Het publiekrechtelijk traject: tijdwinst boeken en vermindering regeldruk

Menig ontwikkelaar kan verzuchten bij de huidige lengte van procedures. De mogelijkheden om draagvlak in de omgeving te creëren zijn eindig, dus bezwaar en (hoger) beroepsprocedures zijn in veel gevallen niet te voorkomen. Dit geldt temeer bij het realiseren van hoogbouw, die traditioneel de nodige weerstand oproept. De mogelijkheid om civielrechtelijk een procedeerverbod af te dwingen is beperkt tot uitzonderingsgevallen, zoals onlangs nog door de Hoge Raad is bevestigd. Daarbuiten is men als initiatiefnemer momenteel nog overgeleverd aan de doorlooptijden bij overheden en gerechtelijke instanties.

Toen het kabinet nog ruim vijf miljard euro toezegde voor woningbouw, werd ook de noodzaak erkend om te komen tot verkorting van bouwprocedures. Inmiddels liggen er concrete voorstellen.

Programma ‘Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving’

Zo pleit de adviesgroep STOER onder meer voor een herinvoering van de vergunning van rechtswege in geval van overschrijding van de beslistermijnen bij de beoordeling van aanvragen voor een OPA (de omgevingsplanactiviteit), invoering van een prioriteringsbeleid bij de afhandeling van bezwaarschriften ten faveure van vergunningen voor woningbouwprojecten, diverse procesversnellingsmaatregelen voor beroepsprocedures bij rechtbanken in combinatie met een verhoging van het griffierecht, en tot slot het geheel afschaffen van het hoger beroep voor deze categorie vergunningen. Naast verkorting van de doorlooptijden zou dit als bijvangst hebben dat een halt wordt toeroepen aan de huidige praktijk, waarin noodgedwongen afkoop van bezwaar- en (hoger) beroepsprocedures nog steeds veelvuldig plaatsvindt. 

Daarnaast liggen er voorstellen voor een herijking van de materiele bouwnormen. Ondanks de belofte van de Omgevingswet ‘eenvoudig beter’ signaleert de adviesgroep nog steeds een noodzaak tot aanpassing van regelgeving. Voorgesteld wordt om bouwtechnische eisen waar mogelijk nog verder te vereenvoudigen. Voorts luidt het advies om de mogelijkheden die de Omgevingswet biedt tot het instellen van lokale (bouw)eisen in geval van woningbouw aan banden te leggen en meer verantwoordelijkheid neer te leggen bij het rijk en provincies.

Behandeling voorstel Wet versterking regie volkshuisvesting

Het STOER-advies gaat op onderdelen nog een stap verder dan de maatregelen die zijn opgenomen in het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting, dat nu in de Tweede Kamer wordt behandeld.

Daarin wordt nu ook al voorzien in instrumenten voor het verkorten van procedures en wel door de mogelijkheid te bieden om per AMvB categorieën projecten aan te wijzen waarvoor beroep in slechts één instantie overblijft in combinatie met andere procedurele versnellingen vergelijkbaar met die uit de oude Crisis- en herstelwet.

Ook regelt de wet dat er meer regie van bovenaf komt op het aantal woningen dat wordt gerealiseerd, de betaalbaarheid hiervan en de verdeling over verschillende doelgroepen, en wordt daarnaast beoogd de grip te verstevigen op de (nakoming van) lokale prestatieafspraken met onder meer woningbouwcorporaties. Daarbij is het voornemen om de zorg(plicht) voor een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad ook expliciet te verankeren in de Omgevingswet, zodat optimaal gebruik kan worden gemaakt van de daarin opgenomen instrumenten voor sturing en coördinatie.

Het is nog even afwachten welke voorstellen daadwerkelijk de eindstreep halen. Het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting moet nog door de Eerste Kamer, maar de inwerkingtreding is beoogd uiterlijk in 2026. In juni van dit jaar wordt naar verwachting het fase 2-rapport van de adviesgroep STOER aan het kabinet aangeboden.

Aangezien niet voor alle maatregelen uit dit rapport een wetswijziging nodig is, zou binnen afzienbare tijd al een efficiënter vergunningentraject kunnen worden gerealiseerd.

VvE-perikelen: navigeren door het labyrint van (ogenschijnlijk) tegenstrijdige belangen

Bij optoppen wordt vooral gekeken naar woningbouwcorporaties. Hoewel ook de nodige VvE-daken geschikt zijn voor het realiseren van extra woningen, wordt het huidige appartements-/eigendomsrecht in de praktijk vaak als een struikelblok gezien. Optoppen bij VvE’s lijkt een minder aantrekkelijke optie.

Door het optoppen van VvE-complexen ontstaan namelijk nieuwe appartementsrechten, die nopen tot een herdefiniëring van de appartementsgemeenschap. Voor het realiseren van een of meer extra verdiepingen is daarom een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk. Dit vereist toestemming van alle afzonderlijke appartementseigenaren. Het vragen van een vervangende rechterlijke machtiging kost tijd en succes kan niet op voorhand worden gegarandeerd. Er gaan dan ook stemmen op voor versoepeling van de wetgeving rondom wijziging van de splitsingsakte ingeval van optoppen. Vooralsnog is dit toekomstmuziek.

Toch bestaan momenteel nog genoeg mogelijkheden voor succesvol optoppen van VvE-complexen, aangezien met optoppen waarde(stijging) kan worden gecreëerd voor de zittend appartementseigenaren. Verduurzaming van het complex vormt daarbij een van de mogelijke troeven. Wie zich wil mengen in de onderlinge verhoudingen doet er wel goed aan om zich vooraf en tijdens dit proces te informeren over ‘VvE-rechten’ om zo goed mogelijk te kunnen inspelen op de rechts- en belangposities van betrokkenen.

Meer weten?

Onze specialisten hebben ruime ervaring in het begeleiden van vastgoedontwikkelingen. Wilt u meer weten over dit thema of wenst u advies inzake de ontwikkeling van een nieuw initiatief? Neem dan vrijblijvend contact op.