Huur & Asbest: Wanneer de aanwezigheid van asbest in het bedrijfspand de exploitatie belemmert

Arrest Hoge Raad                              

Een recent arrest van de Hoge Raad (29 januari 2021, ECLI:NL:HR:2021:153) geeft een mooi inkijkje in de mogelijke verdeling van rechten en verplichtingen tussen huurder en verhuurder. Met name als de aanwezigheid van het asbest leidt tot problemen voor de bedrijfsvoering van een huurder.

Wat speelde er in deze zaak?

Een voormalig banketbakker besluit te gaan ondernemen en neemt samen met zijn partner de exploitatie van een Bakker Bart-winkel over. Met de franchiseorganisatie - Bart’s Retail B.V. - wordt ook een overeenkomst gesloten voor de huur van het bedrijfspand. Vlak voor de overname was er nog een asbestsanering uitgevoerd in het gehuurde. Daarbij is asbesthoudende plafondbeplating verwijderd. Bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft de franchiseorganisatie, tevens verhuurder, de huurder hiervan netjes op de hoogte gesteld. Daarbij wordt gewezen op de ‘asbestvrij-verklaring’ door het bedrijf dat na de sanering een eindbeoordeling had uitgevoerd. Zowel de verhuurder als de nieuwe exploitant gaan ervan uit dat hiermee de kous af is.

Echter, een jaar na de heropening van de winkel door de nieuwe uitbater, wordt bij een asbestinventarisatie in het pand niet-hechtgebonden asbest aangetroffen. Vanwege de acute gezondheidsrisico’s wordt het pand direct tot nader order gesloten. De huurder stelt vervolgens de verhuurder aansprakelijk voor de schade aan de inrichting als gevolg van de werkzaamheden en de gemiste omzet door de gedwongen sluiting van de winkel.

In de periode daarna vindt diverse malen overleg plaats over de mogelijkheid tot voortzetting van de exploitatie van de winkel en de herinrichting van het pand. Gedurende die periode betaalt de franchiseorganisatie wekelijks een compensatie voor het omzetverlies. Helaas lopen de gesprekken op niets uit. Ruim acht maanden na de sluiting van de winkel wordt de huurovereenkomst door de franchiseorganisatie (lees: verhuurder) (buitengerechtelijk) ontbonden. Ook de wekelijkse compensatie voor omzetverlies aan de huurder wordt stopgezet.

De huurder besluit vervolgens om de franchiseorganisatie te dagvaarden. In de procedure bij de kantonrechter verzoekt ook de huurder om ontbinding van de huurovereenkomst, echter op grond dat de verhuurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst. De franchiseorganisatie had er als verhuurder namelijk niet voor gezorgd dat het gehuurde in een zodanige staat werd gebracht dat het mogelijk was om de exploitatie van de winkel te hervatten. Daarnaast vordert de huurder een veroordeling tot vergoeding door de verhuurder van alle geleden schade.

De kantonrechter oordeelt dat het asbest in het pand een gebrek oplevert aan het gehuurde (artikel 7:204 BW). Omdat de verhuurder aan de huurder had medegedeeld dat de sanering was afgerond en daarbij alle asbest was verwijderd, wat achteraf onjuist bleek, wordt hij aansprakelijk gehouden voor de schade (artikel 7:208 BW).

De verhuurder gaat tegen deze uitspraak in hoger beroep, maar zonder succes. Ook het hof oordeelde dat met de onjuiste mededeling door de verhuurder, de aansprakelijkheid op grond van de wet was gegeven (artikel 7:208 BW).

In cassatie bij de Hoge Raad klaagt de verhuurder dat het hof om een aantal redenen tot een onjuist oordeel was gekomen.

Aansprakelijkheid verhuurder vanwege ‘asbestvrij-verklaring’?

Als eerste klaagt de verhuurder dat de mededelingen die bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn gedaan over de uitgevoerde sanering, geen garantie inhielden dat het pand geheel asbestvrij zou zijn. Daarnaast wijst de verhuurder erop dat ook de huurovereenkomst geen garantie bevatte ten aanzien van de afwezigheid van asbest in het pand. De omstandigheid dat door de aanwezigheid van asbest het recht op huurgenot was aangetast, zou dus niet aan hem kunnen worden toegerekend. De verhuurder stelde zich dan ook op het standpunt dat hij niet was gehouden de schade van de huurder te vergoeden.

Hoewel onder de algemene aansprakelijkheidsregels voor verbintenissen (artikel 6:74 en 6:75 BW) mogelijk geen verplichting zou bestaan tot schadevergoeding, dient er rekening mee te worden gehouden dat de wetgever voor huurrelaties een specifieke wettelijke aansprakelijkheidsregeling in het leven heeft geroepen. Hierin is de aansprakelijkheid geregeld in geval van gebreken aan het gehuurde. Als uitgangspunt geldt dat onjuiste mededelingen over de afwezigheid van gebreken voor rekening en risico komen van de verhuurder.

Het hof nam in hoger beroep aan dat de verhuurder zich op basis van de asbestvrij-verklaring door de instantie die de eindbeoordeling had uitgevoerd, gerechtvaardigd op het standpunt had kunnen stellen dat in het gehuurde in het geheel geen asbest meer aanwezig was. Nu in cassatie in principe geen beoordeling meer wordt uitgevoerd over de onderliggende feiten, stond dit punt hier dus niet ter discussie.

Voor de praktijk is van belang dat de enkele verwijzing naar een asbestvrij-verklaring van de instantie die een eindbeoordeling uitvoert, vrijwel nooit betekent dat verder geen asbest (meer) in het pand is verwerkt. De eindbeoordeling ziet namelijk puur en alleen op de uitgevoerde sanering. De reikwijdte van deze sanering is beperkt tot de bronnen die zijn geïnventariseerd in het inventarisatierapport. Alleen daarop kan de eindbeoordeling dan ook zien. Niet op het eventueel niet-geïnventariseerde asbest.

Zowel huurders als verhuurders moeten er dus op bedacht zijn dat het mogelijk is dat later aangetroffen asbest buiten de reikwijdte valt van een eerder afgegeven ‘asbestvrij-verklaring’. Denk bijvoorbeeld aan het geval dat bij een onderzoek in het pand naar de aanwezigheid van asbest alleen niet-destructief onderzoek wordt verricht. Wanneer vervolgens sloopwerkzaamheden plaatsvinden in het pand, kan dus het heel goed zijn dat meer asbest wordt aangetroffen wat nog niet eerder is geïnventariseerd. In een dergelijk geval biedt een eindbeoordeling dus geen garantie voor wat betreft het later aangetroffen asbest.

Uitsluiten aansprakelijkheid voor asbest in de huurovereenkomst?

De verhuurder doet daarnaast nog een beroep op een exoneratiebeding in de huurovereenkomst dat de aansprakelijkheid uitsluit voor gebreken in het pand. Op grond daarvan zou – kort gezegd - de verhuurder niet gehouden zijn om de schade aan de huurder te vergoeden. Het is vrij gebruikelijk dat dergelijke uitsluitingen ten gunste van de verhuurder zijn opgenomen in huurovereenkomsten.

Het hof oordeelde dat een beroep op deze aansprakelijkheidsbeperking naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was (artikel 6:248 BW). Volgens het hof was sprake van een gebrek dat er toe leidde dat de kernprestatie van de overeenkomt – het verschaffen van huurgenot – niet was nagekomen. Daarbij nam het hof in ook aanmerking dat het pand op last van de verhuurder was gesloten en deze gedurende de sluiting aan de huurder ook al een wekelijkse compensatie had uitgekeerd voor omzetverlies.

De verhuurder stelt dat hem om een aantal redenen wel degelijk een beroep toekomt op het exoneratiebeding en hij dus niet gehouden is om schade te vergoeden. Ook hier wijst de verhuurder erop dat hij nooit een asbestvrij pand heeft gegarandeerd. Daarnaast stelt de verhuurder dat hij niet wist dat het pand verontreinigd was met asbest en zou hij geen schuld hebben aan het ontstaan van de later geconstateerde verontreiniging. Verder voert de verhuurder aan hij zelf ook was uitgegaan van de asbestvrij-verklaring van de instantie die de eindbeoordeling had uitgevoerd. Ten slotte wijst de verhuurder erop hij zich ook heeft ingespannen om tot een gezamenlijke oplossing te komen en dat ook diverse voorstellen zijn gedaan die allemaal door de huurder zijn afgewezen. Daarbij ging het enkel nog om het herstel van de inrichting en de financiële compensatie, nu de sanering zelf inmiddels geheel was afgerond. De periodieke compensatie zou geenszins een erkenning inhouden van aansprakelijkheid voor de asbestverontreiniging in het pand, maar was bedoeld als handreiking en ter overbrugging van de onderhandelingen tussen partijen over de voorwaarden voor het voortzetten van zowel de huur- als de franchiserelatie.

In cassatie oordeelt de Hoge Raad dat wanneer partijen overeenkomen om de aansprakelijkheid voor gebreken uit te sluiten, enige terughoudendheid op zijn plaats is bij de toets of het in redelijkheid aanvaardbaar is dat een beroep wordt gedaan op een exoneratiebeding. Wel dient volgens de Hoge Raad bij de beoordeling te worden gekeken naar alle omstandigheden die in dat geval van belang kunnen zijn.

De Hoge Raad vond dat dit in deze kwestie niet (voldoende) was  gekeken naar alle omstandigheden. Uit de motivering van het hof bleek namelijk niet in hoeverre de argumenten die door de verhuurder waren aangevoerd, waren meegewogen. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en wijst de zaak terug naar een ander gerechtshof met de opdracht om een nieuwe beoordeling uit te voeren met in achtneming van alle omstandigheden.

Deze vernietiging betekent niet automatisch dat een andere partij in het gelijk wordt gesteld, maar wel dat het hof haar werk opnieuw moet doen. Mogelijk met een andere uitkomst dan de vorige keer. Benieuwd naar de einduitkomst? Wij houden u op de hoogte in een van onze volgende blogs.

Advies

Het is niet altijd eenvoudig om vast te stellen wie de verantwoordelijk draagt voor asbest in het bedrijfspand en de gevolgen daarvan voor de exploitatie. De verdeling van de aansprakelijkheid wordt niet alleen beïnvloed door de Nederlandse huurwetgeving en de reikwijdte van onderlinge afspraken tussen huurder en verhuurder. Ook de regels rondom het saneringsproces kunnen de bestaande rechten en plichten nader inkleuren.

Wanneer in een vroeg stadium voor iedereen helder is wat de onderlinge rechten en plichten zijn, komt dit uiteindelijk alle partijen ten goede. Zeker in commerciële huurrelaties, waar de financiële belangen vaak groot zijn en partijen belang hebben bij een goede onderlinge verstandhouding.

Wenst u advies in een lopende kwestie? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze specialisten op het gebied van huurrecht en asbest.