WANNEER DE 'AS IS - WHERE IS' GEEN STAND HOUDT- WAT NU?

Wanneer de ‘as is - where is’ clausule geen stand houdt – wat nu?

In vastgoedtransacties is het een vertrouwde clausule: de koper aanvaardt het pand ‘as is - where is’, oftewel: in de staat waarin het zich op het moment van levering bevindt, met alle zichtbare én onzichtbare gebreken. In zakelijke contracten tussen professionele partijen is dit vaak een effectief middel voor verkopers om aansprakelijkheid uit te sluiten. Een verkoper kan echter niet altijd een geslaagd beroep doen op een opgenomen ‘as is - where is’ clausule. Dit volgt onder meer uit een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Het arrest van het hof[1]

In de zaak die voorlag bij het hof draaide het om de verkoop van een bedrijfspand. Na de levering bleek dat de vloer een veel lagere maximale belasting aankon dan vooraf was gemeld aan de koper. De verkoper verwees naar de ‘as is - where is’ clausule, maar het hof ging daar niet in mee. Het hof stelde dat het bij de uitleg van die clausule aankomt op de zin die partijen daar in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex maatstaf).

Het hof oordeelde dat de betreffende clausule geen bescherming bood omdat de vloerbelasting een wezenlijke eigenschap van het pand vormde, én omdat hierover expliciete toezeggingen waren gedaan door de verkoper (of door diens makelaar). De koper had op basis van die informatie mogen vertrouwen op een bepaalde kwaliteit. Daarmee slaagde het beroep van de verkoper op de ‘as is - where is’ clausule niet. De verkoper is volgens het hof dus aansprakelijk voor de door koper geleden schade.

[1] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 februari 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:1127

Wat betekent dit voor u als (ver)koper?

Deze uitspraak onderstreept een belangrijke nuance: een ‘as is - where is’ clausule beschermt de verkopende partij niet tegen aansprakelijkheid als de koper gerechtvaardigd mocht vertrouwen op concrete informatie die voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst door (of namens) de verkoper is verstrekt. Zeker wanneer het gaat om essentiële eigenschappen van het pand wegen vooraf gedane uitlatingen zwaarder dan een algemene exoneratieclausule in de koopovereenkomst.

Verkopers – en ook hun makelaars – doen er dus goed aan om zorgvuldig te zijn in de communicatie richting (potentiële) kopers. Mondelinge of schriftelijke toezeggingen kunnen juridisch bindend zijn, zelfs als deze niet in de koopovereenkomst zijn opgenomen.

De reikwijdte van de ‘as is - where is’ clausule is door deze uitspraak beperkter geworden. Dat heeft gevolgen voor zowel verkopers als kopers. Voor verkopers betekent dit mogelijk extra aansprakelijkheidsrisico’s, terwijl kopers in specifieke gevallen juridisch gezien juist een sterkere positie hebben.

Vragen over uw positie als (ver)koper?

Bent u betrokken bij de (ver)koop van onroerend goed en werkt u met standaardclausules zoals ‘as is

- where is’? Dan is dit hét moment om te toetsen of uw contracten nog juridisch toekomstbestendig zijn.

Wij denken graag met u mee – of u nu koper of verkoper bent – en bieden praktische oplossingen om risico’s te beperken en uw positie contractueel goed te borgen, zonder de deal te frustreren.

Vragen? Wij staan voor u klaar. Neem gerust contact op met een van onze specialisten.