Onderliggende feiten

Aannemer heeft een appartementencomplex gerealiseerd. Na oplevering komen er bij verschillende appartementen lekkages aan het licht. Ondanks verschillende herstelpogingen van de aannemer blijven zich lekkages voordoen. Door deze lekkages was ook schade ontstaan aan verschillende gietvloeren en kozijnen.

Uit onderzoek van verschillende experts blijkt uiteindelijk dat de lekkages worden veroorzaakt door problemen met het afschot en de opstand van het dak. Een fout van de aannemer dus.

Partijen hebben nog geprobeerd om het geschil minnelijk op te lossen, maar zonder resultaat.

Procedure in eerste aanleg

Zowel een aantal appartement eigenaren als de VvE (hierna gezamenlijk: de “verkrijgers’) starten daarom parallel een procedure tegen de aannemer. Beide zaken worden gezamenlijk door de RvA behandeld.  

De verkrijgers vorderen in eerste aanleg: herstel van de lekkages en herstel c.q. vervanging van de kozijnen, op straffe van een dwangsom van EUR 500,- per dag, vergoeding van de schade voor het volledig vervangen van de gietvloeren, vergoeding van de kosten voor vervangende woonruimte en het verplaatsen en terugplaatsen van het meubilair, vergoeding van gederfd woongenot en tot slot ook een boete voor overschrijding van de bouwtermijn.

In eerste aanleg oordeelt de RvA dat er sprake is van gebreken en dat die gebreken het gevolg zijn van een toerekenbare tekortkoming aan de kant van de aannemer. De arbiters zijn echter ook van oordeel dat integrale vervanging van de gietvloer en kozijnen disproportioneel en niet noodzakelijk is.

Daarom, zo oordelen de arbiters, is het niet nodig om de appartementen volledig leeg te halen en alternatieve woonruimte te betrekken.

De aannemer wordt veroordeeld om binnen een termijn van 6 maanden tot herstel van de gebreken over te gaan, op straffe van een dwangsom van EUR 200,- per dag met een maximum van EUR 5.000, -. Ook wijzen de arbiters deels schadevergoeding toe voor het plaatselijk herstellen van de gietvloer en deels voor gederfd woongenot. Tot slot wordt ook de boete voor het overschrijden van de bouwtermijn toegewezen.

De vergoeding voor het verplaatsen van de meubels en de kosten van vervangende woonruimte worden in eerste aanleg afgewezen.

Procedure in hoger beroep

Principaal appel

De aannemer grieft in appel tegen de hersteltermijn die in eerste aanleg was opgelegd. Volgens de aannemer was deze termijn, met het oog op de lange levertijden van de benodigde materialen, te kort om het herstel uit te voeren. In principaal appel vordert de aannemer dan ook dat de hersteltermijn van 6 maanden wordt verlengd naar 12 maanden, met terugbetaling van de reeds verbeurde dwangsommen.

Incidenteel appel

De verkrijgers stellen op hun beurt echter incidenteel appel in tegen het vonnis en vorderen daarin vergoeding van alle schadeposten die in eerste aanleg (deels) waren afgewezen. Dit betrof: het volledig vervangen van de door de lekkage beschadigde kozijnen, schadevergoeding voor het volledig vervangen van de gietvloer, vergoeding van de kosten voor het verplaatsen van het meubilair en de kosten van tijdelijke woonruimte.

Beoordeling in hoger beroep

Principaal appel

De aannemer stelt zich in principaal appel op het standpunt dat de in eerste aanleg opgelegde hersteltermijn van 6 maanden te kort zou zijn om de werkzaamheden uit te voeren. Daaraan legt de aannemer verschillende argumenten ten grondslag. Zo zou het ontwerp te ingewikkeld te zijn en de levertijd van de benodigde bouwmaterialen te lang. Daarbij kwam dat het vonnis in eerste aanleg vlak voor de bouwvak was gewezen, wat volgens de aannemer nadelig was voor haar. Tot slot bracht de aannemer naar voren dat de uitvoering door de weersomstandigheden in de winter ook de nodige problemen met zich meebracht.

De appelarbiters volgen de aannemer niet in haar betoog. Zo was de oplossing volgens de appelarbiters betrekkelijk eenvoudig. Daarnaast zijn de appelarbiters van oordeel dat de aannemer ruim de tijd heeft gehad om de benodigde materialen te bestellen. Aannemer moet zich hebben gerealiseerd, althans had zich moeten realiseren, dat zij een risico nam door de bestelling van de materialen uit te stellen tot na de bouwvak. Maar zelfs als de aannemer de materialen pas na die bouwvak zou hebben besteld dan nog had zij naar het oordeel van de appelarbiters voldoende tijd (vijf weken) gehad om de herstelwerkzaamheden uit te voeren.

Bovendien hadden de verkrijgers naar voren gebracht dat de materialen bij een andere leverancier veel sneller verkrijgbaar waren, waardoor de aannemer eigenlijk nog langer de tijd had kunnen hebben om tot herstel over te gaan. Dit heeft de aannemer niet betwist, waardoor appelarbiters dit als vaststaand feit beschouwen.

Ook het bezwaar van de aannemer tegen uitvoering van het herstel in de winterperiode houdt geen stand. Volgens de appelarbiters is het ook in de winter goed mogelijk om de herstelwerkzaamheden uit te voeren met behulp van een kraan, mits er niet te veel wind staat. Hoewel het zou kunnen dat er harde wind staat, is dat volgens de appelarbiters zeker geen vast gegeven en kan daar dus niet op voorhand vanuit worden gegaan. Ook is het zo dat deze werkzaamheden zelfs met slechte weersomstandigheden kunnen worden uitgevoerd, zij het daarvoor extra maatregelen moeten worden getroffen. De extra kosten die hiermee gemoeid zijn, zijn niet zodanig hoog dat ze niet van de aannemer gevergd kunnen worden. Het belang van de verkrijgers bij herstel – wat op dat moment al lang op zich liet wachten - weegt daar ruimschoots tegenop.

Daar komt nog bij dat uitvoering in de winter überhaupt niet noodzakelijk zou zijn geweest, als de aannemer in de eerste twee weken na het vonnis in eerste aanleg voortvarend was overgegaan tot het bestellen van de benodigde materialen, aldus de appelarbiters.

Kortom: volgens de appelarbiters is het geheel aan de aannemer te wijten dat zij het herstel niet heeft uitgevoerd binnen de in eerste aanleg gestelde termijn. De reeds verschuldigde dwangsommen hoeven dan ook niet te worden terugbetaald. Het principaal appel faalt daarom.

Incidenteel appel

De verkrijgers stellen zich in incidenteel appel (opnieuw) op het standpunt dat herstel van de kozijnen en de gietvloer alleen mogelijk is door complete vervanging daarvan. In incidenteel appel vorderen de verkrijgen dus wederom vervanging van de kozijnen. Ook vorderen de verkrijgers vervangende schadevergoeding voor het vervangen van de beschadigde gietvloeren. Tot slot vorderen de verkrijgers vergoeding van de kosten van het verplaatsen van de meubels en de tijdelijke woonruimte.

De appelarbiters zijn met de verkrijgers van mening dat deugdelijk herstel alleen mogelijk is door integrale vervanging van de kozijnen. Dit oordeel was mede ingegeven door het feit dat de nieuwe projectleider van de aannemer ter zitting had bevestigd dat vervanging de enige optie is. Opnieuw wordt de hersteltermijn door de appelarbiters ingesteld op 6 maanden, wederom op straffe van een dwangsom.

Zoals eerder overwogen, zijn de appelarbiters van oordeel dat de aannemer zich had kunnen inspannen om de herstelwerkzaamheden binnen de in eerste aanleg gestelde termijn uit te voeren. Op die manier had de aannemer de nu ingetreden gevolgschade kunnen voorkomen. Dat heeft zij niet gedaan. Naar het oordeel van de appelarbiters zijn de gietvloeren door de langdurige lekkages inmiddels dusdanig beschadigd dat volledige vervanging de enige methode is om tot een deugdelijk resultaat te komen. Ook de vordering tot vervangende schadevergoeding voor het vervangen van de gietvloeren wordt toegewezen.

Omdat de vorderingen tot volledige vervanging van de kozijnen en de gietvloer worden toegewezen, betekent dit dat verplaatsing van het meubilair en het betrekken van vervangende woonruimte noodzakelijk is. Ook de kosten daarvan worden in hoger beroep alsnog toegewezen.

Conclusie

De appelarbiters wijzen de vordering tot verlenging van de hersteltermijn van de aannemer af. Alle grieven van de verkrijgers daarentegen worden toegewezen.

De aannemer wordt veroordeeld tot herstel van de lekkages en volledige vervanging van de beschadigde kozijnen binnen 6 maanden op straffe van een dwangsom. Daarnaast wordt de aannemer ook veroordeeld tot het betalen van een aanvullende schadevergoeding voor vervanging van de gietvloer, het verplaatsen van de meubels en de kosten voor vervangende woonruimte.

Advies

Deze uitspraak illustreert twee zaken. Allereerst kan uit de uitspraak worden afgeleid dat van een aannemer verwacht wordt dat zij voortvarend te werk gaat bij het uitvoeren van herstelwerkzaamheden. Wacht dus vooral niet (te) lang met het bestellen van de benodigde materialen. Zoals uit deze uitspraak blijkt, kan een afwachtende houding vergaande gevolgen hebben voor een aannemer.

Ook is het met het oog op deze uitspraak niet onverstandig om in een dergelijke situatie navraag te doen bij een aantal (andere) leveranciers naar hun levertijden. In het oordeel van de appelarbiters klink ook op dit punt door dat van aannemer in dat opzicht wordt verwacht dat zij proactief en doortastend te werk gaat.

Daarnaast maakt deze uitspraak pijnlijk duidelijk dat het instellen van hoger beroep grote risico’s met zich mee kan brengen. Het kan namelijk tot het ongewenste (en onbedoelde) resultaat leiden dat degene die het hoger beroep initieert in een slechtere positie komt te verkeren dan wanneer zij in het vonnis had berust en geen hoger beroep had ingesteld.

Hoger beroep betekent een volledige ‘tweede ronde’. Dat houdt in dat de rechters of arbiters in hoger beroep de hele zaak opnieuw mogen bekijken en beoordelen. Bovendien staat het ook partijen zelf vrij om in hoger beroep nieuwe feiten en argumenten naar voren te brengen.

Met andere woorden: voor beide partijen biedt een hoger beroepsprocedure dus kansen, maar zeker ook risico’s. Zo moet de partij die overweegt om hoger beroep in te stellen serieus rekening houden met de mogelijkheid dat delen van het vonnis in eerste aanleg die voor hem wél positief zijn, in hoger beroep weleens onderuit zouden kunnen gaan. De wederpartij – in hoger beroep ‘geïntimeerde’ genoemd – kan namelijk ook zelfstandig (incidenteel) appel instellen tegen die delen van het vonnis waar zij het op haar beurt niet mee eens is.  

Dat was in deze uitspraak dus ook het geval. De aannemer ging hier in hoger beroep en griefde alleen tegen de in eerste aanleg opgelegde hersteltermijn. De verkrijgers gingen op hun beurt ook in hoger beroep tegen de afwijzing van verschillende schadeposten. In hoger beroep werden de verkrijgers uiteindelijk gevolgd door de appelarbiters en de aannemer niet. Daarmee was de aannemer dus nog verder van huis dan na het vonnis in eerste aanleg.

Wanneer het instellen van hoger beroep wordt overwogen, moet dit risico dus ook altijd in ogenschouw worden genomen.

Contact

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van vastgoed: Tim Segers, Inge Franken en Rianne van Pelt.