Achtergrond van de procedure

In 2020 wordt een woning verkocht en geleverd. Zowel de verkoper als de koper werd bijgestaan door een makelaar. Koper heeft voorafgaand aan de koop en levering geen bouwtechnische keuring van de woning laten uitvoeren. Bij verbouwingswerkzaamheden na levering is gebleken dat er meer asbest in de woning aanwezig was dan door verkoper aan koper was meegedeeld. In verband met de kosten van asbestverwijdering in de kelder hebben koper en verkoper vervolgens afgesproken dat verkoper € 3.000,- zal betalen. Nog later bleek dat sprake was van zeer ernstige verborgen gebreken aan de woning. Koper spreekt vervolgens zowel de verkoper als de verkopend makelaar aan, omdat zij moeten hebben geweten van de geconstateerde gebreken, maar die niet hebben gemeld.

Beoordeling rechtbank

Bij de rechtbank vorderde de koper onder andere dat de rechtbank de verkoper en de verkopend makelaar hoofdelijk zou veroordelen tot vergoeding van het teveel voor de woning betaalde bedrag van € 349.500,- met wettelijke rente (primair) dan wel tot voldoening van de kosten van herstel, begroot op € 357.518,70 (subsidiair).

Als tegenvordering vorderde de verkoper dat de rechtbank voor recht zou verklaren dat de koper onrechtmatig zou hebben gehandeld, dan wel misbruik van recht zou hebben gemaakt door ten laste van hem beslag te leggen.  

De rechtbank heeft de vorderingen van koper afgewezen en de tegenvordering van de verkoper toegewezen. De koper laat het er niet bij zitten en stelt hoger beroep in bij het Hof Arnhem-Leeuwarden.

Beoordeling Hof

Wat betreft de zaak tussen de koper en verkoper stond het Hof eerst stil bij de vragenlijst. In deze lijst had de verkoper bevestigend geantwoord op de vraag of er asbesthoudende materialen in de woning zijn en daarbij als omschrijving opgenomen ‘plaatje vliering garage/ventilatiepijp’ (vraag 9b). Verder was in de koopovereenkomst in artikel 6.4.3 opgenomen dat koper ermee bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt (het plafond in de garage is asbesthoudend) en dat dit asbest achterblijft. Na levering aan de koper is haar gebleken dat er ook op andere plekken in de woning (in ieder geval in de kelder/kruipruimte en mogelijk ook op plaatsen waar materiaal is gebruikt dat is gekenmerkt als Eternit) asbest aanwezig is. Niet in geschil is dat de koper in e-mails, die ook aan de verkopend makelaar waren doorgestuurd, heeft gewezen op de aanwezigheid van asbest in de garage, in de kelder en mogelijk op andere plaatsen. Evenmin is in geschil dat de verkopend makelaar daarover met zijn klant (de verkoper) heeft gesproken.

Vervolgens is de vragenlijst aangepast. Die aanpassing is onvolledig geweest, omdat daarbij niets is vermeld over het asbest in de kelder/kruipruimte. De verkopend makelaar heeft daarvoor tijdens de mondelinge behandeling als verklaring gegeven dat de ‘ventilatiepijp’ waarvan wel melding is gemaakt, doorliep tot in de kelder/kruipruimte en dat de koper daarop doelde. Die verklaring achtte het Hof weinig aannemelijk nu de koper had geschreven dat er asbest in de kelder was gevonden bij de ontluchtingskoker en de aannemer van de koper had verklaard dat er in de kruipruimte stukken van asbesthoudende pijpen lagen.

Het Hof oordeelde dan ook dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden door daarvan geen melding te maken. Ook had het op zijn weg gelegen bij de mededeling op de vragenlijst een voorbehoud te maken met de strekking dat niet bekend was of op andere plaatsen in de woning asbest aanwezig is. De mededelingen in de vragenlijst en in de koopovereenkomst hebben bij de koper de verwachting gewekt en ook kunnen wekken dat het asbest in de woning tot het ‘plaatje vliering garage/ventilatiepijp’ beperkt was.

Voor de koper was er geen reden eraan te twijfelen of deze informatie volledig was. Het enkele feit dat de woning uit 1969 dateert en dat in woningen uit die periode vaak asbest is verwerkt, is daarvoor onvoldoende.

Gelet daarop kan de koper niet worden tegengeworpen dat zij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar deze eigenschap van de woning. Wat betreft het losliggende asbest is sprake van een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat.

Dat koper en verkoper een afspraak hebben gemaakt over de financiële afwikkeling van de verwijdering van het asbest uit de kelder, maakt dat volgens het Hof niet anders. Die afspraak had namelijk alleen betrekking op het asbest dat op dat moment in de kelder was aangetroffen en daarbij is aan de verkoper geen finale kwijting verleend. Deze afspraak laat derhalve onverlet dat de koper aanspraak kan maken op schadevergoeding in verband met het daarna aangetroffen asbest.

Het Hof kwam dan ook tot het eindoordeel dat het vonnis van de rechtbank niet in stand kan blijven. De woning beantwoordt niet aan de tussen koper en verkoper gesloten overeenkomst doordat er - anders dan is medegedeeld – onder andere meer asbest in de woning aanwezig is dan vooraf is meegedeeld. De verkoper is daarom jegens de koper schadeplichtig. De exacte omvang van de geleden schade moet in een zogenaamde schadestaatprocedure worden vastgesteld nu daarvoor in de hoger beroep procedure onvoldoende aanknopingspunten waren. Bij de schadevaststelling zal wel rekening moeten worden gehouden met een aftrek nieuw voor oud.

Tenslotte staan wij nog even stil bij de rol van de verkopend makelaar. In navolging van de verkoper ging ook de makelaar niet vrijuit. Het Hof oordeelde namelijk dat deze zijn zorgplicht jegens koper had geschonden door geen mededeling te doen van de door een eerdere potentiële koper geconstateerde problemen met betrekking tot het dak en de waterafvoer. In beginsel is de verkopend makelaar aansprakelijk voor de schade als gevolg van dit onrechtmatig handelen. Het Hof neemt echter mee dat ook de koper professioneel werd bijgestaan door een aankoopmakelaar. Het door de verkopend makelaar gedane beroep op eigen schuld ex artikel 6:101 BW slaagt dus gedeelteijk. Dit maakt dat de verkopend makelaar gehouden is om slechts 50% van de schade die de koper daardoor (dus los van het asbestvraagstuk) heeft geleden te vergoeden. Ook op dit punt worden partijen voor de exacte omvang van de schade verwezen naar de schadestaatprocedure.

Contact

Mocht u hierover vragen hebben? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten op het gebied van asbestrecht