VORMT BEVOLKINGSKRIMP EEN ONVOORZIENE OMSTANDIGHEID?

In deze zaak stelde een aantal projectontwikkelaars dat de gemeente Bronckhorst toerekenbaar was tekortgeschoten in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst. Als gevolg daarvan ontbonden de ontwikkelaars de overeenkomst en maakten zij aanspraak op betaling van een fors bedrag. De gemeente wilde een klein deel daarvan (iets minder dan 10%) betalen maar stelde zich wat betreft het overige op het standpunt dat de bevolkingskrimp, de regionale verdeling van de 5.900 woningen en de daaruit voortvloeiende noodzaak om het gemeentelijke woningbouwprogramma aan te passen, zouden moeten worden gezien als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Hoewel het verweer van de gemeente werd gehonoreerd door de rechtbank, ging het hof hier niet in mee. Hoe kijkt onze hoogste rechter hier tegenaan?

Feiten

In 2004 had de gemeente het plan opgevat om 27 nieuwbouwwoningen te realiseren op een bepaalde locatie. In datzelfde jaar had de projectontwikkelaar de eigendom van de projectlocatie verworven. De gemeente was vervolgens in 2006 in onderhandeling getreden met deze projectontwikkelaar, waarna in 2008 een intentieovereenkomst werd gesloten. Snel daarna waren de eerste geluiden over een aanstaande bevolkingskrimp te horen. In 2008 stelde de gemeenteraad namelijk al een Woonvisie vast waarin stond dat bevolkingskrimp te verwachten was, en in het ‘Afsprakenkader regionaal kwalitatief programma (KWP3) regio de Achterhoek’ uit 2009 was onder meer opgenomen dat er een aanzienlijk lagere behoefte aan woningen zal zijn (5.900 woningen ten opzichte van 10.000 woningen voor de periode 2005-2014). Saillant detail: de gemeente fungeerde als coördinator bij het opstellen van een regionale verdeling en fasering van deze 5.900 woningen over de gemeenten en woningcorporaties in de Achterhoek.

Ondanks deze voortekenen van bevolkingskrimp ging de gemeente in 2009 over tot het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst met de projectontwikkelaar met als doel de ontwikkeling en realisering van de 27 nieuwbouwwoningen. Op grond van deze overeenkomst rustte op de gemeente (onder meer) een inspanningsverplichting om een bestemmingsplan vast te stellen om de nieuwbouw te kunnen realiseren. Na het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst heeft de gemeenteraad medio 2010 in navolging van het Afsprakenkader een Regionale Woonvisie vastgesteld. Hieruit volgde dat in de gemeente maximaal 385 nieuwbouwwoningen zouden mogen worden toegevoegd, terwijl er eigenlijk plannen waren voor circa 1.100 woningen. In het licht daarvan besloot de gemeente om het ontwerpbestemmingsplan voor dit project tot nadere orde niet ter inzage te leggen. Vervolgens heeft het college eind 2010 de ‘Notitie keuzes in woningbouwplanning’ vastgesteld waarin onder andere tot uitdrukking kwam dat dit nieuwbouwproject zou worden geschrapt. Ter verdediging van haar keuze schreef de gemeente aan de projectontwikkelaar dat de – door hogerhand opgelegde – beleidswijzigingen onvoorziene omstandigheden zouden betreffen en dat het geplande woningbouwproject geen doorgang zou vinden.

De procedure

Zoals gezegd stelden de projectontwikkelaars zich in deze kwestie op het standpunt dat de gemeente toerekenbaar was tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. De gemeente Bronckhorst was van mening dat zij de samenwerkingsovereenkomst niet hoefde na te leven vanwege onvoorziene omstandigheden. Meer specifiek stelde de gemeente dat een onvoorziene omstandigheid zou zijn gelegen in bevolkingskrimp. Die omstandigheid moet naar het oordeel van de Hoge Raad echter niet als toekomstig worden aangemerkt. Zij kwam tot dit oordeel nu het de gemeente reeds ten tijde van het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst duidelijk moet zijn geweest dat ook het voorgenomen project met de projectontwikkelaar op losse schroeven stond. Gelet op de aanzienlijke mate waarin het regionale woningbouwprogramma destijds moest worden bijgesteld (van 10.000 woningen naar 5.900 woningen) werd het oordeel van het hof, dat de bevolkingskrimp en de daaruit voortvloeiende noodzaak voor de gemeente tot bijstelling van de nieuwbouwplannen (waaronder het project met de projectontwikkelaar) geen toekomstige omstandigheid was, dan ook in stand gelaten door de Hoge Raad.

Daarbij is tevens van belang dat het hof niet slechts had beoordeeld of de bevolkingskrimp en de daaruit voortvloeiende noodzaak tot aanpassing van de nieuwbouwplannen van de gemeente zou moeten worden gezien als een onvoorziene omstandigheid. Het hof ging een stap verder door te oordelen dat indien nieuwe, niet in de overeenkomst verdisconteerde inzichten tot een beleidswijziging hebben genoopt, deze nieuwe inzichten en de beleidswijziging weliswaar als onvoorziene omstandigheden kunnen worden aangemerkt, maar dat in het licht van die onvoorziene omstandigheden en gelet op onder meer de aard van de overeenkomst en de aard en het gewicht van de betrokken maatschappelijke belangen, in dit geval voor de gemeente onvoldoende rechtvaardiging bestond om de verplichtingen uit de overeenkomst niet na te komen. De gemeente kon zich dus niet op onvoorziene omstandigheden beroepen. De gemeente was dus verplicht om de hoofdafspraak uit de overeenkomst ongewijzigd na te komen. Nu zij dit niet heeft gedaan, is de gemeente tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Die tekortkoming is de gemeente bovendien toerekenbaar, aangezien haar geen beroep op overmacht toekomt.

Advies

Uit dit arrest (maar ook vele anderen) volgt dat het voor contractspartijen zeer lastig is om onder hun verplichtingen uit te komen met een beroep op de onvoorziene omstandigheden. Voor een geslaagd beroep op artikel 6:258 BW zal het moeten gaan om omstandigheden die tijdens het sluiten van het contract toekomstig c.q. onvoorzienbaar waren en ook niet waren verdisconteerd in het contract. Zelfs als is voldaan aan voornoemde criteria, dan moet de onvoorziene omstandigheid ook nog eens van dien aard zijn dat de wederpartij de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mocht verwachten.

Voor het geval partijen toch juridische gevolgen willen verbinden aan onvoorziene omstandigheden, dan adviseren wij om in op te stellen contracten expliciet te voorzien in de mogelijkheid daartoe. Dat kan men doen door concrete stappen (bijvoorbeeld exit- of wijzigingsmogelijkheden) in het contract op te nemen, bijvoorbeeld wanneer bepaalde gronden niet worden afgenomen of bepaalde ‘milestones’ niet worden gehaald. Zodoende kunnen partijen de lastige discussie over het al dan niet voordoen van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW omzeilen en kan een gerechtelijke procedure (hopelijk) achterwege blijven.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van bouwrecht: Tim Segers en Inge Franken.