Achtergrond

Woningcorporatie Intermaris verhuurt sinds 10 mei 2007 een bovenwoning aan huurder. Eind 2023 heeft Intermaris een plan kenbaar gemaakt om verschillende woningen te verduurzamen, waaronder de bovenwoning van huurder. De verduurzaming omvat onder meer het aansluiten op een warmtenet, het plaatsen van HR++ glas en het installeren en plaatsen van mechanische ventilatie en zonnepanelen.

Intermaris wil deze werkzaamheden complexgewijs uitvoeren, waardoor ervan uit gegaan wordt dat er minimaal 10 woningen (die een bouwkundige eenheid vormen) zijn die er baat bij hebben. Alle huurders van deze woningen ontvangen hierover en conform de wet, een voorstel met het verzoek van Intermaris om akkoord te gaan met de verduurzamingswerkzaamheden. De meeste huurders stemmen in, maar de huurder van de bovenwoning weigert mee te werken.

Ondanks dat deze huurder eerder het voorstel van Intermaris wel heeft ondertekent, blijft hij later bij de uitvoering van de werkzaamheden tegenstribbelen. Huurder maakt zich onder meer zorgen over mogelijke extra kosten en de impact van de aansluiting op het warmtenet. Ook is huurder tegen het trekken van kabels voor zonnepanelen, omdat zonnepanelen brandgevaarlijk zijn. Volgens huurder is zijn handtekening onder het voorstel van Intermaris tenslotte onder dwang gezet. Intermaris besluit daarop juridische stappen te ondernemen om de medewerking van huurder af te dwingen.

Juridisch kader

De vordering van Intermaris (medewerking van huurder) is gebaseerd op twee artikelen uit het huurrecht van Boek 7 titel 4 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 7:220 lid 1 BW, waaruit volgt dat huurders aan dringende werkzaamheden hun medewerking moeten verlenen. En artikel 7:220 lid 2 jo lid 3 BW, waaruit volgt dat als 70% van de huurders instemt met complexgewijze renovatie alle huurders daar hun medewerking aan moeten verlenen.

Het verschil in beide artikelen zit hem voornamelijk in de begrippen ‘dringende werkzaamheden’ en ‘renovatie’. Van dringende werkzaamheden is sprake als het gaat om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Van renovatie is sprake als dit leidt tot een toename van het woongenot als gevolg van nieuwbouw of vernieuwing. Een combinatie van beide is ook mogelijk.

Volgens Intermaris gaan beide artikelen op. De verduurzamingswerkzaamheden zijn volgens haar aan te merken als dringende werkzaamheden en als dat niet het geval is, dan heeft meer dan 70% van de huurders ingestemd met een renovatie. Het oordeel is vervolgens aan de kantonrechter.

Uitspraak rechtbank

De kantonrechter oordeelt dat huurder moet meewerken aan de geplande verduurzamingswerkzaamheden. Daarbij speelt volgens de kantonrechter allereerst mee dat huurder het voorstel van Intermaris heeft ondertekend. Dat volgens huurder sprake zou zijn van dwang (artikel 3:44 BW), wijst de kantonrechter van de hand. Intermaris heeft huurder alleen geïnformeerd over de mogelijke juridische consequenties van weigering en dat is volgens de kantonrechter niet onrechtmatig.

De kantonrechter is vervolgens los van dit oordeel, ook van mening dat de verduurzamingswerkzaamheden als dringende werkzaamheden moeten worden aangemerkt. Deze werkzaamheden zien namelijk niet primair op het toenemen van het woongenot, maar op noodzakelijke maatregelen in het kader van de verduurzaming, aldus de kantonrechter. In dit geval draait het volgens de kantonrechter specifiek om verduurzamingsmaatregelen die bijdragen aan het behalen van de klimaatdoelstellingen. Het gevolg hiervan is dat huurder ook op deze grond verplicht is om zijn medewerking te verlenen.

Nu volgens de kantonrechter sprake is van dringende werkzaamheden, wordt niet ingegaan op het feit dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met een renovatie.

Conclusie

Deze uitspraak van de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland maakt duidelijk dat verduurzamingswerkzaamheden aangemerkt kunnen worden als dringende werkzaamheden. Als dat het geval is, dan zijn huurders wettelijk verplicht om hieraan hun medewerking te verlenen. De ervaring leert echter dat dit per specifiek geval moet worden beoordeeld. Iedere situatie is immers anders en ook de belangen kunnen verschillen.

Tot slot, een huurder die akkoord gaat met een voorstel van zijn verhuurder tot het uitvoeren van werkzaamheden, kan hieraan worden gehouden. Ook als de verhuurder daarop aandringt met de aankondiging dat anders rechtsmaatregelen worden getroffen.

Heeft u vragen over uw rechten of plichten bij verduurzamingswerkzaamheden? Ons kantoor staat klaar om u te adviseren en te ondersteunen.