VERANDERT DE ONDERZOEKSPLICHT VAN EEN KOPER DOOR WIJZIGING IN STANDAARD NVM KOOPAKTE?

Non-conformiteit

In mijn vorige bijdrage (d.d. 7 februari 2018) heb ik de vraag behandeld of gebreken – meer specifiek de aanwezigheid van asbest – een normaal gebruik van een woning in de weg staan. Toen heb ik geconcludeerd dat om tot een beantwoording van deze vraag te komen enerzijds de hoedanigheid van de woning ten tijde van de koop en de mededelingen van de verkoper en anderzijds het verrichte onderzoek van de koper bekeken moeten worden tegen de achtergrond van de inhoud van het koopcontract.

Er is sprake van een gebrek in het gekochte (non-conformiteit), indien het gekochte die eigenschappen ontbeert die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Onderzoeksplicht koper

De koper kan geen beroep doen op non-conformiteit – en bijvoorbeeld geen herstel of schadevergoeding vorderen - indien hij tijdens het sluiten van de overeenkomst bekend was met het gebrek of redelijkerwijs met het gebrek bekend kon zijn. Met dit laatste wordt bedoeld dat de koper geen adequaat onderzoek heeft verricht en de gebreken bij het wél uitvoeren van dit onderzoek aan het licht waren gekomen.

In dit artikel volgt meer over de hiervoor aangehaalde inhoud van het contract en de onderzoeksplicht van de koper tegen het licht van de wijziging in de NVM koopakte.

Nieuwe ontbindende voorwaarde in NVM koopakte

Het is voor een koper van belang om nader onderzoek te verrichten wanneer hij van plan is een woning te kopen. Hoe ver een dergelijke onderzoeksplicht reikt en wat dan wordt verstaan onder een adequaat onderzoek, is afhankelijk van de inhoud van het contract en de relevante feiten en omstandigheden.

Vanaf 1 februari jl. is in de standaard NVM koopakte een extra ontbindende voorwaarde opgenomen in artikel 15 sub c. Dit vormt voor de koper een nadere invulling van deze onderzoeksplicht.

Hoe luidt deze nieuwe ontbindende voorwaarde? De koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uit het rapport van een bouwtechnische keuring volgt dat de kosten van een direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een – nader door partijen in te vullen - bedrag te boven gaat óf als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen.

De koper wordt door deze bepaling gestimuleerd om aan zijn onderzoeksplicht te voldoen. Door het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring vult de koper niet alleen zijn onderzoeksplicht in, maar - afhankelijk van de uitkomst van de keuring - creëert de koper hiermee tevens een mogelijkheid om onder de koopovereenkomst uit te komen.

Let wel, het betreft hier regelend recht. De ontbindende voorwaarde kan dus – op verzoek van verkoper óf koper – worden doorgehaald.

Conclusie

Door de toevoeging van de nieuwe ontbindende voorwaarde in de standaard NVM koopakte worden kopers van een woning voortaan extra beschermd. Zij hoeven namelijk niet langer pro acties bij de verkoper aan te kloppen voor het opnemen van een bouwkundig voorbehoud in het contract.

Over hoe deze ontbindende voorwaarde zich verhoudt tot overige standaardbepalingen of specifieke overeengekomen clausules en hoe hiermee in de praktijk wordt omgegaan, kunnen wij u meer vertellen.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het algemene verbintenissenrecht: Tim Segers en Inge Franken.