Wanneer is sprake van de “start bouw” bij nieuwbouwprojecten?

Zowel aannemers als kopers die betrokken zijn bij een nieuwbouwproject zijn gefocust op dit moment. Kopers houden aan die aanvangsdatum vast nu hun woning binnen het afgesproken aantal werkbare dagen na deze datum opgeleverd dient te worden en dus voor hen beschikbaar zal zijn. Aannemers doen er alles aan om vanaf die datum voortvarend te werk te gaan, zodat de opleverdatum wordt behaald. Bij overschrijding van de opleverdatum wordt aannemer immers geconfronteerd met een boete, eventueel verhoogd met een aanvullende schadevergoeding.

In nieuwbouwprojecten wordt meestal gecontracteerd door middel van  standaardcontracten inclusief de toepasselijke (standaard) woningborg- en garantieregelingen. Je zou mogen aannemen dat de hierin opgenomen bepalingen in ieder geval bij de betrokken aannemer bekend moeten zijn en zij dus ook op de hoogte is wanneer de bouwtijd exact gaat lopen.

Dat dit echter niet altijd het geval blijkt te zijn, volgt uit een uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 28 december 2020.

Uitspraak Raad van Arbitrage voor de Bouw

Het betreft een oplevergeschil tussen een aantal kopers van appartementen en de aannemer in een nieuwbouwproject. Het geschil gaat meer specifiek over de vraag wanneer nu exact sprake was van het moment van start bouw en in dat kader dus de bouwtijd is gaan lopen. Zodoende kan de vraag beantwoord worden of te laat is opgeleverd en zo ja, met hoeveel dagen de oplevertermijn is overschreden.

Contractuele bepalingen

Partijen hebben een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van appartementen. De algemene voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten (vastgesteld door Woningborg) en de Algemene Toelichting voor de aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten (2016) zijn van toepassing.

In artikel 5 lid 1 van de overeenkomst is bepaald dat de appartementen binnen 300 werkbare dagen na aanvang van de werkzaamheden moeten worden opgeleverd.

In artikel 5 lid 2 is bepaald dat aannemer binnen 8 dagen na de aanvang van de bouw, die aanvangsdatum schriftelijk aan de kopers moet mededelen.

De Algemene Toelichting bij artikel 11 van de algemene voorwaarden vermeldt wanneer feitelijk wel of niet gesproken kan worden van aanvang van de bouw.

Artikel 11 lid 5 onder a van de algemene voorwaarden bepaalt dat bij overschrijding van het aantal overeengekomen werkbare werkdagen, aannemer een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd is. Onder b is bepaald dat kopers ook recht hebben op een aanvullende schadevergoeding, mits zij kunnen aantonen dat de schade groter is dan de gefixeerde schadevergoeding.

Feiten

Op 3 oktober 2017 stuurt aannemer een factuur van de eerste termijn “2% bij aanvang bouw”. Bij brief van 6 oktober 2017 stuurt de aannemer een rectificatie. Daarin deelt zij mede dat de werkzaamheden nog niet zijn gestart en de factuur dus te vroeg is verstuurd.

Bij e-mail van 31 oktober 2017 met als titel “1^e termijn betaling – De bouwwerkzaamheden zijn gestart”, schrijft aannemer vervolgens aan kopers dat de bouwwerkzaamheden inmiddels definitief zijn gestart. 

Op 14 november 2017 heeft een directielid van de aannemer nog een e-mail gestuurd aan andere kopers in het project, waarin hij mededeelt dat zij 7 oktober 2017 als aanvang bouw hebben aangemerkt.  

De oplevering heeft plaatsgevonden op 12 april 2019.

Standpunt kopers

Kopers stellen dat de overeengekomen bouwtijd is overschreden. Wat betreft het moment van start bouw en de contractuele boete, baseren zij zich op voornoemde e-mail van het directielid. Zij nemen als startdatum 9 oktober 2017, zijnde de eerstvolgende werkdag na 7 oktober 2017. De e-mail kan volgens hen gezien worden als de mededeling als bedoeld in artikel 5 lid 2. Kopers onderbouwen hun standpunt nader door tevens te wijzen op de factuur van 3 oktober 2017, waarbij zij stellen dat deze mededeling nog onverkort geldt.

Standpunt aannemer

Aannemer stelt dat voor de datum van de start van de bouw niet moet worden gekeken naar de datum van de uit artikel 5 lid 2 voorvloeiende mededeling, maar naar de datum waarop feitelijk is gestart met de werkzaamheden. Zij doet aldus een beroep op artikel 11 algemene voorwaarden en de toelichting daarbij. Op 20 november 2017 is het heiwerk gestart, zodat die datum volgens haar als start werk dient te gelden.

Oordeel Raad van Arbitrage

De Raad oordeelt dat voor wat betreft de oplevering en de bepaling van de startdatum van de  bouw, niet moet worden gekeken naar de feitelijke start van de bouw maar naar de mededeling van de aanvangsdatum door aannemer aan kopers.

Het standpunt van aannemer gaat dus niet op. Volgens de Raad geeft artikel 11 enkel duidelijkheid waarop aannemer gerechtigd is om de eerste termijn te factureren.

Er dient dus wel degelijk naar de mededeling uit artikel 5 lid 2 te worden gekeken. Maar welke mededeling kan in casu nu als zodanig worden gekwalificeerd?

Dat betreft volgens de Raad in ieder geval niet de factuur van 3 oktober 2017, nu aannemer deze mededeling bij brief van 6 oktober 2017 heeft ingetrokken. Ook de e-mail van het directielid van 7 oktober 2017 kan niet worden aangemerkt als de mededeling. De e-mail van het directielid kan niet worden aangemerkt als een mededeling afkomstig van aannemer en bovendien is de e-mail gericht aan andere kopers in het project.

De e-mail van 31 oktober 2017 kan echter wél als de benodigde mededeling worden gekwalificeerd. De titel van de e-mail en de boodschap hierin laten niets te wensen over. Dat aannemer deze e-mail mogelijk al heeft gezonden voordat überhaupt is gestart met de bouw, maakt geen verschil.

De verplichting voor aannemers om de start bouw mede te delen, dient om de kopers te laten weten wanneer de bouwtijd is gaan lopen. De kopers zijn aangewezen op de mededelingen vanuit de aannemer, nu zij zelf geen zicht hebben op het bouwproces. Kopers mochten dan ook vertrouwen op de mededeling uit de e-mail van 31 oktober 2017.

Rekening houdend met voornoemde, is aannemer veroordeeld om aan kopers zowel de contractuele boete als een bedrag aan aanvullende schadevergoeding te betalen.

Conclusie

Deze uitspraak laat goed zien dat aannemers scherp moeten blijven. Elke aannemer dient bij grootschalige nieuwbouwprojecten de contractuele afspraken voor ogen te blijven houden.

Het is belangrijk dat de verschillende afdelingen binnen het bedrijf van de aannemer goed blijven samenwerken en  communiceren. Dat is wel gebleken in voornoemde zaak. Aannemelijk is immers dat in casu de afdeling communicatie niet juist heeft geschakeld met de afdeling uitvoering of andersom en om die reden een mismatch ontstond tussen de gedane mededeling aan de kopers en de feitelijk start van het werk.

Laat dit een les zijn voor de aannemers. Want let wel, hoewel het in casu  gezien het gering aantal kopers “slechts” om een klein bedrag ging, zijn de financiële gevolgen voor een aannemer in een grootschaliger nieuwbouwproject naar verhouding groter.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het civiele vastgoedrecht: Tim Segers, Inge Franken en Rianne van Pelt.