Feiten

Verkoper (de “Verkoper”) is eigenaar van een woning alsmede bedrijfsruimten voor het exploiteren van een houthandel en tevens een bijbehorend perceel met daarop een boomgaard (hierna gezamenlijk: de “Onroerende zaak”). In oktober 2020 verkoopt Verkoper de Onroerende zaak aan koper (de “Koper”).

In de koopovereenkomst staat een bepaling over verontreiniging van de Onroerende zaak. Op grond van deze bepaling wordt Koper in de gelegenheid gesteld om tot een bepaalde datum onderzoek te (laten) doen naar een eventuele bodemverontreiniging. Mocht sprake zijn van een bodemverontreiniging, dan kunnen zowel Koper als Verkoper de koopovereenkomst tot uiterlijk 1 november 2020 zonder kostenverrekening ontbinden. Ook staat in deze bepaling dat Koper de Verkoper vanaf de datum van de eigendomsoverdracht vrijwaart voor alle aansprakelijkheid voor een eventuele verontreiniging die niet door, in opdracht van of met medeweten van Verkoper is veroorzaakt.

Tot slot bevat de koopovereenkomst een specifieke asbestbepaling (artikel 19.3), waarin staat dat het de Koper bekend is dat in de Onroerende zaak asbesthoudende zaken zijn verwerkt en dat Koper de Verkoper vrijwaart voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest voortvloeit. Wel bepaalt dit artikel dat deze regeling weer niet van toepassing is op asbest dat specifiek in de bodem wordt aangetroffen.

Op 31 december 2020 vindt de overdracht plaats. Na overdracht komt het de Koper op enig moment ter ore dat er in het verleden asbesthoudende platen in de bodem van de Onroerende zaak zouden zijn begraven.

Koper stelt Verkoper op 15 januari 2021 aansprakelijk en legt kort daarna ook conservatoir beslag onder de Rabobank ten laste van de Verkoper. Verkoper wijst alle aansprakelijkheid echter van de hand en stelt Koper op zijn beurt aansprakelijk voor de schade die hij lijdt als gevolg van het (volgens de Verkoper) onrechtmatige beslag.

Koper laat de bodem onderzoeken, waarna blijkt dat de bodem inderdaad is verontreinigd met asbest.

Procedure in eerste aanleg

Omdat partijen er onderling niet uitkomen start Koper een procedure bij de rechtbank en vordert vergoeding van de schade die hij lijdt als gevolg van de asbestverontreiniging. Verkoper vordert in reconventie onder meer opheffing van het conservatoir beslag en vergoeding van de schade als gevolg van de (volgens de Verkoper) onrechtmatige beslaglegging.

De rechtbank wijst de conventionele vorderingen van de Koper af. De reconventionele vorderingen van de Verkoper worden deels toegewezen.

Procedure in hoger beroep

Koper kan zich niet vinden in het vonnis en gaat in hoger beroep.

Is het verkochte non-conform?

De eerste vraag die in hoger beroep opnieuw voorligt, is of de asbestverontreiniging maakt dat het normaal gebruik van het verkochte wordt aangetast. En in het verlengde daarvan: of het verkochte non-conform is in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW.

De rechtbank oordeelde in eerste aanleg dat dit niet het geval was, nu de enkele aanwezigheid van asbest het normaal gebruik van het verkochte niet aantast. Tegen deze overweging is het hoger beroep van de Koper specifiek gericht.

Naar het oordeel van het Hof komt ook in hoger beroep niet vast te staan dat het gekochte non-conform was op het moment van de eigendomsoverdracht. Het normaal gebruik, zoals dat in de koopovereenkomst is vastgelegd, is omschreven als woonhuis alsmede bedrijfsruimten ten behoeve van de houthandel. Koper heeft volgens het Hof onvoldoende onderbouwd dat het perceel bij de overdracht daarvoor niet geschikt was.

Daarbij overweegt het Hof ook dat het hier gaat om een boomgaard en niet om een tuin waarin wordt gezeten en waarin tuinierswerkzaamheden (onder meer aan beplantingen) worden verricht. De boomgaard bevindt zich ook niet bij het woonhuis. Bovendien heeft Verkoper ter zitting verklaard dat bij normaal gebruik van de boomgaard de bodem niet wordt geroerd. Tegenover die stelling staat niet vast dat, zoals Koper stelt, er een saneringsnoodzaak bestaat. Voor zover Koper stelt dat hij een nieuwe loods wil bouwen op het perceel, waardoor de bodem dus mogelijk wel geroerd wordt, valt dit volgens het Hof niet onder normaal gebruik van het verkochte.

Heeft Koper zijn onderzoeksplicht verzaakt?

De rechtbank was van oordeel dat de Koper onvoldoende onderzoek heeft verricht naar de staat van de bodem en zich er, bij gebreke daarvan, niet op kan beroepen dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt.

Het Hof bekrachtigt deze overweging van de rechtbank en voegt daaraan toe dat in de koopovereenkomst een bepaling is opgenomen, op grond waarvan de Koper in de gelegenheid is gesteld om onderzoek te doen naar een (eventuele) bodemverontreiniging (artikel 16.2). Koper heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij erop mocht vertrouwen dat er geen asbest in de grond aanwezig zou zijn. Eveneens is niet gebleken dat Verkoper wist van de asbestverontreiniging.

Gezien deze omstandigheden lag het daarom om de weg van Koper om onderzoek te doen naar de staat van de bodem, voorafgaand aan de overdracht. Dat Koper dat niet heeft gedaan komt voor haar rekening en risico, aldus het Hof.

Kan Verkoper succesvol beroep doen op artikel 16.2 van de koopovereenkomst?

Koper komt ook optegen het oordeel van de rechtbank dat Verkoper met een succes een beroep kan doen op de vrijwaringsbepaling van artikel 16.2 van de koopovereenkomst. Dit omdat Koper niet heeft betwist dat de verontreiniging niet door, in opdracht van of met medeweten van de Verkoper is veroorzaakt.

Volgens Koper moeten de ontbindende voorwaarde (artikel 16.2) en de asbestbepaling (artikel 19.3) zo worden uitgelegd dat daarin een garantie voor de afwezigheid van asbest in de bodem moet worden gelezen.

Ook daar gaat het Hof niet in mee. Naar het oordeel van het Hof moet de koopovereenkomst namelijk zo worden uitgelegd dat in het geval er asbest in de grond aanwezig zou zijn, de Verkoper daarvoor juist niet aansprakelijk zou zijn.

Arrest van het Hof

Het Hof wijst in conventie alle vorderingen van de Koper af. In reconventie heft het Hof het beslag op en veroordeelt Koper tot vergoeding van de schade die Verkoper lijdt als gevolg van het onrechtmatige beslag.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat de enkele aanwezigheid van een asbestverontreiniging in de bodem niet per definitie betekent dat het verkochte daarmee non-conform is. Het kan namelijk heel goed zijn dat het verkochte, ook met een asbestverontreiniging in de bodem, nog steeds geschikt is voor normaal gebruik zoals partijen dat in de koopovereenkomst zijn overeengekomen. Of al dan niet sprake is van non-conformiteit, is sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval, waaronder dus de bepalingen uit de koopovereenkomst.

Daarnaast illustreert deze uitspraak dat het leggen van conservatoir beslag risico’s met zich meebrengt. Conservatoir beslag wordt niet zelden ingezet als drukmiddel, wat soms ook zeker effect kan hebben. Wordt echter later in een juridische procedure geoordeeld dat het beslag (achteraf gezien) onrechtmatig was, dan is degene die het beslag heeft laten leggen schadeplichtig jegens de beslagene. Dat is een risico dat altijd moet worden afgewogen, wanneer conservatoir beslag wordt overwogen.

Wat in dit arrest overigens ook nog wel opvalt is dat het Hof de laatste zin van de asbestbepaling uit de koopovereenkomst (artikel 19.3) helemaal niet lijkt te betrekken in zijn overwegingen. Op grond van deze bepaling is Verkoper niet aansprakelijk voor eventuele kosten die verband houden met de aanwezigheid van asbest en vrijwaart Koper Verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest kan voortvloeien. Echter, de laatste zin van dit artikel vermeldt: ‘Het voorgaande is niet van toepassing op asbest dat in de bodem wordt aangetroffen’.

Dat lijkt op het eerste gezicht wat tegenstrijdig met de vrijwaringsbepaling in artikel 16.2, op grond waarvan Koper Verkoper vanaf de datum van eigendomsoverdracht vrijwaart voor aansprakelijkheid uit een eventuele verontreiniging in de bodem.

Als deze bepaling wordt gelezen in combinatie met artikel 16.2 van de koopovereenkomst, dan lijken partijen het volgende te hebben bedoeld. Mocht na onderzoek blijken dat er sprake is van een (ernstige) verontreiniging, dan had Koper op grond van artikel 16.2 de mogelijkheid om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden. Indien Koper desondanks geen gebruik maakt van de ontbindingsmogelijkheid, zal Koper Verkoper vrijwaren voor de aanwezigheid van een verontreiniging in de bodem. Om die reden zal in de asbestbepaling van artikel 19.3 waarschijnlijk zijn opgenomen dat de daarin bedoelde vrijwaring niet geldt voor asbest in de bodem, omdat specifiek voor bodemverontreiniging al een separate vrijwaringsbepaling was opgenomen in artikel 16.2. Hoewel dit logischerwijs in deze bepalingen kan worden gelezen, staat dat er echter allemaal niet letterlijk.

Deze bepalingen blinken dus niet uit in duidelijkheid en hadden strikt genomen ook anders gelezen kunnen worden. Zeker als bepalingen niet volledig duidelijk of voor meerdere uitleg vatbaar zijn, zou het logisch zijn geweest als het Hof daarover meer inzicht had gegeven. Het is daarom opmerkelijk dat het Hof daar verder niet uitgebreid op ingaat in de uitspraak.

Deze zaak toont tot slot dus ook aan dat het verstandig is om een koopovereenkomst altijd goed te laten checken. Dit zodat duidelijk is wat partijen bedoelen en voorkomen wordt dat daarover op een later moment (zoals tijdens een procedure) discussie ontstaat.

Contact

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het bouwrecht: Inge Franken, Rianne van Pelt en Tim Segers.