HUUROVEREENKOMST VERNIETIGEN DOOR NIET VERKRIJGEN OMGEVINGSVERGUNNING

Achtergrond

In 2015 heeft huurder met verhuurder de huurovereenkomst voor het perceel in Bergen op Zoom gesloten. Dit met de kenbare bedoeling om daar een tankstation te vestigen en te exploiteren. Zowel huurder als verhuurder gingen er tijdens het sluiten van de huurovereenkomst van uit dat de omgevingsvergunning voor het tankstation door de gemeente zou worden verleend. Een medewerker van de gemeente had namelijk medegedeeld dat het tankstation op basis van het bestemmingsplan was toegestaan. Dit laatste bleek echter toch niet het geval. Na ondertekening van de huurovereenkomst stelde de gemeente als aanvullende voorwaarde dat een ander tankstation (die toevallig ook door huurder werd geëxploiteerd) eerst moest verdwijnen. Dit bleek niet mogelijk te zijn.

Huurder heeft de huurovereenkomst opgezegd met de contractuele opzegtermijn van één jaar, maar de opzegging werd door verhuurder niet geaccepteerd.

Vernietiging

Huurder heeft daarom per brief de huurovereenkomst op grond van dwaling (artikel 6:228 jo 3:50 BW) vernietigd. Meer specifiek, wederzijdse dwaling aangezien volgens huurder zowel zij als verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken waren uitgegaan en de huurovereenkomst onder invloed van die dwaling tot stand was gekomen. Volgens huurder had zij de huurovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) gesloten als zij wist van de aanvullende voorwaarde van de gemeente voor het verkrijgen van de benodigde omgevingsvergunning.

In dezelfde brief heeft huurder ook subsidiair de huurovereenkomst ontbonden (artikel 7:206 jo 7:210 en 6:267 jo 3:50 BW).

Uitspraak rechtbank

Verhuurder is vervolgens een procedure gestart bij de Rechtbank Zeeland-West-Brabant. Daarin betwistte zij de vernietiging en ontbinding en vorderde zij nakoming van de huurder door huurbetaling. Huurder heeft op haar beurt gevorderd primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is vernietigd op grond van dwaling, subsidiair dat de huurovereenkomst is ontbonden en meer subsidiair dat de huurovereenkomst door haar eerdere opzegging is komen te beëindigen.

De rechtbank heeft de meer subsidiaire vordering van huurder toegewezen en geoordeeld dat de huurovereenkomst is geëindigd door de opzegging. Hierdoor moest huurder wel tot aan die periode huur betalen. Zowel huurder als verhuurder konden zich niet in dit oordeel vinden en stelden hoger beroep in bij het Hof ’s-Hertogenbosch.

Uitspraak hof

Het Hof ’s-Hertogenbosch kwam tot een andere beoordeling dan de rechtbank. Het hof heeft namelijk overwogen dat huurder de huurovereenkomst is aangegaan met de verwachting dat voor het tankstation een omgevingsvergunning zou worden verleend en dat daarvoor het andere tankstation niet hoefde te verdwijnen. Verhuurder heeft hier tegenin gebracht dat als huurder had geweten van deze aanvullende voorwaarde, zij de huurovereenkomst alsnog had gesloten.

Het hof ging echter niet mee in dit verweer. Volgens het hof bleek uit de bewijsmiddelen (onder andere getuigenverklaringen) dat huurder pas na het sluiten van de huurovereenkomst werd geconfronteerd met de voorwaarde van de gemeente dat de vestiging van het tankstation alleen mogelijk was als het andere tankstation zou verdwijnen. Dit creëerde een situatie van wederzijdse dwaling, op basis waarvan de huurovereenkomst kon worden vernietigd. Het hof vernietigde daarom het vonnis van de rechtbank.

Uitspraak Hoge Raad

In cassatie heeft de Hoge Raad het oordeel van het hof bevestigd. Volgens de Hoge Raad gingen zowel huurder als verhuurder er bij het sluiten van de huurovereenkomst van uit dat de vestiging van het tankstation mogelijk zou zijn zonder de verplichting tot het verwijderen van het andere tankstation. Omdat deze essentiële veronderstelling onjuist bleek, had huurder het recht de huurovereenkomst te vernietigen op grond van wederzijdse dwaling.

Een belangrijke overweging in deze uitspraak was dat uit de overwegingen van het hof volgens de Hoge Raad bleek dat het hof van oordeel was dat de mededeling van de gemeente, dat het bestemmingsplan de vestiging van het tankstation toestond, essentieel was voor huurder. Hierin lag volgens de Hoge Raad ook besloten dat huurder de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als zij had geweten dat het bestemmingsplan de vestiging niet zonder aanvullende voorwaarde toestond.

Conclusie

De uitspraak van de Hoge Raad in deze zaak illustreert de juridische complexiteit die kan ontstaan wanneer er sprake is van wederzijdse dwaling. Voor verhuurders en huurders is het van belang om zorgvuldig om te gaan met de voorwaarden rond huurovereenkomsten, de mogelijkheid om de benodigde (omgevings)vergunningen te verkrijgen en voor wiens risico dat komt. De rol van heldere communicatie en nauwkeurige afspraken wordt hiermee nog eens onderstreept.

Mocht deze communicatie en/of afspraken achteraf niet helder blijken en een huurovereenkomst tot stand zijn gekomen zonder goede voorstelling van zaken (dwaling), dan kan dit leiden tot vernietiging. De uitspraak van de Hoge Raad geeft hiervan een duidelijk voorbeeld.

Heeft u hierover vragen? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.