Huur en Corona – Op weg naar een redelijke oplossing!

Juridische benadering

Direct na het uitbreken van deze crisis verschenen de eerste artikelen, blogs en posts over dit onderwerp. Er werd ingegaan op de vraag of sprake was van een gebrek, overmacht of onvoorziene omstandigheden. Maar oplossingen bleven uit. In het kort zijn de meest besproken onderwerpen als volgt samen te vatten:

Is sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW?

Het antwoord is vrijwel zeker “Nee”. Daarom is het ook niet mogelijk voor een huurder om huurprijsvermindering te vorderen over de boeg van artikel 7:207 BW. Bovendien is deze mogelijkheid in de meeste gevallen uitgesloten, zoals in de ROZ-modellen.

Is sprake van overmacht als bedoeld in artikel 6:75 BW?

Een logisch standpunt van een huurder, maar voor het slagen van een beroep op overmacht is nodig dat de tekortkoming niet is te wijten aan de schuld van de huurder, en ook niet voor zijn risico behoort te blijven. Vooral dat laatste vereiste is hier van belang. Het is maar zeer de vraag of een dergelijk beroep wordt gehonoreerd.

Is sprake van onvoorziene omstandigheden als opgenomen in artikel 6:258 BW?

Een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt bijna nooit gehonoreerd in de rechtspraak. Alleen in zeer uitzonderlijke gevallen is hiervoor ruimte. Of de Corona-crisis hieronder valt, is nog onduidelijk.

Bovendien is het voor een huurder lastig dat alleen de rechter de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen als sprake is van onvoorziene omstandigheden. Dit betekent een fors obstakel als de verhuurder het niet me je eens is en je snel zekerheid nodig hebt. Met name nu ook de rechtbanken grotendeels zijn gesloten.

Tussenconclusie

Als we naar deze analyse kijken, staat een huurder er niet zo goed voor. Een huurder is gehouden om huur te betalen en hij heeft ogenschijnlijk weinig argumenten om dit niet te doen, behalve het confronteren van een verhuurder met een mogelijk faillissement.

Redelijkheid en billijkheid

We bevinden ons op onbekend terrein waar het gaat om het huurrecht. Huurder en verhuurder hebben deze situatie nog nooit meegemaakt en hebben hiermee ook geen rekening gehouden in de huurovereenkomst. Hoe dan verder?

De sleutel hoe met deze problematiek om te gaan ligt naar mijn overtuiging besloten in de redelijkheid en billijkheid. Dit uitgangspunt ligt besloten in artikel 6:248 BW. Hierin staat -  kort gezegd – dat een overeenkomst niet alleen de rechtsgevolgen heeft die partijen zijn overeengekomen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien.

Als er in een overeenkomst niets is geregeld over een bepaalde situatie – zoals de corona-crisis – moeten partijen de huurovereenkomst aanvullen met onder meer de redelijkheid en billijkheid. Bijkomend voordeel is dat het niet nodig is om eerst naar de rechter te gaan om hierop een beroep te doen.

Als we door ‘de bril’ van artikel 6:248 BW naar de corona-crisis kijken, zien we dat de huurder en verhuurder meer evenwichtig met deze situatie behoren om te gaan. Zij behoren te kijken naar wat in hun specifieke situatie redelijk en billijk is. Punten waar partijen volgens mij rekening mee moeten houden zijn onder meer:

• Bepalingen uit de huurovereenkomst;
• Huurregime (middenstandsbedrijfsruimte/horeca vs. overige bedrijfsruimte);
• Gevolgen van de afgekondigde overheidsmaatregelen;
• Financiële (on)mogelijkheden van huurder;
• Financiële (on)mogelijkheden van verhuurder;
• Tijdelijke mogelijkheden gewijzigd gebruik;

Huurder en verhuurder zullen per geval het gesprek moeten aangaan wat in de betreffende situatie passend is. De uitkomst van dit gesprek kan en zal iedere keer anders zijn. Denk aan de huurder van een pand voor een restaurant dat al maanden is gesloten tegenover een huurder van een kantoorruimte waar – zij het in beperkte mate – de werkzaamheden kunnen doorgaan.

Advies

Wat de uitkomst is voor uw specifieke situatie, kan ik niet in het algemeen zeggen. Of u nu huurder bent, of verhuurder. Het recht is geen exacte wetenschap. De oplossing heb ik niet klaarliggen, maar wel een juridisch onderbouwde mening hoe u tot die oplossing kunt komen.

De meeste artikelen die ik heb gelezen beschrijven voornamelijk welke rechten partijen niet hebben. Ik wil u juist attenderen op de mogelijkheden die u wel hebt. Hiermee hoop ik u een uitgangspunt te bieden waarmee u het gesprek met uw contractspartner zou moeten beginnen.

Kortom, voor de huurder en verhuurder geldt: We are in this together.

Contact

Als ik u kan helpen om uw specifieke situatie in kaart te brengen of om namens u het gesprek met de (ver)huurder aan te gaan, dan ben ik daartoe uiteraard bereid.