HUURBESCHERMING OF NIET? PAS OP BIJ GEMENGDE OVEREENKOMSTEN!

Gemengde overeenkomsten

Een huurovereenkomst is een in de wet geregelde bijzondere overeenkomst. Bij zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) geniet de huurder op grond van de wet huurbescherming. De huurovereenkomst kan alleen maar worden opgezegd als sprake is van één van de in de wet geregelde gronden. In de wet zijn meerdere bijzondere overeenkomsten geregeld met ieder hun eigen specifieke regelingen.

Voldoet een overeenkomst aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten, dan zijn de regels die hiervoor gelden in beginsel naast elkaar op de overeenkomst van toepassing (artikel 6:215 BW). Dit is anders als deze bepalingen niet verenigbaar zijn met elkaar of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen (gezamenlijke) toepassing verzet. Op dit snijvlak ontstaat vaak een discussie.

Huur en catering

Op 10 maart 2017 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over een overeenkomst die zowel elementen van een huurovereenkomst, als van een cateringovereenkomst bevatte. De vraag diende zich aan of de cateraar huurbescherming toekwam nadat de cateringovereenkomst was geëindigd.

Eerst werd beoordeeld of de overeenkomst kan worden opgesplitst, dus in twee afzonderlijke overeenkomsten. Dat was niet het geval gezien de onderlinge samenhang van de twee elementen. Vervolgens moest de vraag worden beantwoord welk gedeelte van de overeenkomst overheerste: het huurgedeelte of het cateringgedeelte? Het restaurant was gelegen in een kasteel ten dienste waarvan de catering plaatsvonden. Van een zelfstandig restaurant was geen sprake, waardoor het cateringselement overheerste.

De cateraar die tevens een deel van het kasteel gebruikte ten behoeve van die activiteiten, kon dus geen beroep doen op huurbescherming.

Huur en opdracht

Recent – namelijk op 4 augustus 2017 – heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam eveneens een illustratieve uitspraak gedaan over het ‘verloren gaan’ van huurbescherming.

In die kwestie had het Oogziekenhuis met een apotheek een intentieovereenkomst gesloten om – kort gezegd – verstrekking van medicatie aan patiënten van het Oogziekenhuis en het geven van instructies mogelijk te maken. Hiertoe werd een intentieovereenkomst gesloten die is aan te merken als een overeenkomst van opdracht (artikel 7:400 BW). Daarnaast was een separate huurovereenkomst gesloten voor middenstandbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW). De overeenkomst van opdracht werd opgezegd, maar de apotheek vertrok niet. In kort geding vorderde het Oogziekenhuis ontruiming van het gehuurde. De apotheek deed een beroep op huurbescherming.

Ten eerste oordeelde de voorzieningenrechter dat sprake was van een samenstel van afspraken die niet kan worden gesplitst in twee of meer van elkaar onafhankelijke overeenkomsten. Dit ondanks het feit dat feitelijk sprake was van twee verschillende overeenkomsten die afzonderlijk en op twee verschillende data waren gesloten. Dat maakte deze vaststelling niet anders.

Vervolgens stelde de voorzieningenrechter vast dat voor beide overeenkomsten andere opzeggingsmogelijkheden golden, zodat sprake was van een conflicterende regelingen. Onder verwijzing naar het hiervoor besproken recente arrest van de Hoge Raad, beoordeelde de voorzieningenrechter welk element het zwaarste moest wegen. Bij deze afweging nam de voorzieningenrechter in aanmerking dat de huurovereenkomst uitsluitend was gesloten met het oog op de samenwerking die partijen voornemens waren met elkaar aan te gaan. De opdracht tot dienstverlening stond dus zodanig centraal, dat het huurelement daaraan ondergeschikt was.

Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, kon dus ook deze apotheker geen beroep doen op huurbescherming.

Toch kreeg deze apotheker nog uitstel van executie. Als schrale troost werd de vordering tot ontruiming afgewezen, omdat de voorzieningenrechter van mening was dat de opzegtermijn van de overeenkomst tot opdracht mogelijk te kort was.

Conclusie

Er zijn vele situaties te bedenken waarin het huurelement ondergeschikt is aan een andere element van een overeenkomst. Ben je er als huurder in dat geval van bewust dat hierdoor belangrijke huurrechten buiten toepassing kunnen blijven.

LXA The Law Firm adviseert u graag als u als huurder of verhuurder een (gemengde) huurovereenkomst wilt sluiten. Goede afspraken vooraf voorkomt namelijk vaak een procedure achteraf. Mocht u al in een procedure verzeild zijn geraakt, ook dan kunnen wij u uiteraard bijstaan met raad en daad.