Franchise en huur: een onafscheidelijk duo?

Samenloop franchise en huur

Bij franchising komt het regelmatig voor dat een franchisegever en een franchisenemer niet alleen een franchiseovereenkomst met elkaar sluiten, maar ook een huurovereenkomst. In een dergelijk geval huurt de franchisenemer een pand van de franchisegever, van waaruit de franchisenemer de franchiseonderneming kan exploiteren.

Tussen de wettelijke regels van huur en franchise kan dus sprake van samenloop  zijn. In de Wet franchise zijn geen bepalingen opgenomen die specifiek over huur gaan. Huur wordt wel in de toelichting op de Wet franchise genoemd. Volgens de wetgever heeft goed franchisegeverschap ook invloed op huurovereenkomsten die franchisegevers met hun franchisenemers sluiten. Beslissingen die een franchisegever maakt in het kader van de huurovereenkomst, kunnen niet los worden gezien van de franchiserelatie en de normen die daarvoor gelden.

Ondanks dat in de Wet franchise dus geen bepalingen over huur zijn opgenomen, dient de franchisegever dus ook in zijn hoedanigheid als verhuurder rekening te houden met de bepalingen uit de Wet franchise. Dit geldt voor zowel het sluiten van de huurovereenkomst als voor het beëindigen van de huurovereenkomst door franchisegever. Hiervoor hebben wij twee tips:

1. Hou de standstillperiode in acht

De huurovereenkomst kan niet worden gesloten voor of tijdens de standstillperiode. Deze standstillperiode duurt ten minste 4 weken en is bedoeld om de franchisenemer de tijd te geven om te voldoen aan zijn wettelijk verankerde onderzoeksplicht. Tijdens deze periode kan de franchisenemer alle door franchisegever ter beschikking gestelde informatie bestuderen. De wetgever hoopt op deze manier te bewerkstelligen dat de franchisenemer tot een weloverwogen besluit kan komen. De bescherming van de franchisenemer zou worden ondergraven of uitgehold als in die periode wel een huurovereenkomst wordt gesloten. Het is dus niet mogelijk om in of voorafgaand aan deze periode een huurovereenkomst te sluiten.

Is de huurovereenkomst toch gesloten voor of tijdens de standstillperiode, dan kan de franchisenemer de huurovereenkomst vernietigen. Als de franchisenemer hiertoe overgaat, heeft de huurovereenkomst (juridisch gezien) nooit bestaan. Mocht de huurder al huurgelden hebben betaald, dan zijn deze onverschuldigd betaald en dient de betaalde huursom aan de huurder terug te worden betaald.

2. Let op de wettelijke bescherming van de franchisenemer bij het beëindigen van de huurovereenkomst

Deze tip is tweeledig:

Ten eerste kan het onder omstandigheden onredelijk zijn voor de franchisenemer indien de franchisegever de franchiseovereenkomst opzegt, maar de huurovereenkomst in stand laat. Dit zal met name het geval zijn wanneer in de franchiseovereenkomst een postcontractueel non-concurrentiebeding is opgenomen of wanneer in de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde alleen gebruikt mag worden om de franchiseformule vanuit te exploiteren.

Ten tweede geldt vaak dat de franchisenemer huurbescherming geniet. Deze huurbescherming houdt onder andere in dat de verhuurder enkel op de in de wet genoemde gronden de huurovereenkomst kan opzeggen en tegen de in de wet genoemde termijnen. Gaat de huurder met de opzegging niet akkoord, dan moet de verhuurder de overeenkomst alsnog beëindigen via de rechter. Van deze huurbescherming kan niet ten nadele van de franchisenemer worden afgeweken in de huurovereenkomst. In de franchiseovereenkomst of in de huurovereenkomst kan dan ook geen afwijkende bepaling worden opgenomen zonder voorafgaande goedkeuring van de rechter.  Ook in het geval dat de huurder niet aan verplichtingen onder de huurovereenkomst voldoet en de verhuurder wil de huurovereenkomst ontbinden, is de gang naar de rechter onvermijdelijk. De rechter zal toetsen of de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Wij raden daarom aan om in de franchiseovereenkomst op te nemen dat een toerekenbare tekortkoming van de franchiseovereenkomst ook geldt als een toerekenbare tekortkoming van de huurovereenkomst. Andersom dient dit ook in de huurovereenkomst opgenomen te worden voor wat betreft de franchiseovereenkomst. Schiet de franchisenemer dan tekort op grond van de verplichtingen in de franchiseovereenkomst, dan kan de franchisegever naast het ontbinden van de franchiseovereenkomst ook als verhuurder de rechter verzoeken om de huurovereenkomst te ontbinden.

Zo voorkom je als franchisegever dat een franchisenemer met een pand blijft zitten waar hij huur voor moet betalen, maar er feitelijk niks mee kan. De franchisenemer als huurder kan in een dergelijk geval namelijk zelf de huurovereenkomst (tussentijds) beëindigen – zonder tussenkomst van de rechter. Ook wordt daarmee voorkomen dat een franchisenemer gehouden is om een franchiseonderneming te exploiteren, maar dat het benodigde pand ontbreekt.

Afsluiting

Franchise en huur zijn een onafscheidelijk duo. Tijdens het opstellen en overeenkomen van de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst moet hiermee rekening worden gehouden. Bovenstaande tips geven daarvan een voorbeeld. En let wel, iedere situatie is anders. Heeft u vragen over hoe om te gaan met franchise en huur in uw geval? Of heeft u verdere vragen over dit onderwerp?

De specialisten van LXA Advocaten heeft bijzondere ervaring op het gebied van het huurrecht en juridische aspecten van franchise. Vanuit onze jarenlange praktijkervaring kunnen wij u voorzien van zowel juridisch als praktisch advies. Neem daarom vrijblijvend contact op met onze franchise en huur specialisten via franchise@lxa.nl