Wat is de WOZ waarde?

WOZ staat voor ‘Waardering Onroerende Zaken’. In de Wet waardering onroerende zaken wordt bepaald dat aan een onroerende zaak (bijvoorbeeld een woning) een waarde wordt toegekend. Deze waarde wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld en is dus 1 jaar geldig. Deze waardering is van belang, omdat de hoogte van de WOZ-waarde wordt gebruikt om de hoogte van verschillende belastingen te bepalen, zoals de onroerendezaakbelasting, de waterschapsbelasting en het eigenwoningforfait. Ook bepaalt de WOZ-waarde voor een gedeelte de maximale huurprijs. Dit betekent dat hoe lager de WOZ-waarde uitvalt, hoe lager deze belastingen en de huurprijs uitvallen. Het is dus van belang om te controleren of de hoogte van de WOZ-waarde correct is vastgesteld.

Hoe wordt de WOZ waarde berekend?

In de Wet waardering onroerende zaken is omschreven dat als uitgangspunt geldt dat ‘de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen’. In andere woorden, de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op de prijs die door de meestbiedende koper zou worden betaald voor deze onroerende zaak wanneer deze wordt aangeboden ter verkoop. Er wordt bij de invulling van wat de waarde van de onroerende zaak is dus aansluiting gezocht bij de prijsbepaling van de vrije markt. Daarbij geldt als peildatum 1 januari van het jaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de waarde wordt vastgesteld.

Maar wat zou die meestbiedende koper dan betalen? Om dit vast te stellen laat de gemeente taxateurs onderzoek doen naar het onroerend goed. Dit betekent bijvoorbeeld dat gekeken wordt naar de verkoopprijs van recent verkocht, vergelijkbaar onroerend goed. Ook wordt bij deze waardevaststelling rekening gehouden met aspecten zoals de ligging en de grootte van het onroerend goed. Dit alles wordt meegenomen in het taxatieverslag. Dit taxatieverslag wordt doorgaans met het besluit tot vaststelling van de WOZ toegezonden. Daarnaast geldt, in de situatie dat een onroerende zaak rondom de peildatum is verkocht, als uitgangspunt dat deze verkoopprijs de WOZ-waarde is.

Andere berekeningswijze

Op deze berekeningswijze bestaan ook uitzonderingen. De wet bepaalt bijvoorbeeld dat wanneer géén sprake is van een woning, de WOZ-waarde in bepaalde situaties kan worden vastgesteld op de vervangingswaarde. Dit gebeurt op het moment dat de vervangingswaarde de prijs die de meestbiedende koper zou betalen overstijgt. Hiervan is doorgaans sprake wanneer vanwege de eigenschappen van het onroerend goed er weinig belangstelling voor is. Te denken valt aan scholen of ziekenhuizen. Verminderde belangstelling drukt de te verwachten prijs die de meestbiedende koper voor het onroerend goed zou betalen. Vandaar dat in deze situatie rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld de aard, de bestemming en de technische en functionele veroudering van de zaak (de vervangingswaarde). 

Afwijken van de verkoopprijs als WOZ-waarde?

De WOZ-waarde wordt dus jaarlijks door de gemeente vastgesteld. Tegen deze vaststelling kan binnen zes weken bezwaar worden gemaakt en vervolgens ook beroep worden ingesteld.

In de rechtspraak wordt als uitgangspunt genomen de verkoopprijs van de onroerende zaken die rondom de waardepeildatum worden verkocht. Hiervan kan worden afgeweken indien voldoende aannemelijk wordt gemaakt dat de koopsom niet de juiste WOZ-waarde aangeeft. De bewijslast hiervan rust op de rechtszoekende.

Verborgen gebreken

Een voorbeeld waarin de aankoopsom niet leidt tot een juiste WOZ-waarde is bij verborgen gebreken. Een verborgen gebrek is een gebrek dat pas wordt ontdekt na de levering van het onroerend goed. Hiervan is sprake als de koper tijdens de levering van een woning niet bekend was of bekend had kunnen zijn met het gebrek, bijvoorbeeld houtrot of scheuren in de binnen- en buitenmuren van een woning. Deze gebreken zijn dan niet meeberekend in de aankoopprijs, waardoor deze te hoog is uitgevallen. Dit betekent dat ook de WOZ-waarde te hoog is. Let wel, de bewijslast hiervan ligt bij de koper. Deze moet dus voldoende aannemelijk maken dat sprake is van verborgen gebreken en dat deze niet in de aankoopprijs zijn meeberekend. Mocht de koper daarin niet slagen, dan leidt dit tot de conclusie dat de WOZ-waarde juist is vastgesteld.

Meerderheidsregel

Daarnaast kan de rechtszoekende een beroep doen op de meerderheidsregel. Deze regel houdt in dat de rechtszoekende aantoont dat ten minste twee identieke objecten binnen de betreffende gemeente lager zijn gewaardeerd dan de WOZ-waarde van het eigen onroerend goed. Als dit beroep slaagt, dan wordt de WOZ-waarde vastgesteld op deze lagere WOZ-waarden van de identieke objecten. Het is dan aan de gemeente om te bewijzen dat er een grotere groep aan identieke objecten binnen de betreffende gemeente wél op eenzelfde wijze is gewaardeerd zoals de onroerende zaak van de rechtszoekende. Slaagt dit verweer, dan wijzigt de WOZ-waarde niet.

De vraag of objecten identiek zijn, komt veelvuldig aan de orde in de rechtspraak. Deze rechtspraak kan een handvat bieden bij het bepalen wanneer objecten wel of niet identiek zijn. Er moet met een tal van aspecten rekening worden gehouden. Onderstaand vindt u een aantal handvatten waarmee rekening dient te worden gehouden:

• De kwaliteit en de staat van het onderhoud;
• Een aanbouw of verbouwing;
• Een modernisering, bijvoorbeeld vervanging van een dak;
• Bijgekochte grond;
• Het onroerend goed zelf: zo kunnen rijtjeshuizen als identiek worden gekwalificeerd, terwijl een hoekwoning en een tussenwoning dit niet zijn.

Kortom, op de vraag of objecten identiek aan elkaar zijn dient met tal van aspecten rekening te worden gehouden.

Afronding

Het is dus niet eenvoudig om te beoordelen of de WOZ-waarde onjuist is vastgesteld en of daartegen met succes bezwaar kan worden ingesteld. Wel is het van belang de WOZ-waardering te controleren, aangezien een te hoge WOZ-waarde betekent dat u voor dat jaar een te hoge onroerendezaakbelasting, waterschapsbelasting, eigenwoningforfait en/of huurprijs betaald.

Contact

Heeft u hulp nodig bij het controleren van de hoogte van uw WOZ-waarde? Of wilt u bezwaar instellen tegen een te hoge WOZ-waarde? Neem contact op met een van onze specialisten op het gebied van de WOZ.