Huur Autobedrijf: 290-bedrijfsruimte of 230A-bedrijfsruimte? Wijziging van het gebruik leidt niet tot verandering van het huurregime

Over de vraag of sprake is van een 230a-bedrijfruimte of van een 290-bedrijsruimte wordt veelvuldig geprocedeerd. Het is vaste rechtspraak dat het in beginsel beslissend is wat de bedoeling van partijen is geweest over het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst. Deze lijn in de rechtspraak wordt door de uitspraak van 17 mei 2022 van het gerechtshof Den Haag opnieuw bevestigd.

290-bedrijfsruimte vs. 230a-bedrijfsruimte

Er bestaan verschillende huurregimes voor bedrijfsruimten: het strenge regime bij een 290-bedrijfsruimte of het vrije regime bij een 230a-bedrijfsruimte. Valt een bedrijfsruimte in het regime van de 290-bedrijfsruimte, dan wordt de huurder flink beschermd door de wet. Het gaat hierbij in de meeste gevallen om winkelruimte of horeca. De bescherming ziet onder andere op een voorgeschreven looptijd van huur (5+5 jaar) en de beperkte mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen (enkel op basis van de in de wet genoemde gronden). Het gaat hierbij om voor de verhuurder dwingendrechtelijke bepalingen. Ten nadele van de huurder mag in de huurovereenkomst niet worden afgeweken. Wordt dat wel gedaan, dan kan de huurder de bepaling vernietigen en geldt deze niet tussen huurder en verhuurder.

290- bedrijfsruimte

Van een 290-bedrijfsruimte is sprake als een gebouw of een gedeelte daarvan wordt verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf. Daarbij moet er een voor het publiek toegankelijk lokaal zijn voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten. Het gaat dus om ruimten waar klanten fysiek dingen of services kunnen kopen of bestellen. Voorbeelden hiervan zijn horeca en detailhandelsbedrijven, maar ook autoreparatiebedrijven.

230a-bedrijfsruimte

Als het gehuurde niet aan de definitie van 290-bedrijfsruimte voldoet, dan is er sprake van een 230a-bedrijfsruimte. Dit is de restcategorie. Voorbeelden hiervan zijn kantoorruimten, opslagruimten, showrooms en groothandelsbedrijven.

Leidt gewijzigd gebruik tot wijziging van het huurregime?

Tussen huurder en verhuurder speelde de vraag of het gehuurde waarin het autobedrijf van huurder is gevestigd, moet worden gekwalificeerd als een 290-bedrijfsruimte of een 230a-bedrijfsruimte. Dit kan namelijk een grijs gebied zijn. Zo ook in deze casus. In de verschillende huurovereenkomsten die door de jaren heen waren gesloten, was opgenomen dat het gaat om een “kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”. Daarbij is overeengekomen dat het gehuurde uitsluitend werd bestemd om te worden gebruikt als “groothandel in automobielen met incidentele verkoop aan particulieren”. Een groothandel valt onder 230a-bedrijfsruimte. Volgens huurder wordt de bedrijfsruimte echter feitelijk gebruikt als een autohandel die zich vrijwel uitsluitend richt op particulieren, waarbij reparatiewerkzaamheden aan auto’s van particulieren worden uitgevoerd. Dit feitelijke gebruik zou kwalificeren als een 290-bedrijfsruimte.

Op het moment dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt en ook de ontruiming aanzegt, is de huurder het hiermee niet eens. Huurder wendt zich daarom tot de kantonrechter. Anders dan in de huurovereenkomst is opgenomen, is er volgens de huurder namelijk geen sprake van een groothandel maar van een kleinhandelsbedrijf. De verhuurder zou ook van dit gebruik op de hoogte zijn en stilzwijgend hebben ingestemd met de wijziging van het gebruik. Het huurregime van 290-bedrijfsruimte is hiermee van toepassing en de opzegging door de verhuurder is in strijd met de wettelijke bepalingen hierover. Bij zowel de kantonrechter als het gerechtshof vangt de huurder bot.

Overwegingen gerechtshof Den Haag

De kantonrechter en het gerechtshof overwegen dat bij de beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, beslissend is wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan omtrent het gebruik. Zoals in de verschillende overeenkomsten is opgenomen, was het bij het aangaan van de huurovereenkomst de bedoeling van partijen om het gehuurde te gebruiken als groothandel.

Volgens het gerechtshof geldt dat de enkele omstandigheid dat tijdens de looptijd van de huurovereenkomst de inrichting van het gehuurde en/of het gebruik ervan wordt gewijzigd, geen verandering van het toepasselijk huurregime met zich meebrengt. De gebruiksbestemming van het gehuurde kan namelijk niet eenzijdig worden gewijzigd. Ook is een schriftelijke toestemming nodig van verhuurder. Mocht de verhuurder ook daadwerkelijk op de hoogte zijn geweest van het gewijzigde gebruik, dan leidt het stilzitten van de verhuurder niet tot een bestemmingswijziging. Enkel stilzitten is namelijk niet voldoende om het vertrouwen te wekken dat de verhuurder akkoord zou gaan met een bestemmingswijziging. Volgens het gerechtshof is er sprake van een 230a-bedrijfsruimte.

Conclusie

Het is voor partijen belangrijk om bij het opstellen van een huurovereenkomst goed voor ogen te hebben welk gebruik in het gehuurde mag plaatsvinden. Hoe duidelijker de bedoeling van partijen wordt omschreven, hoe kleiner de kans dat bij het einde van de huurovereenkomst - mogelijk na jaren gebruik - discussie ontstaat over het toepasselijke huurregime. Een juridische check bij aanvang van de huurovereenkomst kan problemen in de toekomst voorkomen.

Heb jij vragen over de huur van bedrijfsruimten? Neem contact op de met de specialisten van LXA.