De zaak

Een verhuurder en huurder sloten eind 2023 een huurovereenkomst voor een gemeubileerde woning met een maandelijkse huurprijs van €1.695. De huurder vond dit bedrag te hoog en stapte naar de Huurcommissie. Die constateerde dat sprake was van een all-in huurprijs en stelde de kale huurprijs vast op €923,25 per maand en het voorschotbedrag voor de bijkomende kosten op €423,75 per maand.

Vervolgens concludeerde de Huurcommissie dat op basis van het puntenaantal een nog lagere huurprijs gerechtvaardigd was. De huur werd daarom verder verlaagd naar €915,92 per maand.

De verhuurder was het daar niet mee eens en stapte naar de rechter. Hij vond dat de woning in de vrije sector valt en dat de Huurcommissie dus niet had mogen ingrijpen, omdat de huurder in dat geval geen recht heeft op huurprijsbescherming.

Het oordeel van de rechter

De kantonrechter gaf de verhuurder gelijk. Hoewel er inderdaad sprake was van een all-in huurprijs, bleek uit de berekening dat de kale huurprijs – zelfs na splitsing – boven de eind 2023 geldende liberalisatiegrens lag. Ook het puntenaantal van de woning, vastgesteld op 153, bevestigde dat de woning boven de liberalisatiegrens uitkwam. Daarmee viel de woning in de vrije sector, wat betekent dat de huurder geen recht heeft op huurprijsbescherming en dat de rechter de overeengekomen all-in huurprijs niet mag splitsen.

De rechter benadrukte dat het partijen vrijstaat om in de vrije sector een hogere huurprijs overeen te komen dan de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. De Wet betaalbare huur, die sinds 1 juli 2024 van kracht is en huurprijsbescherming uitbreidt naar het middensegment, was in dit geval niet van toepassing omdat de huurovereenkomst vóór die datum was gesloten.

Praktische handvatten bij toepassing van een all-in huurprijs

Allereerst dient goed te worden overwogen of het hanteren van een all-in huurprijs überhaupt noodzakelijk is. Zo niet, specificeer dan de kale huur, servicekosten en eventuele meubileringskosten in de huurovereenkomst om het risico op splitsing te voorkomen.

Wanneer een all-in huurprijs wordt gehanteerd, loont het om goed door te rekenen wat de gevolgen zijn van een eventuele splitsing van de huurprijs door de Huurcommissie. De Huurcommissie hanteert allereerst een ‘boete’ van 20% van de overeengekomen huurprijs voor het hanteren van een all-in huurprijs. Daarna wordt op grond van de wet de kale huurprijs vastgesteld op 55% en de servicekosten op 25% van de huurprijs. De kale huurprijs kan vervolgens nog verder naar beneden worden bijgesteld op basis van het puntenaantal.

Wanneer de kale huurprijs na splitsing hoger is dan de op de aanvangsdatum geldende liberalisatiegrens en ook op basis van het puntenaantal een huur boven de liberalisatiegrens gerechtvaardigd is, komt de huurder geen bescherming toe. De rechter zal de huurprijs dan niet verlagen. Sinds de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur is de liberalisatiegrens flink verhoogd. Voor woningen met huurcontracten van na 1 juli 2024 ligt de drempel om splitsing te voorkomen dan ook een stuk hoger.

Contact

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze specialisten of via het contactformulier op de contactpagina.