Wettelijk systeem

Artikel 7:224, lid 1 BW schrijft voor dat de huurder aan het einde van de huurtermijn de zaak weer aan de verhuurder ter beschikking moet stellen. In het tweede lid van dit artikel staat in welke staat de huurder het gehuurde moet opleveren. Als een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, dan moet de huurder het gehuurde weer in dezelfde staat opleveren, behoudens veroudering of beschadiging. Is géén beschrijving opgemaakt, dan wordt verondersteld – behoudens tegenbewijs – dat de huurder het gehuurde heeft ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

De wetgever heeft het ‘risico’ van het niet opmaken van een proces-verbaal van oplevering op deze manier bij de verhuurder neergelegd.

Huurovereenkomst (ROZ)

Het is mogelijk om van artikel 7:224 BW af te wijken in de huurovereenkomst. Dat gebeurt ook veelvuldig. In de modellen van ROZ is dit zelfs standaard opgenomen in de algemene bepalingen.

Als er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt, dan wordt het gehuurde geacht - behoudens tegenbewijs door huurder - bij aanvang van de huurovereenkomst te zijn opgeleverd in goed onderhouden staat, zonder gebreken en vrij van schade. De huurder dient het gehuurde, behoudens normale slijtage en veroudering, in die staat aan het einde van de huurovereenkomst aan verhuurder op te leveren.

Het ‘risico’ verschuift dus van de verhuurder naar de huurder.

Recent praktijkvoorbeeld

In een recente uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 29 juli 2022 komt de opleververplichting van de huurder aan de orde. Partijen hebben geen proces-verbaal van oplevering opgemaakt. Uiteindelijk ontstaat er een geschil over de oplevering en meent de verhuurder nog aanspraak te kunnen maken op meer dan € 50.000,- aan opleverschade.

Partijen verschillen van mening over de staat van oplevering bij aanvang van de huurovereenkomst. Vervolgens beroept de verhuurder zich op het ‘vermoeden’ zoals opgenomen in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst. Volgens de verhuurder moet de rechter er op die basis

vanuit gaan dat het gehuurde in goed onderhouden staat ter beschikking is gesteld.

De huurder betwist dit niet alleen, maar draagt ook bewijs aan dat het gehuurde bij aanvang al gebrekkig was. Dit doet de huurder door middel van foto’s die bij aanvang zijn genomen en schriftelijke verklaringen. Volgens de verhuurder deugt dit bewijs niet. Hier gaat de verhuurder dan ook nader op in, maar stelt niet dat het gehuurde weldegelijk in een goede staat ter beschikking was gesteld. De verhuurder beroept zich uitsluitend op de veronderstelling zoals opgenomen in de algemene bepalingen.

Conclusie

De rechter oordeelt dat de huurder in het benodigde tegenbewijs heeft voorzien. Daarbij merkt de rechter nog op dat de verhuurder enkel een beroep heeft gedaan op het vermoeden van een oplevering in goede staat, omdat het bewijs van de huurder niet zou deugen. De rechter concludeert dat de verhuurder hiermee iets wezenlijks anders zegt dan dat het gehuurde zich bij aanvang wel in een goede staat bevond.

Advies

Is het nodig om gezamenlijk een proces-verbaal van oplevering op te stellen bij de aanvang van de huur? Het antwoord is: Nee. Als dit niet is gebeurd, dan voorziet de wet of de huurovereenkomst in een oplossing en een toedeling van dit ‘risico’.

Mocht je als huurder of verhuurder wel graag een proces-verbaal van oplevering willen opmaken, maar werkt de andere partij niet mee, dan is het verstandig om zelf een goede opname te maken van het gehuurde bij aanvang. Hiermee heb je dan in ieder geval voor jezelf de situatie vastgelegd. Mocht er later tussen partijen een verschil van mening ontstaan over de oplevering, dan kun je aan de hand van die stukken voorzien in tegenbewijs. Deze foto’s kunnen op een later moment goud waard zijn, zoals we hebben gezien in de hiervoor besproken Rotterdamse kwestie.

Contact

Wilt u meer informatie over huurrecht en uw opleververplichtingen, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten: Peter Huijbregts en Eva Bakker.