IS DE HUURDER NOG HUURPENNINGEN VERSCHULDIGD NA VONNIS TOT ONTRUIMING?

De zaak

In een bedrijfsruimte exploiteert huurder een galerie. Gedurende de contractperiode ontstaan diverse malen huurachterstanden en de verhuurder dagvaart de galeriehouder op een gegeven moment. De verhuurder wil de huurpenningen. De rechter veroordeelt de galeriehouder om de achterstallige huur te voldoen én tot een behoorlijke betaling van de huurpenningen tot het einde van de huurovereenkomst. Om zijn huurinkomsten veilig te stellen laat de verhuurder vervolgens executoriaal beslag leggen. Kort daarna vordert de verhuurder in een kort geding ook de ontruiming van het pand. Ook deze wijst de rechter toe.

Do’s & don‘ts bij tenuitvoerlegging ontruiming

In een ontruimingsvonnis veroordeelt de rechter de huurder om het gehuurde binnen een bepaalde termijn te verlaten en te ontruimen. De termijn voor ontruiming begint pas te lopen na de betekening  van het vonnis. Als verhuurder is het dus zaak om het vonnis zo snel mogelijk door een deurwaarder te laten betekenen aan de huurder.

In deze zaak werd de galeriehouder veroordeeld om binnen een termijn van 7 dagen het gehuurde te ontruimen. Echter nog voordat het vonnis was betekend, had de verhuurder de sloten van het pand vervangen. De toegang tot het gehuurde ontzeggen lijkt een aantrekkelijke optie, zeker wanneer een huurder niet wil meewerken aan de ontruiming. Verhuurders dienen er echter op bedacht te zijn dat zij zeker niet onder alle omstandigheden bij zo’n actie zijn gebaat .

Het vervangen van de sloten van het gehuurde leidt juridisch gezien tot het opschorten van de kernverplichting van de verhuurder, namelijk het verschaffen van huurgenot.  In het geval dat de verhuurder beschikt over een geldige ontruimingstitel is dit geoorloofd. Maar, als de termijn voor de ontruiming voor deze huurder nog niet is verstreken, bestaat (nog) geen (rechts)grond voor het ontzeggen van de toegang tot het pand. Dit zou alleen anders kunnen zijn op het moment dat de huurder het pand al heeft opgeleverd. De verhuurder van de galerie was echter te ongeduldig en verwisselde de sloten nog voor het moment dat de termijn voor ontruiming was verstreken. Fout dus.

Wanneer een huurder ten onrechte geen gebruik kan maken van het pand, kan dit aanzienlijk financiële gevolgen hebben. In zo’n geval kan de verhuurder schadeplichtig zijn tegenover de huurder!

Onze galeriehouder had de exploitatie al zo goed als gestaakt toen de verhuurder de sloten verwisselde.  Volgens het Hof was dan ook geen sprake van enige schade. Voor deze verhuurder liep het hier dus met een sisser af.

Laat een ontruimingsvonnis dan ook altijd direct betekenen. Dan begint de door de rechter in het vonnis genoemde termijn te lopen. Een verhuurder kan in de praktijk dan nog altijd zelf bepalen wanneer hij na verloop van die termijn daadwerkelijk tot ontruiming laat overgaan, maar dan loop je niet het risico om te vroeg hiertoe over te gaan.

Ondertussen loopt de huurovereenkomst gewoon door…

Het klinkt vaak wat vreemd, maar in een kort geding tot ontruiming kan de rechter de huurovereenkomst niet ontbinden. Dit moet in een bodemprocedure. Dit heeft regelmatig tot gevolg dat een huurder wordt ontruimd terwijl de huurovereenkomst nog doorloopt.

Zo ook bij onze galeriehouder. Enige tijd na het verwisselen van de sloten door de verhuurder, zegt de galeriehouder de huur op. Over de boeg van het beslag int de verhuurder de huurpenningen tot aan het moment van opzegging. De galeriehouder is het hier niet mee eens en start een procedure tegen de verhuurder over de wijze van beslaglegging.  Hij voert aan geen huurpenningen aan de verhuurder verschuldigd te zijn voor de periode dat hij geen toegang (meer) had tot het pand. Het Hof oordeelt hierover uiteindelijk als volgt.

Wanneer een verhuurder zijn verplichting tegenover de huurder (het verschaffen van huurgenot) niet nakomt, leidt dat er niet automatisch toe dat de daar tegenoverstaande verplichting van de huurder (het betalen van de huur) daarmee ook komt te vervallen. De contractuele verplichtingen van partijen zijn dus niet één op één aan elkaar gekoppeld. De betalingsverplichting van de huurder komt alleen dan te vervallen, wanneer hijzelf een geldige reden heeft om de betaling van de huur op te schorten of de onderliggende overeenkomst (al dan niet gedeeltelijk) te ontbinden. Voor een beroep op opschorting of ontbinding van de verplichting om huur te betalen  is vereist dat de huurder een zogenaamde ‘opeisbare vordering’ heeft op de verhuurder. In dit geval kon de galeriehouder volgens het Hof geen aanspraak maken op de verschaffing van huurgenot. De verhuurder was namelijk niet verplicht om dit huurgenot te verschaffen, omdat hij beschikte over een geldige ontruimingstitel.

De huurder is dus nog steeds huurpenningen verschuldigd, ondanks dat hij het gehuurde feitelijk niet meer kan gebruiken. Een ontruiming leidt namelijk – als gezegd - niet automatisch tot het eindigen van de huurovereenkomst.

Een huurder doet er dan ook verstandig aan om na een ontruimingsvonnis met de verhuurder in gesprek te gaan om alsnog tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen. Met wederzijds goedvinden is dit altijd mogelijk.

Wat als de verhuurder een nieuwe huurder heeft gevonden?

Het bovenstaande verdient wel enige nuancering. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid wordt het na een bepaald moment onaanvaardbaar om als verhuurder nog aanspraak te maken op betaling van de huurpenningen. Als graadmeter voor dit eindmoment wordt gekeken naar de schade aan de kant van de verhuurder.

In de praktijk komt het er op neer dat zodra het pand opnieuw is verhuurd, wordt aangenomen dat niet langer sprake is van schade aan de zijde van de verhuurder. Over die periode kan de verhuurder dan geen aanspraak meer maken op de huurpenningen van de voormalig huurder. In deze zaak was het de verhuurder niet gelukt om de bedrijfsruimte voor het einde van de huurperiode opnieuw te verhuren. De galeriehouder trok dus uiteindelijk aan het kortste eind.

Advies

Bovenstaand praktijkvoorbeeld geeft aan hoe een ‘simpele ontruiming’ een grillig verloop kan krijgen. Een vonnis halen om te kunnen ontruimen is één. Om zonder kleerscheuren een huurder feitelijk te ontruimen, is twee.

Het vaststellen van uw rechten en plichten als (ver)huurder is lang niet altijd eenvoudig. Naast de bestaande wettelijke regelingen is ook de onderliggende huurovereenkomst bepalend. Laat u zowel in de voorfase als bij de tenuitvoerlegging van een ontruiming juridisch bijstaan, zodat u niet voor onverwachte verrassingen komt te staan.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van huurrecht.