Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen –

28 januari 2025

Feiten

Opdrachtgever en aannemer hebben in 2006 een aannemingsovereenkomst gesloten voor de realisatie van een dakopbouw op de bestaande woning van opdrachtgever.

Het werk is op 31 augustus 2006 opgeleverd. De goten van de opbouw zijn – in afwijking van de overeenkomst – gerealiseerd door middel van EPDM dakbedekking.

Opdrachtgever werd gedurende een paar ja na oplevering steeds geconfronteerd met lekkages na zware regenval. In 2012, 2014 en 2018 en 2022 heeft opdrachtgever hierover geklaagd bij aannemer. In 2012, 2014 en 2018 heeft aannemer enkele herstelwerkzaamheden verricht. Echter na de meldingen in 2022 – op 19 mei en 5 juni 2022 - heeft aannemer bij e-mail van 7 juni 2022 medegedeeld dat zij niets meer ging doen en dus niet tot herstel zou overgaan.

Opdrachtgever heeft onderzoek laten verrichten naar de dakopbouw. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat de EPDM dakbedekking in de goot aan de onderzijde van het dak niet is aangebracht tot boven de waterlijn van de dakrand.

De advocaat van opdrachtgever heeft vervolgens bij brief van 15 juli 2024 aannemer gesommeerd om binnen twee weken te bevestigen dat zij de dakbedekking kosteloos zou herstellen. Hier heeft aannemer geen gehoor aan gegeven, waarna opdrachtgever aannemer op 12 september 2024 heeft betrokken in de procedure.

Standpunten partijen

Opdrachtgever stelt dat aannemer aansprakelijk is voor de geconstateerde verborgen gebreken aan het dak van haar woning en vordert primair herstel en subsidiair schadevergoeding.

Aannemer stelt zich op het standpunt dat opdrachtgever niet ontvankelijk is in haar vorderingen nu deze vorderingen zijn verjaard ex artikel 7:761 BW.

Beoordeling Rechtbank

De rechtbank oordeelt dat inderdaad sprake is van een gebrek in het opgeleverde werk. De goot is niet uitgevoerd naar de eisen van goed en deugdelijk werk, er is sprake van een (aanvankelijk) verborgen gebrek. Ook oordeelt de rechtbank dat dit gebrek de oorzaak is van de lekkages.

De herstelwerkzaamheden zoals aannemer die eerst nog had verricht, waren geen afdoende oplossing voor het gebrek. De rechtbank oordeelt dat aannemer weliswaar aanpassingen heeft gedaan aan het dak, maar geen gericht onderzoek heeft gedaan naar de oorzaak van de lekkages en hier dus ook niets aan heeft gedaan.

De rechtbank gaat desondanks mee met het verweer van aannemer, namelijk dat de vorderingen van opdrachtgever zijn verjaard ex artikel 7:761 lid 1 BW. Op 19 mei en 5 juni 2022 zijn de lekkages door opdrachtgever gemeld, waarna aannemer op 7 juni 2022 te kennen heeft gegeven het gebrek niet te zullen gaan herstellen.

De tweejarige verjaringstermijn van artikel 7:761 lid 1 BW is op voormelde datum dus gaan lopen en eindigde op 7 juni 2024. Pas op 12 september 2024 heeft opdrachtgever de aannemer betrokken in een procedure. Dit is te laat.

Ook is de verjaringstermijn door opdrachtgever niet (tijdig) gestuit ex artikel 3:117 BW. Weliswaar heeft opdrachtgever aannemer nog op 15 juli 2024 gesommeerd, en kon deze e-mail als stuitingshandeling worden aangemerkt. Echter, toen was de verjaringstermijn al verstreken.

Nu de verjaringstermijn op 7 juni 2024 is verstreken, slaagt het verweer van aannemer en wordt opdrachtgever niet ontvankelijk verklaard in haar vorderingen.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat een opdrachtgever na ontdekking van een gebrek in het opgeleverde werk, niet stil kan blijven zitten. Tijdige actie is vereist, waarbij de korte verjaringstermijn van artikel 7:761 BW goed in de gaten moet worden gehouden.

Opdrachtgevers dienen allereerst bij de ontdekking van een gebrek zo snel mogelijk te protesteren bij de aannemer. Vervolgens is het zaak dat zij tijdig hun rechten jegens aannemers in rechte afdwingen om te voorkomen dat ze geconfronteerd worden met een verjaringsverweer van aannemer. Let op, een opdrachtgever kan er altijd voor kiezen om de verjaring te stuiten. Dit kan zij doen door een tijdige schriftelijke aanmaning c.q. mededeling aan de aannemer waarin zij haar recht op nakoming voorbehoudt.

Contact

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het bouwrecht: Inge Franken, Rianne van Pelt en Tim Segers.