Introductie indexeren

Voor de meeste huurovereenkomsten geldt dat bij de indexatie is aangesloten bij het CPI ‘alle huishoudens’ van het CBS. Dit is ook opgenomen in de ROZ-modellen. Het CPI geeft weer hoe de prijzen van goederen en diensten voor consumenten in een jaar zijn ontwikkeld. Hierin zijn ook de energieprijzen meegenomen. Bij de berekening van het CPI werden tot aan juni 2023 alleen de gegevens gebruikt van nieuwe contracten bij energieleveranciers en niet de gegevens van de al lopende en vaste contracten met een lagere energieprijs. Door de snelle stijging van de energieprijzen is het CPI-indexcijfer daarom vorig jaar opgelopen tot wel 14,5%. Maar de daadwerkelijke inflatie bedroeg dus een minder hoog percentage.

Daarom is het CBS vanaf juni 2023 overgestapt op een nieuwe berekeningsmethode waarbij ook rekening wordt gehouden met energieprijzen van vaste contracten. Het gevolg daarvan is dat de korte termijneffecten van de fluctuerende energieprijzen minder direct doorwerken in de CPI ‘alle huishoudens’.

Op basis van de ‘oude methode’ komt de indexatie over 2023 uit op 14,53% en over 2024 op 0,21%. Volgens de ‘nieuwe methode’ gaat het over 2023 om 7,75% en over 2024 om 7,03%. In beide gevallen indexeert de huur in die twee jaar met ongeveer 15%. Het verschil zit er echter in dat een huurder bij de ‘oude methode’ over 2023 substantieel meer betaalt dan bij de ‘nieuwe methode’, omdat de huur over dat jaar met 14,53% is verhoogd in plaats van 7,75%.

De vraag die vervolgens voorlag is of een indexatie volgens de ‘oude methode’ aanvaardbaar was? Of dat de verhuurder had moeten aansluiten bij de ‘nieuwe methode’?

Casus

Een bedrijf huurt een bedrijfsruimte. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks per januari wordt aangepast op basis van het CPI ‘alle huishoudens’. Dit is ook gebeurt. Vanaf 2023 is de huurprijs van € 55.047,20 aangepast naar € 63.046,66. Dit is een verhoging van 14,53% op basis van de oude berekeningsmethode van het CPI.

De huurder is het in deze procedure niet eens met de verhoging en wijst op het feit dat het CBS haar berekeningsmethode heeft gewijzigd. De huurder vordert een aanpassing van het percentage waarmee is geïndexeerd. Aan de hand daarvan zou hij een veel lagere huur betaald hebben in 2023.

Uitspraak

De kantonrechter Rotterdam oordeelt dat de indexatie zelf niet onaanvaardbaar is. Daarom wordt de vordering afgewezen.

De kantonrechter Rotterdam overweegt wél dat de oude of nieuwe berekeningsmethode een grote invloed heeft op de huurprijzen. Namelijk, de huur die moet worden betaald over 2023 is volgens de ‘oude methode’ een stuk hoger dan volgens de ‘nieuwe methode’. De kantonrechter overweegt daarom dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een huurder meer betaalt als van de ‘oude methode’ wordt uitgegaan, dan wanneer van de ‘nieuwe methode’ wordt uitgegaan. Het ‘verschil’ moet worden terugbetaald. Maar omdat de huurder dit niet had gevorderd, kon dat niet worden toegewezen. Maar dat doet niets af aan het oordeel van de kantonrechter op dit vlak.

De kantonrechter vindt het hierbij met name relevant dat huurder en verhuurder de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan het CPI van het CBS met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie. Juist omdat de oude berekeningsmethode van het CPI hiervoor niet adequaat is gebleken, gaf dit een te hoog en niet reëel indexcijfer volgens de kantonrechter.

Conclusie

Uit bovenstaande uitspraak kan worden afgeleid dat huurders een gedeelte van de ‘teveel’ betaalde huur over 2023 kunnen terugvragen van hun verhuurders. Hiervoor is vereist dat de huur per januari 2023 is verhoogd op basis van de oude (onjuiste) berekeningsmethode van het CPI. Het gaat daarbij om circa 7% van de jaarhuur!

Bent u in 2023 geconfronteerd met een indexatie van 14,5% en heeft u hier vragen over? Neem dan vrijblijvend contact op met de specialisten van de sectie Overheid & Vastgoed. Wij helpen u graag verder!