VERWIJDERING VAN ASBEST IN VERKOCHTE WONING VOOR REKENING VAN KOPER OF VERKOPER?

Wat was er aan de hand?

Op 1 augustus 2006 krijgen de huidige verkopers een vrijstaande woning geleverd. In de notariële akte die hoort bij deze verkoop staat dat de koper ermee bekend is dat in het verkochte asbest is verwerkt. De huidige verkopers wonen vervolgens 10 jaar in deze woning. In deze periode vinden verbouwingswerkzaamheden plaats aan de woning en bijbehorende garage. Dan wordt eind 2016 de woning te koop gezet. In de verkoopbrochure staat onder meer dat de zolderverdieping geschikt gemaakt kan worden voor uitbreiding van het aantal slaapkamers.

Op 7 juni 2017 wordt een koopovereenkomst getekend. Hierin staat onder meer dat de verkopers er niet mee bekend zijn dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. Ook zijn er twee ingevulde vragenlijsten bij deze overeenkomst als bijlagen gevoegd. Hieruit volgt dat er geen asbest aanwezig is. Vervolgens vindt er een bouwkundige keuring plaats. Tijdens deze keuring bestaat bij de ingenieur de indruk dat er nog asbest onder het dakbeschot van de woning aanwezig is. Het bouwkundige rapport vermeldt dat dit aanwezige asbest geen gevaar met zich meebrengt. Er kan wel sprake zijn van gevaar indien het wordt bewerkt, door het bijvoorbeeld te slopen. Het saneren van het dakbeschot zou qua kosten uitkomen op € 12.844,-.

Vervolgens heeft de notaris partijen de conceptakte van levering voorgelegd. In deze conceptakte staat vermeld dat de koper ermee bekend is dat in het verkochte asbest aanwezig is. Kopers merken dit de avond voor de afgesproken leveringsdatum op en laten dit aanpassen in de conceptakte. Ook maken de kopers tijdens de inspectie voorafgaand aan de levering duidelijk dat zij zich hun aanspraken ter zake van de aanwezigheid van asbest in het dakbeschot voorbehouden. Daarna is de leveringsakte getekend. Hierin staat dat verkoper niet bekend is dat in het verkochte asbest is verwerkt.

Dan vindt er een asbestinventarisatie plaats aan het dak van de woning. In dit rapport van 29 september 2017 wordt de indruk uit het bouwkundige rapport bevestigd, namelijk dat asbest aanwezig is. In het asbestinventarisatierapport wordt aanbevolen het asbesthoudende materiaal op korte termijn te verwijderen of beheersmaatregelen te nemen om verdere beschadiging te voorkomen. Het asbesthoudende materiaal is namelijk licht verweerd.

Standpunten van partijen

De kantonrechter oordeelt dat de kopers de verkopers niet door een correcte ingebrekestelling in verzuim hebben gebracht. Ook oordeelt de kantonrechter dat de verkopers niet op de hoogte waren van de aanwezigheid van asbest in het dakbeschot van de woning. Hierdoor kan niet worden geconcludeerd dat er een mededelingsplicht is geschonden. Tot slot is niet vast komen te staan dat de koopovereenkomst niet tot stand zou zijn gekomen als beide partijen van de aanwezigheid van het asbest op de hoogte zouden zijn geweest. Op grond van het voorgaande wijst de kantonrechter alle vorderingen af.

De kopers zijn het niet eens met de uitspraak van de kantonrechter en stellen hoger beroep in. De kopers zijn van mening dat de verkopers niet aan hun mededelingsplicht hebben voldaan. De verkopers hebben namelijk op de vragenlijsten ingevuld dat er geen asbest aanwezig was. De kopers vorderen daarom schadevergoeding vanwege een tekortkoming in de nakoming. Deze tekortkoming bestaat volgens de kopers uit het leveren van een woning waarin asbest aanwezig is. Ook vorderen de kopers vermindering van de overeengekomen koopprijs. Zij voeren daarbij aan dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Dit betekent dat de kopers bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet zouden hebben gesloten.

Verkopers blijven bij het standpunt dat zij waarheidsgetrouw de vragenlijsten hebben ingevuld. In de 10 jaar dat zij in de woning verbleven vonden verbouwingswerkzaamheden plaats. Zij vertrouwden erop dat het asbest tijdens deze werkzaamheden is verwijderd. Op basis daarvan zijn zij van mening dat zij niet hoeven te voldoen aan enige vorm van tegemoetkoming.

Beoordeling door het hof

Dwaling

Op grond van artikel 6:228, eerste lid BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten onder bepaalde voorwaarden vernietigbaar. De dwaling moet bijvoorbeeld te wijten zijn aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze wederpartij mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. Daarnaast kunnen ook beide partijen van een onjuiste veronderstelling uitgaan. Ook in dat geval is sprake van dwaling, tenzij ingeval van een juiste voorstelling van zaken het niet duidelijk was geweest dat de dwalende van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

Het hof overweegt dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Het was partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst bekend dat er in het verleden asbest in de woning aanwezig was. Dit stond immers in de leveringsakte van 1 augustus 2006. De verkopers menen dat zij vanwege de verbouwingen er vanuit mochten gaan dat geen asbest meer in het pand aanwezig was. Op basis daarvan hebben zij dan ook op de vragenlijsten aangegeven dat er geen asbest aanwezig was in de woning. Naar oordeel van het hof is onvoldoende bestreden dat de kopers op de gedane mededelingen, namelijk dat er geen asbest aanwezig was, mochten vertrouwen.

Vervolgens is ook onvoldoende door de verkopers weerlegd dat de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, tot stand was gekomen indien de partijen wel op de hoogte waren geweest van het asbest onder het dakbeschot. Van belang is volgens het hof dat de kopers meermaals hebben aangegeven dat zij de zolder wilden verbouwen om extra slaapkamers te realiseren. Vanwege het aanwezige asbest heeft deze verbouwing voor extra kosten gezorgd. Partijen waren voor het afsluiten van de overeenkomst niet op de hoogte van het aanwezige asbest. Waren zij dit wel, dan zou dit een neerwaarts effect hebben gehad op de overeengekomen koopprijs. Daarmee is volgens het hof bewezen dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Hiervan is volgens het hof namelijk niet alleen sprake wanneer de woning bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gekocht, maar ook indien de woning daardoor tegen een lager bedrag zou zijn gekocht.

Nu het geschil is ontstaan op basis van een onjuiste inlichting door de verkopers en de overeenkomst zonder deze onjuiste inlichting niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten, staat het volgens het hof vast dat sprake is van dwaling. Deze dwaling behoort niet voor rekening van de kopers te komen. De kopers mochten er op basis van de overeenkomst vanuit gaan dat de woning geschikt was voor normaal gebruik. Nu het asbest ook nog eens licht beschadigd en/of verweerd was, moesten beheersmaatregelen genomen worden. Het nemen van beheersmaatregelen behoort niet tot het normaal gebruik en dient dus voor rekening van de verkopers te komen.

Tekortkoming in de nakoming

Op grond van artikel 7:17, eerste lid BW moet een afgeleverde zaak beantwoorden aan de overeenkomst. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daarbij wordt mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. Verwacht mag worden dat de zaak in ieder geval beschikt over de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn en de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

Het is mogelijk om van artikel 7:17 BW af te wijken. Dat hebben de partijen in het onderhavige geval ook gedaan. In de koopovereenkomst staat namelijk – kortgezegd – dat de koper de staat van de onroerende zaak, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken, aanvaard voor zover die gebreken een normaal gebruik van de woning niet in de weg staan. Onder normaal gebruik in de zin van deze koopovereenkomst verstaat het hof onder meer het op normale wijze kunnen betreden en gebruiken van de zolderverdieping. Dit normale gebruik was echter niet mogelijk, nu het asbesthoudend dakbeschot licht beschadigd en/of verweerd is. Het professionele advies was dan ook het materiaal op korte te verwijderen of beheersmaatregelen te nemen. Nu hierdoor niet gesproken kan worden van normaal gebruik is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst.

Deze tekortkoming is toerekenbaar. Immers, de verkopers hebben de kopers door het verkeerd invullen van de vragenlijsten op het verkeerde been gezet. Of dit opzettelijk is gedaan doet er niet toe. Dat de kopers voor het sluiten van de overeenkomst wellicht nog nader onderzoek hadden kunnen uitvoeren weegt volgens het hof ook minder zwaar dan de reeds gedane foutieve mededelingen door de verkopers. Het feit dat de kopers hebben meegewerkt aan de overdracht van de woning, terwijl zij toen reeds op de hoogte waren van het aanwezige asbest leidt ook niet tot een ander oordeel. De kopers hebben zich namelijk bij de overdracht van de woning hun rechten ter zake de aanwezigheid van asbest voorbehouden.

De hoogte van de schade

Uit het voorgaande blijkt dat er dus zowel sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, als dat, indien geen sprake zou zijn geweest van een tekortkoming, er een geslaagd beroep kan worden gedaan op dwaling. Er gelden dus twee grondslagen waarop aan de ingestelde vordering kan worden voldaan.

Als uitgangspunt bij de berekening van de omvang van de schadevergoeding geldt dat de koper zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende oorzaak zou zijn uitgebleven. Hiervan kan in bijzondere gevallen worden afgeweken. Indien sprake is van zaaksbeschadiging is het uitgangspunt dat de eigenaar van de beschadigde zaak door die beschadiging een nadeel in zijn vermogen lijdt dat gelijk is aan de waardevermindering die de zaak heeft ondergaan. Deze waardevermindering is doorgaans gelijk aan de kosten die worden gemaakt om iets te herstellen.

Het hof acht in licht van deze vuistregels van belang dat de asbestsanering plaats heeft gevonden tijdens een reeds beoogde verbouwing. Dit heeft de kosten gedrukt, nu een op zichzelf staande asbestsanering hogere kosten oplevert. Als gevolg hiervan komen slechts de extra kosten die verkopers hebben gemaakt vanwege het aanwezige asbest voor vergoeding in aanmerking. De totale kosten kunnen namelijk niet in verband worden gezien met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de verkoper berust. Het hof wijst uiteindelijk een bedrag van € 3.500,- toe.

Advies

Koopt u een woning van voor 1994? Wees dan zorgvuldig in uw onderzoek naar de vraag of asbest aanwezig is. Na een koop kan dit tot een onvoorziene en hoge kostenpost zorgen. Als asbest aanwezig is leert de ervaring dat dit vaak verweerd of licht beschadigd aanwezig is. Dit is niet gek, immers is het aanwezige asbest, nu er een verbod geldt sinds 1994, minstens 26 jaar oud. Het nemen van beheersmaatregelen is tegenwoordig dan ook eerder regel dan uitzondering. Kopers hebben er in het onderhavige geval dan ook goed aan gedaan de bepaling in de conceptakte, inhoudende dat in het verkochte asbest is verwerkt en dat kopers hiermee bekend zijn, aan te laten passen.   

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met een van onze specialisten op het gebied van asbest.