Voor de totstandkoming van een (koop)overeenkomst moet er op grond van artikel 6:217 BW sprake zijn van een aanbod en de aanvaarding daarvan. Partijen moeten dus overeenstemming bereiken over de voorwaarden van de overeenkomst. Daarbij is volgens vaste rechtspraak in principe voldoende dat er wilsovereenstemming bestaat over de belangrijkste voorwaarden van een overeenkomst: de zogenaamde ‘essentialia’. Onder essentialia worden op grond van vaste rechtspraak in ieder geval verstaan: de partijen, het te verkopen object en de prijs. Echter, ook andere zaken die voor partijen van groot belang zijn, kunnen onder omstandigheden als essentialia worden aangemerkt. Niet zelden ontstaat er tussen partijen discussie over de vraag of er nu een koopovereenkomst tot stand is gekomen en zo ja: onder welke voorwaarden. Recent werd deze vraag aan de rechtbank Noord-Holland voorgelegd.

Onderliggende feiten

Eiser in deze zaak is een projectontwikkelaar. Gedaagde is eigenaar van een perceel met daarop een bedrijfsruimte met twee appartementen en veertien garageboxen. Voor de leesbaarheid van dit artikel, zal – hoewel er uiteindelijk geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, eiser worden aangeduid als “Koper” en gedaagde als “Verkoper”.

In 2018 heeft Koper contact gezocht met Verkoper over de mogelijke verkoop van zijn perceel. Dat is toen op niets uitgelopen. Twee jaar later, in 2020, zijn partijen opnieuw met elkaar om tafel gegaan. Verkoper had in de tussentijd een makelaar ingeschakeld om te bemiddelen in het verkoopproces.

De hernieuwde onderhandelingen resulteerden in een bod van Koper van EUR 810.000,-. Daarop meldde de makelaar van Verkoper dat Verkoper een tegenbod deed tegen eerder reeds gestelde voorwaarden van Koper. Ook meldde de makelaar dat de oplevering van het perceel vrij van huur en gebruik, conform de huidige situatie, zou zijn.

Partijen hebben elkaar vervolgens mondeling gesproken, waarna Koper opnieuw een aangepast aanbod deed van EUR 750.000,-. Met daarbij de voorwaarde dat het perceel vrij, leeg en ontruimd aan hem zou worden opgeleverd. Na wederom een gesprek tussen partijen, heeft Koper zijn aanbod voor de laatste maal aangepast naar EUR 780.000,-.

Daarna heeft de makelaar van Verkoper de notaris opdracht gegeven om de koopakte in concept op te maken. In dit concept stond opgenomen dat het pand gedeeltelijk in verhuurde staat zou worden verkocht. De conceptakte is vervolgens met alle betrokken partijen gedeeld.

Daarop liet Koper weten dat dit niet in lijn was met zijn eerdere voorstellen, waarin was opgenomen dat het perceel vrij van huur zou worden opgeleverd. De notaris heeft de conceptakte op dat punt aangepast.

Verkoper kwam er op dat moment pas achter dat Koper zijn perceel volledig vrij van huur wilde kopen. Verkoper heeft vervolgens het standpunt ingenomen dat van een overeenkomst dus geen sprake was, nu over dat punt geen overeenstemming was. 

Als reactie daarop heeft Koper conservatoir beslag gelegd op het perceel. Naar aanleiding van dit beslag heeft Verkoper laten weten dat hij alsnog bereid was om het perceel aan Koper te leveren, met dien verstande dat een deel daarvan in verhuurde staat zou worden geleverd. Koper ging hiermee niet akkoord, nu zij meende dat tussen partijen was overeengekomen dat het perceel vrij van huur zou worden opgeleverd.

Daarna heeft Koper de koopovereenkomst, waarvan hij meende dat deze tot stand zou zijn gekomen, ontbonden en Verkoper aansprakelijk gesteld voor de door zijn geleden schade. Vervolgens heeft Verkoper het perceel aan een derde verkocht.

De Koper vervolgens een procedure gestart om zijn schade vergoed te krijgen.

Voorafgaand aan deze procedure heeft Koper eerst een voorlopig getuigenverhoor gelast en twee medewerkers van het makelaarskantoor (ingeschakeld door Verkoper) als getuigen gehoord. Desgevraagd hebben voornoemde medewerkers onder meer verklaard dat zij ervan uitgingen, althans dat hadden ze van Verkoper begrepen, dat een deel van de garageboxen leeg en een ander deel in verhuurde staat zouden worden verkocht. Dat was volgens de medewerkers dan ook de reden dat in een van de eerste tegenvoorstellen door hen was opgemerkt dat het perceel vrij van huur, conform de huidige situatie, zou worden geleverd. Door het opnemen van de zinsnede ‘conform de huidige situatie’ was volgens deze medewerkers duidelijk dat een deel van de garageboxen dus wel in verhuurde staat zouden worden verkocht. Ook heeft een van de medewerkers verklaard dat hij aan de notaris zou hebben gemeld dat een deel van de garageboxen in verhuurde toestand zou worden geleverd, wat de notaris vervolgens ook in de conceptakte op had genomen. 

Vorderingen van Koper

Koper vordert in deze procedure betaling van primair een bedrag van EUR 578.448,12 en subsidiair van EUR 9.403,12 aan gemaakte kosten en gederfde winst. Ook vordert Koper vergoeding van de beslag- en proceskosten.

Aan deze vorderingen legt Koper primair ten grondslag dat tussen hem en Verkoper wilsovereenstemming is bereikt over de koop van het perceel, vrij van huur. Daarmee is dus de koopovereenkomst tot stand gekomen, aldus Kopr. Verkoper is volgens Koper tekortgeschoten in de nakoming van deze koopovereenkomst, door het perceel aan een derde te verkopen. Subsidiair stelt eiser zich op het standpunt dat gedaagde de onderhandelingen onrechtmatig zou hebben afgebroken en daardoor schadeplichtig is.

Verweer van Verkoper

Volgens Verkoper is er van wilsovereenstemming nooit sprake geweest. Immers, hij kon en wilde het perceel alleen deels in verhuurde staat verkopen en leveren. Dit terwijl Koper kennelijk in de veronderstelling verkeerde dat het perceel vrij van huur zou worden geleverd. Partijen zijn het uiteindelijk dus niet eens geworden over een essentieel aspect van de koop.

Pas toen de concept koopakte werd uitgewisseld (en daarna aangepast) werd het Verkoper duidelijk dat Koper ervan uitging dat de percelen vrij van huur zouden worden geleverd. Daarop is de wil van Verkoper echter nooit gericht geweest, aldus Verkoper. 

Voor zover de makelaar van Verkoper in het onderhandelingstraject aan Koper ten onrechte heeft gemeld dat het pand vrij van huur zou worden opgeleverd, stelt Verkoper aan die mededeling niet gebonden te zijn. Volgens vaste jurisprudentie houdt de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst. Daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. De makelaar is slechts de bode, de overbrenger van een boodschap, die al dan niet (en in de onderhavige zaak: niet) strookt met de wil van Verkoper.

Beoordeling door de rechtbank

Is er een koopovereenkomst tot stand gekomen?

De Rechtbank is het met Verkoper eens dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daarvoor acht de Rechtbank het volgende van belang.

Een overeenkomst, waaronder ook begrepen een koopovereenkomst, komt tot stand door aanbod en aanvaarding. In dat aanbod en die aanvaarding dienen op elkaar aansluitende wilsverklaringen, gericht op de totstandkoming van die overeenkomst, tot uitdrukking te zijn gebracht. Die aansluiting dient op zijn minst betrekking te hebben op de essentialia van de overeenkomst.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat de al dan niet verhuurde staat van het perceel voor beide partijen als een essentieel onderdeel van de koop werd beschouwd. Daarmee komt het aan op de vraag of er wilsovereenstemming is bereikt over de verkoop van het perceel in deels verhuurde staat. Daarvan is volgens de Rechtbank sprake indien kan worden vastgesteld dat (ook) een door Verkoper gedane of aan deze toe te rekenen wilsverklaring op verkoop in die staat is gericht, althans dat Koper op grond van verklaringen of gedragingen van Verkoper, overeenkomstig de zin die zij daaraan onder de gegeven omstandigheden mocht toekennen, op het bestaan van zodanige wil mocht vertrouwen.

Naar het oordeel van de Rechtbank is dat niet het geval. Anders dan Koper meent, blijkt uit de getuigenverklaringen van de medewerkers van het makelaarskantoor niet dat de wil van Verkoper was gericht op het verkopen en leveren van het perceel vrij van huur. Integendeel: een van de medewerkers heeft zelfs verklaard dat zij van Verkoper had begrepen dat een deel van de garageboxen in verhuurde staat moesten worden aangeboden en dat de betreffende medewerker in de veronderstelling verkeerde dat hij deze bedoeling met de zinsnede ‘conform huidige situatie’ voldoende duidelijk tot uitdrukking had gebracht. Vervolgens heeft de betreffende medewerker ook aan de notaris gemeld dat een deel van de boxen in verhuurde toestand zouden worden opgeleverd, hetgeen de notaris aanvankelijk ook als zodanig in de concept koopovereenkomst had opgenomen.

Volgens de Rechtbank heeft Koper op het bestaan van een wil tot verkoop vrij van huur bij Verkoper ook niet mogen vertrouwen. De omstandigheid dat makelaar, bij monde van een van haar medewerkers, aan eiser mondeling en schriftelijk bevestigt dat Verkoper instemt met het door Koper gedane voorstel

is onvoldoende om dat vertrouwen te kunnen dragen. Naar vaste jurisprudentie treedt een makelaar in het algemeen gesproken niet op als gevolmachtigde maar enkel als bode van de opdrachtgever. Onder omstandigheden kan dat anders zijn, maar dat moet dan terug te voeren zijn tot verklaringen, gedragingen of schijn wekkend nalaten van de opdrachtgever. In deze zaak zijn die gesteld nog gebleken. De Rechtbank is dan ook van oordeel dat Koper uit de hiervoor bedoelde mededelingen niet meer heeft mogen afleiden dan dat de makelaar via Verkoper te horen had gekregen dat het bod werd geaccepteerd, welke mededeling echter zonder gevolg is gebleven nu deze op een misverstand van de makelaar blijkt te berusten. 

De Rechtbank komt daarom tot de conclusie dat er tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, zodat van een tekortkoming in de nakoming daarvan geen sprake kan zijn.

Zijn de onderhandelingen onrechtmatig afgebroken?

Ook van een onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen is volgens de Rechtbank geen sprake. Daarvoor is alleen al doorslaggevend dat vaststaat dat er aan de zijde van Verkoper alleen bereidheid bestond om de percelen te verkopen in deels verhuurde staat, terwijl uit de eigen opstelling van Koper volgt dat de staat van de percelen zowel qua planning al prijstechnisch een zo essentieel onderdeel van de transactie vormden, dat nakoming door levering in deels verhuurde staat geen begaanbare weg was. Onder die omstandigheden kan niet worden gezegd dat Koper ervan mocht uitgaan dat een overeenkomst in ieder geval uit de onderhandelingen zou resulteren.

Conclusie

De Rechtbank concludeert dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat er geen sprake is van onrechtmatig afgebroken onderhandelingen. De vorderingen van Koper worden dan ook afgewezen. De Koper wordt bovendien veroordeeld in de kosten van de procedure.

Advies

Deze uitspraak illustreert dat, tenzij partijen daarover andere afspraken maken, er in beginsel al sprake is van een bindende koopovereenkomst, als er overeenstemming is over 1) de partijen, 2) het te verkopen object en 3) de prijs. Dit kan in de praktijk betekenen dat, voordat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend, er al sprake kan zijn van een bindende overeenkomst.

Om discussies over het al dan niet tot stand komen van een koopovereenkomst te voorkomen, is het daarom allereerst verstandig om overige essentialia (naast de partijen, het object en de prijs) reeds in de beginfase van de onderhandeling schriftelijk vast te leggen. Daarnaast is het aan te raden om al in de beginfase, of liever nog: voorafgaand aan de inhoudelijke onderhandelingen, schriftelijk vast te leggen dat een koopovereenkomst pas tot stand zal komen op het moment dat beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend.

Tot slot wordt in het besproken vonnis de positie van de (verkoop)makelaar uitgelegd. In beginsel handelt een makelaar dus niet als gevolmachtigde of vertegenwoordiger van zijn of haar opdrachtgever, maar enkel als bode. Zoals ook uit het besproken vonnis blijkt, is het risicovol om enkel en alleen te varen op mededelingen van de makelaar van de wederpartij. Zelfs als een makelaar, zoals in deze zaak het geval was, per abuis de wens van zijn opdrachtgever onjuist weergeeft, is dit, zonder bijkomende omstandigheden, onvoldoende om bij de koper het vertrouwen te wekken dat de verkoper het eerder gedane aanbod onder alle daarin vermelde voorwaarden accepteert.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van vastgoed: Tim Segers, Inge Franken en Rianne van Pelt.