EEN ONGEWENSTE ONDERHUURDER. RECHT OP SCHADEVERGOEDING EN EEN BOETE?

Wat deed zich voor?

Vanaf 1991 verhuurde een eigenaar een winkelruimte met bedrijfswoning aan een keten voor dameskleding. Deze keten verhuurt de winkel met bedrijfswoning onder aan een franchisenemer. Deze franchisenemer verhuurt de bovenwoning vervolgens door aan ‘partij X’. De franchise- en onderhuurovereenkomst eindigen in 1994, maar de onderhurende bewoner van de woning blijft zitten. Vanaf 1994 gebruikt de modeketen de winkel zelf.

In de jaren daarna komt deze ongewenste onderhuur meermaals ter sprake tussen huurder en verhuurder. Daadwerkelijke actie om deze partij eruit te krijgen, wordt echter niet ondernomen door de modeketen. Op deze manier verstrijken vele jaren, zonder dat de onderhuurder verkast.

In 2014 ontstaat een geschil tussen de modeketen en de verhuurder over een opzegging van de huurovereenkomst. In die procedure komt de verhuurder ook terug op ‘partij x’ die nog altijd de woning gebruikt. De verhuurder stelt dat de woning minder waard is geworden hierdoor en vordert een bedrag van € 577.357,- als schadevergoeding. Ook maakt de verhuurder aanspraak op de contractuele boete over de afgelopen achttien jaar. Deze bedraagt inmiddels meer dan € 700.000,-!

Schadevergoeding

De rechtbank oordeelde dat (nog) geen schade was geleden. Deze zou volgens de rechtbank pas ontstaan als het pand zou worden verkocht. Het gerechtshof oordeelt anders. Ook zonder dat een concreet voornemen tot vervreemding bestaat, kan de verhuurder namelijk schade hebben geleden. Dit is een belangrijk ander uitgangspunt dan de rechtbank hanteerde.

Omdat het bestaan van schade wel aannemelijk is gemaakt, veroordeelt het hof de modeketen tot vergoeding van deze schade, nader op te maken bij staat. Dit betekent dat partijen over de (omvang van de) schade een aparte procedure moeten voeren.

Boete

De rechtbank oordeelde dat de modeketen in strijd met de huurovereenkomst had gehandeld omdat de woning onbevoegd was onderverhuurd. Het wordt deze partij aangerekend dat dit gebruik niet was verboden in de onderhuurovereenkomst die zij had gesloten met haar franchisenemer en nadien ook niets heeft gedaan om de bewoning te beëindigen.

In eerste instantie werd de boete door de rechtbank gematigd tot nihil. Van een boete moet namelijk een prikkelend effect uitgaan volgens de rechtbank. Nu de verhuurder pas na achttien jaar (!) aanspraak maakt op de boete, is hiermee dat doel voorbij geschoten.

Weliswaar matigt het gerechtshof de boete vervolgens ook, maar komt onder aan de streep toch tot een boetebedrag van € 25.000,- dat de huurder aan de verhuurder moet betalen. Het hof acht dit bedrag in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid.

Conclusie

Uit dit arrest volgt dat ook zonder een concreet voornemen tot vervreemding een verhuurder schade kan hebben geleden aan zijn verhuurde eigendom. Daarnaast is nogmaals bevestigd wat in dit soort gevallen het doel van een boete is, namelijk een prikkel om na te komen. Komt je huurder zijn verplichtingen niet na? Wacht dan niet te lang (in ieder geval geen achttien jaar).