Wanneer kan een asbestsanering als opgeleverd worden beschouwd?

Achterliggende feiten

Opdrachtgever heeft in 2015 aan zijn makelaar opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van een monumentale villa in Baarn. Nu mogelijk sprake was van een asbestbesmetting heeft de makelaar in november van dat jaar een asbestinventarisatie laten uitvoeren.

Nu inderdaad sprake was van de aanwezigheid van asbest, heeft de makelaar vervolgens namens opdrachtgever aan een asbestsaneerder opdracht gegeven om asbestsaneringswerkzaamheden uit te voeren.

Na uitvoering en afronding van deze werkzaamheden heeft een laboratorium op 15 januari 2016 een certificaat eindcontrole na asbestverwijdering afgegeven en is een opleveringsformulier getekend door het laboratorium en de DTA-er.

De asbestsaneerder heeft het werk vervolgens gereed gemeld bij de makelaar. De makelaar heeft een paar dagen later het pand bekeken. De asbestsaneerder heeft op 25 januari 2016 haar factuur bij opdrachtgever ingediend. Opdrachtgever laat deze factuur echter onbetaald, nu zij meent dat de asbestsanering op onjuiste wijze is uitgevoerd.

Procedure eerste aanleg

De asbestsaneerder is vervolgens een procedure bij de rechtbank gestart waarin zij betaling van de factuur heeft gevorderd. De opdrachtgever vordert op haar beurt als tegenvordering schadevergoeding. De rechtbank heeft de vordering van de asbestsaneerder toegewezen en de tegenvordering van opdrachtgever afgewezen.

Procedure hoger beroep

Opdrachtgever is in hoger beroep gegaan tegen voornoemd vonnis. Het Hof is het op hoofdlijnen eens met de rechtbank, zij oordeelt als volgt.

Wettelijke regeling

Tussen opdrachtgever en asbestsaneerder is een aannemingsovereenkomst tot stand gekomen waarop artikel 7:758 BW van toepassing is. Dit artikel bepaalt dat wordt geacht dat opdrachtgever het werk stilzwijgend heeft aanvaard, indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever a) het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaard, dan wel b) onder aanwijzing van de gebreken in het werk afkeurt.

Wat betreft de redelijke termijn wordt aangehaakt bij artikel 6:89 BW, waarin is bepaalt dat een schuldeiser geen beroep meer kan doen op een gebrek in de prestatie indien zij niet binnen bekwame tijd na ontdekking daarvan melding heeft gemaakt.

Na aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd en is het werk voor risico van opdrachtgever, de aannemer is dan dus ontslagen van aansprakelijkheid.

Beoordeling Hof

Het Hof oordeelt dat – na (certificaat) eindcontrole, tekenen van een opleveringsformulier en het gereed melden van het werk aan de makelaar - opdrachtgever het werk stilzwijgend heeft aanvaard na ontvangst van de factuur van asbestsaneerder.

Immers, opdrachtgever heeft het werk niet binnen een redelijke termijn al dan niet onder voorbehoud aanvaard en ook niet onder aanwijzing van gebreken geweigerd. Aldus is het werk dus als opgeleverd te beschouwen en is de asbestsaneerder ontslagen voor de aansprakelijkheid van gebreken die opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.

In kwestie is tevens sprake van een aantal zogenaamde verborgen gebreken, dit zijn gebreken die opdrachtgever ten tijde van oplevering redelijkerwijs niet had moeten ontdekken. Ook wat die gebreken betreft oordeelt het Hof dat opdrachtgever niet juist en tijdig heeft geklaagd. Opdrachtgever heeft asbestsaneerder circa 2 maanden na oplevering een e-mail gestuurd met hierin het verzoek uitstel tot betaling te verlenen omdat zij het niet eens is met de manier waarop de sanering is uitgevoerd. Echter, - aldus het Hof – opdrachtgever heeft in deze e-mail en ook niet later tijdig geprotesteerd over concrete gebreken.

Het Hof weegt in dit kader mee dat asbestsaneerder verschillende malen aan opdrachtgever heeft verzocht om duidelijkheid te verschaffen over de gemaakte fouten in de asbestsanering. Opdrachtgever heeft deze duidelijkheid tot aan de procedure niet gegeven. Pas in september 2016 heeft opdrachtgever onderzoek laten uitvoeren naar de kwaliteit van de uitgevoerde asbestsanering. Dit is – mede gezien de aard van de werkzaamheden – te laat geweest. 

Tot slot benoemt het Hof nog een belangrijk punt. Opdrachtgever heeft  asbestsaneerder uiteindelijk nooit (conform artikel 7:759 BW) in de gelegenheid gesteld om alsnog deugdelijk na te komen. Zonder een dergelijke ingebrekestelling aan asbestsaneerder te sturen, heeft opdrachtgever een derde opdracht gegeven om de nog benodigde asbestsaneringswerkzaamheden uit te voeren. Dit heeft tot gevolg dat asbestsaneerder niet in verzuim is geraakt.

Het hoger beroep van opdrachtgever faalt en het vonnis in eerste aanleg wordt door het Hof bekrachtigd.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat na uitvoering van een eindcontrole, verkrijging van een certificaat eindcontrole en de daaropvolgende gereed melding van het werk aan opdrachtgever, een asbestsanering als opgeleverd kan worden beschouwd indien opdrachtgever geen nadere actie neemt.

Van de opdrachtgever wordt dus een actieve houding ten tijde van de oplevering verwacht. Wanneer een asbestsaneerder een werk gereed meldt, dient opdrachtgever het werk te bekijken – eventueel met gebruikmaking van een deskundige – en tijdig en concreet melding te maken van eventuele gebreken.

Ook als je als opdrachtgever later na oplevering verborgen gebreken constateert, dien je binnen een redelijke termijn onder vermelding van concrete fouten c.q. gebreken te protesteren bij de asbestsaneerder.

Denk er ook aan om de asbestsaneerder altijd nog een laatste kans te geven om de gebreken te herstellen en alsnog deugdelijk na te komen.

Doet een opdrachtgever niets, dan blijft zij in principe met lege handen achter. In deze kwestie had de opdrachtgever nog de mogelijkheid gehad om het laboratorium aan te speken, zij heeft immers het certificaat eindcontrole afgegeven terwijl later nog asbest aanwezig bleek te zijn.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het civiele vastgoedrecht: Tim Segers, Inge Franken en Rianne van Pelt.