WHOA en huurverplichtingen

Een noodlijdende huurder kan de huurovereenkomst als een molensteen om de nek van de onderneming ervaren. Dat is ook niet vreemd. Uit de rechtspraak volgt dat er weinig mogelijkheden zijn voor noodlijdende huurders om af te dwingen dat een huurovereenkomst wordt gewijzigd of opgezegd. Slechte financiële omstandigheden komen namelijk in beginsel voor rekening en risico van de huurder. Een beroep doen op wettelijke mogelijkheden om de huurovereenkomst te wijzigen - zoals onvoorziene omstandigheden of de redelijk en billijkheid - biedt enkel in uitzonderlijke gevallen uitkomst. Biedt de WHOA mogelijk uitkomst?

WHOA 

In de WHOA wordt wel een mogelijkheid geboden aan de huurder. Als de huurder komt te verkeren in een toestand waarin het redelijkerwijs aannemelijk is dat hij zijn schulden niet meer zal kunnen betalen, kan hij onder de WHOA (een deel van) zijn schuldeisers een akkoord aanbieden. Het akkoord kan bijvoorbeeld inhouden dat huurachterstanden (deels) worden kwijtgescholden. Daarbij kan de huurder aan de verhuurder een voorstel doen tot het wijzigen of het beëindigen van de huurovereenkomst. De wijzigingen kunnen zien op de hoogte van de huur of op andere verplichtingen van de huurder.

Als de verhuurder hiermee niet instemt kan de huurder de huurovereenkomst eenzijdig opzeggen. Dat kan alleen als:

• er een akkoord is aangeboden;
• de rechtbank het akkoord goedkeurt; en
• de rechtbank daarbij ook goedkeuring geeft voor het eenzijdig opzeggen van de huurovereenkomst door de huurder.

De opzegging vindt dan van rechtswege plaats op de door de huurder gestelde termijn. Als de rechtbank deze termijn niet redelijk vindt, dan kan de rechtbank deze termijn verlengen tot maximaal drie maanden.

Na de eenzijdige opzegging heeft de verhuurder recht op een schadevergoeding. In de WHOA is opgenomen dat de schadevergoeding wordt berekend aan de hand van de gebruikelijke regels (lees: Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek). Dit houdt in dat de verhuurder recht heeft op vergoeding van onder ander het geleden verlies en het gederfde winst. Hieronder valt ook leegstandschade. Ook deze vorderingen tot schadevergoeding kunnen door de huurder worden opgenomen in het akkoord. De hoogte van de schadevergoeding kan dan in het akkoord worden beperkt.

Gevolgen voor schadevergoeding op grond van Algemene Bepalingen ROZ

In de praktijk zal de WHOA mogelijkheden bieden voor het wijzigen van veelvoorkomende bezwaarlijke verplichtingen van de huurder. In de Algemene Bepalingen van de ROZ-huurovereenkomsten voor overige bedrijfsruimte (lees: 230a bedrijfsruimte) -kantoorruimte en 290-winkelruimte is bijvoorbeeld een exploitatieplicht en een boetebepaling bij niet nakoming opgenomen. Daarbij bevatten de Algemene Bepalingen van de 290-winkelruimte ook een ruime schadevergoedingsplicht bij het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst. Tot de schade worden daarin ook de verschuldigde huurprijs plus omzetbelasting over de overeengekomen resterende huurtermijn gerekend.

Naar de letter van de WHOA heeft een verhuurder echter recht op schadevergoeding volgens de regels uit de wet. Dit houdt in dat de verhuurder door de schadevergoeding zoveel mogelijk dient te worden gebracht in de situatie waarin hij zou hebben verkeerd zonder de vroegtijdige beëindiging de huurovereenkomst. Dat betekent dat de huurder de verhuurder volgens ons in ieder geval moet compenseren voor daadwerkelijke leegstand. Of er recht is op meer, is onduidelijk. Het is daarom de vraag of een verhuurder recht heeft op een ruimere regeling, zoals opgenomen in de Algemene Bepalingen van de ROZ.

Huurschulden buiten akkoord

Inmiddels is een aantal uitspraken van de rechtbank gepubliceerd over de homologatie van een akkoord op basis van de WHOA. In één van deze gevallen is de homologatie van het akkoord afgewezen. Illustratief is dat hierin ook een mogelijke schuld aan de verhuurder een rol speelde.

In het akkoord waren ook afspraken over de huurovereenkomst opgenomen. De huurder zou 10% van zijn omzet afdragen aan de verhuurder. Over de verlieslatende maanden zou de huurder geen huur betalen. Ter zitting bleek echter dat sprake was van een (mogelijke) schuld van circa € 40.000,- aan de verhuurder. De overige schuldeisers waren over deze mogelijke schuld niet geïnformeerd. Volgens de rechtbank was dit wel verplicht. Mede door de mogelijke huurschuld, was het niet aannemelijk dat de bedrijfsactiviteiten van de verzoeker levensvatbaar waren en werd de homologatie van het akkoord afgewezen.

Hoewel deze rechtspraak erg casuïstisch is, laat deze uitspraak wel direct zien dat verplichtingen of schulden aan de zijde van de huurder of de verhuurder relevant kunnen zijn voor het al dan niet homologeren van een akkoord.

Conclusie

Sinds de inwerkingtreding van de WHOA bestaat voor een noodlijdende huurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst te wijzigen of te beëindigen. Nu huurverplichtingen vaak een substantieel onderdeel zijn van de kosten voor een ondernemer, is het de verwachting dat wijzigingen van huurverplichtingen veelvuldig onderdeel zullen uitmaken van een akkoord. In dat geval doen zowel huurder als verhuurder er goed aan om juridisch advies in te winnen. Voor de verhuurder kan een voorstel tot het wijzigen van de huurovereenkomst flinke gevolgen hebben voor de verplichtingen aan de zijde van de huurder of voor mogelijke schadevergoeding.

Voor de huurder blijft het een lastig punt dat er bij een beëindiging van de huurovereenkomst onder de WHOA een schadevergoedingsverplichting voor de huurder ontstaat. Die verplichting kan dan meegenomen worden in het door de huurder aan de schuldeisers aan te bieden akkoord. Om toegelaten te worden tot de WHOA moet de huurder in de toestand verkeren dat hij niet het betalen van zijn schulden kan voortgaan. Ergo, er is weinig geld en er moet wel een schadevergoeding (deels) betaald worden. De huurder zou dit kunnen oplossen door een surseance van betaling aan te vragen. Zodra deze aanvang heeft genomen, kan de huurder de huurovereenkomst opzeggen met in achtneming van een termijn van 3 maanden, zonder schadevergoedingsverplichting.

Er zijn dus meerdere manieren om van een belastende huurovereenkomst af te komen. Wij adviseren u hier graag over.