WELKE RECHTEN MAG EEN KOPER ONTLENEN AAN EEN ‘ARTIST IMPRESSION’?

De zaak

Hoewel ‘The Red Apple’ al een aantal jaren deel uitmaakt van de skyline van Rotterdam, wordt over het ontwerp nog steeds geprocedeerd. Een glazen overkapping over de binnenplaats van het kopblok maakte deel uit van de eerste aanvraag voor de bouwvergunning. Later is het ontwerp gewijzigd omdat de overkapping volgens de opdrachtgever financieel niet haalbaar bleek. In deze procedure vorderde de VvE namens de nieuwe bewoners in het kopblok nakoming van de overeenkomst. De VvE stelde dat het glazen dak deel uitmaakte van de overeenkomst, met name omdat in artist impressions een verbeelding was te zien van een glazen overkapping. De opdrachtgever (en verkoper van de appartementsrechten) stelde op zijn beurt dat de glazen overkapping geen deel uitmaakte van de overeenkomst.

De rechtbank

Hierover werd geprocedeerd bij de Rechtbank Rotterdam. Haar tussenuitspraak van 21 december 2016 pakt uit in het voordeel van de opdrachtgever. De rechtbank oordeelde dat te weinig aanknopingspunten bestonden die de gerechtvaardigde verwachting kon wekken dat een glazen overkapping zou worden gerealiseerd.

De gerechtvaardigde verwachting van een artist impression

In de rechtspraak en (nog meer) bij arbitrageprocedures wordt regelmatig geprocedeerd over overeenkomsten waarbij het uiteindelijke eindresultaat afwijkt van een artist impression. De (vaak niet-professionele) koper zal zich bij koop in grote mate laten leiden door de visualisaties. Die spreken toch meer tot de verbeelding dan het papierwerk waaronder partijen uiteindelijk een handtekening zetten. Aan de andere kant is het begrijpelijk dat de aannemer/verkoper zich niet wil vastpinnen aan het eerste ontwerp en daarvan moet kunnen afwijken als de omstandigheden daarom vragen. Niet voor niets heeft hij onder de artist impression vermeld dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend.

Een blik op de voorhanden jurisprudentie over dit vraagstuk leert dat rechters en arbiters meer op de hand te zijn van de aannemer/verkoper. In een aantal gevallen heeft de Raad van Arbitrage een beroep op een artist impression echter wél toegewezen. Uit deze vonnissen zijn een aantal voorzichtige vuistregels af te leiden.

Allereerst wordt veel betekenis toegekend aan hetgeen partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en aan hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hieruit volgt dat artist impressions bij de uitleg van een contract in meer of mindere mate een rol van betekenis kunnen spelen. Partijen kunnen dus niet volstaan met een (zuiver) taalkundige uitleg van een schriftelijk contract waaronder zij hun handtekening zetten.

Ten tweede is van belang dat artist impressions slechts een indicatie geven van een toekomstige situatie. Dit betekent dat bij strijdigheid andere contractstukken vaak voor zullen gaan op de visualisatie. Van de andere kant moeten artist impressions wel een reëel beeld geven van de te realiseren bouw en mag de aannemer/verkoper daarvan niet zomaar afwijken.

Ten slotte is het plaatsen van een disclaimer bij een artist impression (‘hieraan kunnen geen rechten worden ontleend’) vaak een belangrijke omstandigheid die ertoe leidt dat de koper niet te veel mag vertrouwen op hetgeen dat op de visualisatie is weergegeven.

Advies

Er wordt veel geprocedeerd over de vraag welke rechten een koper mag ontlenen aan een artist impression. In de ideale wereld worden hierover vooraf goede en juridisch waterdichte afspraken gemaakt. In veel gevallen kan hierdoor een juridische procedure worden voorkomen. Zowel de koper als de projectontwikkelaar weten dan namelijk vooraf waar hij of zij aan toe is en welk document leidend is voor het eindresultaat. Laat u contract dan ook opstellen en/of controleren door een juridisch specialist. Komen partijen er toch niet uit wat betreft het eindresultaat? Ook dan hebben wij een team van gespecialiseerde advocaten gereed staan die u in de juridische procedure met raad en daad kunnen bijstaan.