Verwijdering van asbest in de bodem voor rekening van koper of verkoper?

Op 6 juli hebben wij in een blog geschreven over de vraag of de verwijdering van asbest in een verkochte woning voor rekening van koper of verkoper komt. In een interessante zaak van het Hof Den Bosch gaat het om de vraag of verwijdering van asbest in de bodem bij een verkochte woning voor rekening van koper of verkoper komt. Wat zegt het Hof Den Bosch hierover?

Wat is er aan de hand?

Koper en verkoper hebben een koopovereenkomst afgesloten. Deze koopovereenkomst heeft betrekking op een perceel grond met woning en bijgebouwen. Op het bij de koopovereenkomst horende vragenformulier staat ingevuld dat de verkoper niet bekend is met een bodemverontreiniging en funderingen, puin of andere bodemvervuiling in de ondergrond van de bodem. Vier maanden na het sluiten van de koopovereenkomst heeft de levering plaatsgevonden.

Tijdens herinrichtingswerkzaamheden heeft de koper in de bodem van de tuin puin, glas en asbest aangetroffen. Vervolgens is er een asbestonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek volgt dat sprake is van een ernstige bodemverontreiniging die gesaneerd moet worden. Na deze constatering is er een aanvullend asbestonderzoek uitgevoerd. Ook uit dit onderzoek volgt dat de locatie is verontreinigd met asbest. Geadviseerd wordt om in de tuin de puinhoudende en asbesthoudende bovengrond te saneren.

Koper vordert in eerste aanleg om verkoper te veroordelen tot – kortgezegd - betaling van een bedrag van ruim 50.000 euro.

De rechtbank wijst de vorderingen van koper af er veroordeelt haar in de proceskosten. Koper stelt vervolgens hoger beroep in bij het hof. 

Het hoger beroep

In hoger beroep komen verschillende grieven en verweren aan bod. Zo voert verkoper aan dat koper te laat heeft geklaagd door pas ongeveer negen maanden na de notariële levering van de onroerende zaak melding te maken van de vermeende aanwezigheid van asbest in de tuin. Koper vordert hetzelfde als zij in eerste aanleg heeft gedaan. In het hiernavolgende staan wij bij deze punten stil.

Schending klachtplicht

In artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”) staat dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij na ontdekking of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, de verkoper niet binnen bekwame tijd daarvan op de hoogte heeft gesteld. Of binnen bekwame tijd is geklaagd, kan niet in algemene zin worden beantwoord. Het onderzoek dient door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met een voortvarendheid die van hem in de gegeven omstandigheden mag worden verwacht. Van belang daarbij zijn de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop het gebrek aan het licht treedt en de deskundigheid van de koper.

Door de koper is gesteld dat zij met het gebrek bekend is geraakt tijdens het opruimen en egaliseren van de tuin in het voorjaar van 2017. Er kwam toen veel puin, glas, asbest en een kapotgeslagen buis van asbest tevoorschijn. Koper heeft toen een hovenier ingeschakeld, die ter plaatse is geweest en heeft vastgesteld dat er sprake is van vervuiling met ‘steenachtig materiaal’ en dat er op meerdere plaatsen sprake is van asbesthoudend materiaal. De hovenier heeft toen geadviseerd een onafhankelijk bureau onderzoek te laten uitvoeren om de vervuiling te categoriseren zodat een plan van aanpak kan worden gemaakt. Vervolgens is verkoper hierover aangeschreven. Op basis van deze omstandigheden acht het hof dat binnen bekwame tijd over de aanwezigheid van asbest in de tuin is geklaagd bij verkoper. Er is namelijk sprake geweest van een gering tijdsverloop tussen de levering en de ontdekking van het asbest en de kennisgeving daarvan aan verkoper.  

Dat in de leveringsakte staat benoemd dat er in de onroerende zaak asbest aanwezig is doet hieraan niets af. In redelijkheid wordt hieronder niets anders verstaan dan dat asbest bouwkundig is aangewend ten aanzien van de woning en de bijgebouwen. Enige aanwijzingen dat de tuin verontreinigd zou zijn waren er niet. Ter onderbouwing hiervan verwijst het hof ook naar de vragenlijst die door verkoper is ingevuld, waaruit blijkt dat de bodem voor zover haar bekend niet verontreinigd is geweest. Het hof komt tot de conclusie dat de klachtplicht niet is geschonden.

Non-conformiteit

Het hof stelt voorop dat in artikel 7:17, eerste lid BW staat dat een geleverde zaak aan de overeenkomst dient te beantwoorden. Ingeval een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt is sprake van zogenaamde non-conformiteit, mits de koper mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan dit wel mocht verwachten. In aanvulling hierop mag de koper verwachten dat de aan hem geleverde zaak die eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Nu artikel 7:17 BW van aanvullend recht is, dient ook te worden gekeken wat partijen overeen zijn gekomen. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat dat de onroerende zaak bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als ‘woonhuis’.

Het hof oordeelt dat de bodemverontreiniging in dit geval een normaal gebruik van het ‘woonhuis’, waaronder ook de daarbij behorende tuin dient te worden begrepen, in de weg staat. Onder normaal gebruik van een tuin behoort, nu niets anders is overeengekomen, naar gangbaar spraakgebruik te worden verstaan dat in de tuin kan worden gezeten en de bovengrond zonder onaanvaardbare gezondheidsrisico’s kan worden bewerkt. Dat dit niet kan, wordt onderbouwd met de rapportages naar aanleiding van het (aanvullend) asbestonderzoek.

Er is dus sprake van een tekortkoming in de nakoming van artikel 6.3 van de koopakte. In dit artikel staat namelijk dat de garantie dat de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn en dat verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die dit normale gebruik belemmeren. Dit leidt ertoe dat verkoper aansprakelijk is voor de schade die koper lijdt. De tuin is immers niet geschikt voor normaal gebruik door de asbest.

Hoogte schadevergoeding

Het voorgaande betekent overigens niet dat de volledige vordering van 50.717,91 euro wordt toegewezen. Sterker nog, de koper had de saneringskosten en de kosten verbonden aan het bodemonderzoek onvoldoende onderbouwd. Dit betekent dat de verkoper uiteindelijk tot betaling van schadevergoeding van een gering bedrag van iets meer dan 3.500,- euro moet overgaan.

Advies

In ons blog van 6 juli hebben wij geschreven dat een koper er goed aan doet zorgvuldig te zijn in het onderzoek naar de vraag of asbest aanwezig is indien er een pand van voor 1994 wordt gekocht. Immers, sinds 1994 is het gebruik van asbest in beginsel verboden.

Ten aanzien van de bodem raden wij aan te onderzoeken of sprake is van een verdachte situatie. Ligt er puin of ander materiaal in de tuin dat daar niet hoort, dan zou het zomaar kunnen zijn dat sprake is van enige verontreiniging. Is sprake van een asbestdak? Wees dan helemaal voorzichtig nu door uitspoeling vanuit verweerde asbestcementplaten de bodem verontreinigd kan raken. Dit kan het geval zijn bijvoorbeeld bij asbestdaken zonder goot of bij de bodem in de buurt van kapotte afvoerpunten. In deze laatste situatie raden wij aan altijd een asbestonderzoek uit te laten voeren, nu de verontreiniging in die situatie niet zichtbaar is.

Tot slot zijn wij van mening dat ook in deze situatie contractueel niet achterovergeleund kan worden. Er dient goed opgelet te worden of er in de overeenkomst iets staat over het ‘normaal gebruik’. Dit kan een normaal gebruik, naar gangbaar spraakgebruik, van de tuin bij een woning in de weg staan.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met een van onze specialisten op het gebied van asbest.