Achtergrond en feiten

Huurder heeft eind 2023 met een indeplaatsstelling de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte overgenomen van de voorgaande huurder. Naast de exploitatie van de snackbar, zijn door de indeplaatsstelling alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op huurder overgegaan. De indeplaatsstelling zorgde er dus voor dat huurder de bestaande huurverhouding overnam.

In de huurovereenkomst was onder andere overeengekomen dat de bedrijfsruimte door huurder uitsluitend zou worden bestemd om te worden gebruikt als: ‘winkelruimte voor de verkoop van hamburgers en dergelijke (geen horeca)’. De huurovereenkomst verbood dus uitdrukkelijk het gebruik als horecagelegenheid. Huurder heeft daarnaast bij de indeplaatsstelling verklaard dat het gebruik volgens de bestemming zou zijn. In de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst was ook opgenomen dat huurder bekend was met de publiekrechtelijke bestemming van de bedrijfsruimte volgens het bestemmingsplan (thans omgevingsplan). Verder stond in de algemene bepalingen dat huurder verantwoordelijk was voor alle vergunningen en toestemmingen van het overeengekomen gebruik.

Huurder heeft met deze afspraken een snackbar in de bedrijfsruimte geëxploiteerd. Naast het bereiden en verkopen van hamburgers, snacks en (alcoholische) dranken, bood hij klanten de mogelijkheid om deze ter plaatse te nuttigen. Daarvoor waren tafels en een bar beschikbaar.

Last onder dwangsom door gemeente

In augustus 2024 heeft verhuurder (als eigenaar van de bedrijfsruimte) vervolgens een voornemen van de Gemeente Amsterdam voor het opleggen van een last onder dwangsom ontvangen. Volgens de gemeente was het gebruik van de bedrijfsruimte in strijd met de bestemming ‘Gemengd-2’ uit het bestemmingsplan. Die bestemming stond alleen detailhandel (winkel) toe en geen horeca.

De gemeente eiste dat de horeca-activiteiten in de bedrijfsruimte zouden worden gestaakt. Als hier niet aan werd voldaan, dan zou de verhuurder een dwangsom van € 40.000,- verbeuren. Ook huurder kreeg een dergelijke aankondiging. Ondanks het indienen van een zienswijze hiertegen, besloot de gemeente handhavend op te treden tegen huurder. Aan huurder werd de last onder dwangsom opgelegd.

Verhuurder is vervolgens een kort geding gestart bij de Rechtbank Amsterdam. Daarin vorderde verhuurder primair dat huurder zou worden verplicht te voldoen aan de last onder dwangsom en subsidiair huurder te veroordelen de horeca-activiteiten te staken en (voorwaardelijk) huurder te veroordelen tot ontruiming. Huurder heeft hiertegen verweer gevoerd. Volgens huurder werd in overeenstemming met de huurovereenkomst gehandeld. Het gebruik was als sinds 2015 hetzelfde; dus ook voor de indeplaatsstelling. Verhuurder zou zijn mededelingsplicht hebben geschonden.

Uitspraak rechtbank

De kantonrechter oordeelt allereerst dat verhuurder de rechtsgrond(slag) van zijn primaire vordering onvoldoende had onderbouwd, althans deze was volgens de kantonrechter niet duidelijk genoeg. De juridische onderbouwing was tegenstrijdig. Volgens verhuurder handelde huurder namelijk niet in overeenstemming met het overeengekomen gebruik uit de huurovereenkomst, maar leverde dit gebruik volgens het bestemmingsplan geen tekortkoming op. Ziet u de tegenstrijdigheid?

De kantonrechter oordeelde vervolgens dat zowel huurder als verhuurder, tot het optreden van de gemeente, van mening leken te zijn dat het gebruik van de bedrijfsruimte binnen de grenzen van het bestemmingsplan viel. Om die reden achtte de kantonrechter het onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zou komen vast te staan dat huurder in strijd met de huurovereenkomst handelde.

De kantonrechter wees daarom de vorderingen van verhuurder af en veroordeelde hem om de proceskosten te betalen.

Conclusie

De uitspraak van de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam toont nogmaals aan hoe belangrijk zorgvuldigheid is bij het sluiten van huurovereenkomsten en het daarin vastleggen van de contractuele bestemming. Zowel huurders als verhuurders doen er daarom goed aan om zich hiervan bewust te zijn, alsook van de mogelijke (juridische) gevolgen van het gebruik van de bedrijfsruimte als dit in strijd zou kunnen zijn met het bestemmingsplan.

Duidelijke afspraken, open communicatie en inzicht in wat juridisch kan en mag kunnen een gang naar de rechter vaak voorkomen. Dit begint bij het opstellen van een huurovereenkomst die conform de wet- en regelgeving is én geen ruimte laat voor onduidelijkheid.

Heeft u hierover vragen? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.