Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen 23 oktober 2023

Feiten

Op 30 januari 2017 sluit een aannemer (hierna: de “Aannemer”) een aannemingsovereenkomst (hierna: de “Overeenkomst’) met een opdrachtgever (hierna: de “Opdrachtgever”) voor de (ver)bouw/renovatie van drie casco woningen met bergingen. Partijen komen overeen dat de oplevering op 24 juli 2020 zal plaatsvinden, met een vooroplevering op 17 juli 2020.

Op 27 mei 2020 mailt de Aannemer een gespreksverslag naar Opdrachtgever, dat betrekking heeft op de voorgenomen oplevering. Daarbij stuurt de Aannemer ook een overzicht mee met daarin een overzicht van de op dat moment nog door de Aannemer uit te voeren werkzaamheden.

Op 17 juli 2020 stuurt de Aannemer een deel van de overeengekomen slottermijn (de oplevertermijn). Opdrachtgever betaalt deze factuur.

In de zomer 2020 klaagt de Opdrachtgever over de kwaliteit van het stuc- en schilderwerk. Op 15 oktober 2020 stuurt de Aannemer vervolgens een drietal nota’s ter zake meerwerk en het laatste deel van de slottermijn aan de Opdrachtgever.

De Opdrachtgever reageert bij e-mail van 24 oktober 2020 en geeft daarin te kennen dat het werk nog niet zou zijn opgeleverd en dat de Aannemer nog veel gebreken zou moeten herstellen. In aanvulling daarop verzoekt de Opdrachtgever de Aannemer bij e-mail van 4 december 2020 zich niet meer op het werk te vertonen. Ook meldt de Opdrachtgever dat zij het vertrouwen in de Aannemer verloren heeft en de Overeenkomst daarom beëindigt.

De Aannemer reageert op 18 december 2020 met de mededeling dat zij een onafhankelijke deskundige zal inschakelen die de kwaliteit van de werkzaamheden zal beoordelen. Dit rapport zal met Opdrachtgever worden gedeeld, aldus de Aannemer. Vervolgens heeft de Opdrachtgever de woningen verkocht aan derden, terwijl zij de facturen van de aannemer (de slottermijn en het meerwerk) onbetaald laat.

Partijen komen er onderling niet uit, reden waarom de Aannemer een procedure start bij de Raad van Arbitrage voor Bouwgeschillen (hierna: de “Raad’).

Standpunten van partijen

Conventie

De Aannemer vordert in conventie betaling van de openstaande facturen (in totaal een bedrag van EUR 123.308,14). Aannemer stelt dat de Opdrachtgever deze facturen ten onrechte onbetaald laat.

De Opdrachtgever voert verder geen verweer tegen de hoogte van de door de Aannemer in conventie gevorderde factuurbedragen, maar beroept zich in conventie op opschorting en verrekening met de vordering die zij op haar beurt op de Aannemer meent te hebben. De Opdrachtgever stelt in dat kader ook een reconventionele vordering in.

Reconventie

De Opdrachtgever vordert in reconventie allereerst een verklaring voor recht dat de Aannemer tekort is geschoten in de nakoming van de Overeenkomst en een verklaring voor recht dat de vergoeding van de aannemer – in de zin van artikel 6:272 BW - wordt vastgesteld op een bedrag van EUR 872.078, -, zijnde het totaalbedrag van de reeds door de Opdrachtgever betaalde facturen.

Daarnaast vordert de Opdrachtgever een vergoeding van de schade die zij heeft geleden en nog zal lijden.

Beoordeling door de Raad

Mocht de Opdrachtgever de Overeenkomst (buitengerechtelijk) ontbinden?

De Opdrachtgever stelt dat zij de Overeenkomst in december 2020 heeft ontbonden wegens tekortschieten van de Aannemer. Opdrachtgever meent dat zij stelselmatig heeft geklaagd over de voortgang en kwaliteit van de werkzaamheden.

De Raad stelt voorop dat de Overeenkomst alleen kan worden ontbonden wanneer sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de Aannemer en wanneer de Aannemer ter zake in verzuim verkeert. Uit de stukken blijkt dat de Opdrachtgever in de periode vóór december 2020 met name heeft geklaagd over de kwaliteit van het stuc- en schilderwerk. De Aannemer heeft dit laten onderzoeken door een deskundige. Die deskundige is van oordeel dat het stucwerk aan de eisen voldoet. Ook het schilderwerk voldoet in het algemeen aan de eisen, zij het dat de deskundige een beperkt aantal restpunten benoemt ten aanzien van het schilderwerk. De Raad volgt deze deskundige in haar oordeel.

De Opdrachtgever stelt verder wel dat zij de Aannemer veelvuldig heeft aangemaand, maar naast de al genoemde correspondentie over het stuc- en schilderwerk heeft zij daarvan geen bewijs geleverd, laat staat dan sprake is geweest van een ingebrekestelling met een redelijke termijn voor nakoming, zoals de wet vereist.

Een en ander brengt volgens de Raad mee dat de Opdrachtgever de Overeenkomst niet mocht ontbinden. De door Opdrachtgever in reconventie gevorderde verklaringen voor recht worden daarom afgewezen.

Daarnaast heeft de Opdrachtgever de Aannemer bij e-mail van 4 december 2020 laten weten dat de Aannemer niet meer op het werk mocht komen en dat de Overeenkomst is “beëindigd”. Daarmee kon de Aannemer niet langer aan haar herstelverplichtingen voldoen. Opdrachtgever heeft daardoor zelf nakoming verhinderd en is in schuldeisersverzuim geraakt. Ook de door de Opdrachtgever in reconventie gevorderde herstelkosten wijst de Raad daarom af.

De Raad oordeelt dat Opdrachtgever geen tegenvordering heeft op de Aannemer die met de conventionele vordering van de Aannemer kan worden verrekend. De conventionele vordering van de Aannemer wordt daarom volledig toegewezen.

De reconventionele vorderingen van de Opdrachtgever worden volledig afgewezen, waarbij de Opdrachtgever zowel in conventie als in reconventie wordt veroordeeld in de kosten van de procedure.

Conclusie

Het ontbinden van een overeenkomst is een krachtig middel, dat uitkomst kan bieden in bepaalde situaties. Echter, deze uitspraak van de Raad illustreert maar weer eens dat het van groot belang is om van tevoren vast te stellen of voor een beroep op (buitengerechtelijke) ontbinding in het gegeven geval voldoende juridische grondslag bestaat.

Daarnaast is het van belang om van tevoren na te denken over de juridische gevolgen van ontbinding. Zo heeft ontbinding geen terugwerkende kracht, maar worden partijen vanaf het moment van ontbinding over een weer bevrijd van hun contractuele verbintenissen.

Op het moment van ontbinding ontstaan er echter tegelijkertijd ook ongedaanmakingsverbintenissen. De reeds onder de (ontbonden) overeenkomst verrichte prestaties moeten op grond van artikel 6:271 BW ongedaan worden gemaakt. Sluit de aard van de op dat moment al geleverde prestatie uit dat zij ongedaan wordt gemaakt, wat bij (deels) uitgevoerde aannemingsovereenkomsten doorgaans het geval zal zijn, dan treedt daarvoor op grond van artikel 6:272 BW een waarde vergoeding (in geld) in de plaats. Bij aanneming van werk moet bij ontbinding, waarbij het werk al (deels) is verricht, worden afgerekend naar de waarde van het op dat moment reeds verrichte werk. Dergelijke ‘ontbindingsvergoedingen’ kunnen op zichzelf ook weer de nodige discussies opleveren. Vaak zal een deskundige moeten worden ingeschakeld om de waarde van het op het moment van ontbinding verrichte werk vast te stellen.

Bovendien loopt een opdrachtgever die een aannemingsovereenkomst ten onrechte ontbindt het risico dat die onterechte ontbinding als een opzegging, in de zin van artikel 7:764 BW, wordt gezien. In dat geval is de opdrachtgever op grond van artikel 7:764 lid 1 BW de volledige aanneemsom verschuldigd, verminderd met de besparingen die voor de aannemer uit de opzegging voorvloeien. Daarbij rust op de opdrachtgever in kwestie de bewijslast om de besparingen van de aannemer aan te tonen. In de hierboven besproken uitspraak van de Raad was dit argument kennelijk niet aangevoerd door de betreffende aannemer, maar dat had dus wel gekund.

Kortom: ontbinding is zeker niet altijd de gewenste of meest praktische route. Wij adviseren aannemers en opdrachtgevers daarom altijd om voorafgaand aan een beroep op (buitengerechtelijke) ontbinding van een aannemingsovereenkomst juridisch advies in te winnen om te checken of aan alle wettelijke vereisten voor ontbinding is voldaan. Daarnaast is het goed om na te gaan of er wellicht alternatieve opties zijn die minder risicovol zijn en beter aansluiten bij de betreffende situatie.

Contact

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het bouwrecht: Inge Franken, Rianne van Pelt en Tim Segers.