VERBETERING, BESCHERMING KOPER ONROERENDE ZAAK

Artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek voorziet in een mogelijkheid voor een koper van een registergoed (bijv. een onroerende zaak) om de koopovereenkomst met betrekking tot dat registergoed te laten inschrijven in het Kadaster. Deze inschrijving wordt aangeduid als ‘Vormerkung’. Na de inschrijving kan een aantal zaken niet meer aan de koper worden tegengeworpen, zoals na de verkoop op het registergoed gevestigde hypotheken, gelegde beslagen of (tweede) verkoop, alsmede het faillissement van de verkoper. De regeling van de Vormerkung bleek in de praktijk echter niet optimaal te werken. Schuldeisers van de verkoper konden de verkoop - ondanks de inschrijving van de koopovereenkomst in het Kadaster – onverminderd frustreren door derdenbeslag te leggen op de koopsom onder de koper of onder de notaris die de ontvangen koopsom ten behoeve van de levering onder zich houdt. De koper of notaris kon dan alleen nog maar bevrijdend betalen aan de beslaglegger, waardoor de levering van het registergoed aan de koper feitelijk alsnog werd geblokkeerd.

Op 1 januari 2016 is de Wet verbeterde werking Vormerkung bij beslag (Stb. 2015, 396) in werking getreden. Met deze wet is aan art. 475 lid 1 sub d Rv toegevoegd dat een koper ondanks een beslag op de koopsom dat is gelegd ná de Vormerkung, toch bevrijdend kan betalen aan de notaris. De notaris kan dan eventuele hypotheekhouders en beslagleggers van vóór de Vormerkung betalen uit de koopprijs, waardoor de levering van het registergoed onverminderd doorgang kan vinden. Ook is art. 507b Rv toegevoegd, welke bepaling bewerkstelligt dat een beslag op het registergoed feitelijk wordt geconverteerd in een derdenbeslag onder de notaris. Het beslag strekt zich dan uit tot het surplus van de koopprijs dat de notaris onder zich houdt nadat eventuele hypotheekhouders en beslagleggers van vóór de Vormerkung zijn voldaan. Een schuldeiser zal er hierdoor voor kiezen geen beslag meer te leggen onder de koper, maar op het registergoed.

Het nut dat een koper van een registergoed heeft bij de inschrijving van de koopovereenkomst wordt met de Wet verbeterde werking Vormerkung bij beslag dus vergroot. Wij adviseren u in voorkomende gevallen graag over uw mogelijkheden, rechten en verplichtingen als verkoper of koper van een registergoed of als schuldeiser van een verkoper. Wilt u meer weten over het voorgaande dan kunt u contact opnemen met Daan Folgering of Nina Meuwese.