Verkopers: let op de mededelingsplicht bij de verkoop van een woning met door asbest verontreinigde grond

Wat is er aan de hand?

Uit een onderzoeksrapport uit 2011 blijkt dat er in de bodem van de te verkopen woning asbest is aangetroffen. Vervolgens is er een sanering uitgevoerd waarvan een saneringsrapport is opgemaakt. Uit dit rapport blijkt dat er ten aanzien van vier locaties een verontreiniging is achtergebleven. Redenen hiervoor zijn de aanwezigheid van verharding, de aanwezigheid van een boom die niet mocht worden gekapt en het op verzoek van de eigenaar niet overgaan tot sanering.

Vervolgens is de woning op 15 oktober 2018 verkocht. In de koopakte is een ‘asbestclausule’ opgenomen waarin kortgezegd staat vermeld dat de koper ermee bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt en dat de verkoper wordt gevrijwaard voor alle aansprakelijkheid die hieruit voortvloeit. Ook staat vermeld dat verkoper er niet mee bekend is dat de onroerende zaak een verontreiniging bevat die ten nadele van het normaal gebruik strekt of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot – kortgezegd – het nemen van maatregelen. In de bijbehorende vragenlijst hebben de verkopers aangegeven dat het hun niet bekend is dat de grond is verontreinigd. Boven dit antwoord hebben zij een handgeschreven notitie, luidende ‘asbest gesaneerd’ geschreven. Tevens hebben zij in deze vragenlijst aangegeven dat er een onderzoeksrapport bestaat. Dit onderzoeksrapport is voorafgaand aan de het sluiten van de koopovereenkomst echter nooit aan de kopers verstrekt.

Op 1 februari 2019 vindt de levering plaats. Vervolgens laten de kopers een nader asbestonderzoek uitvoeren, waaruit volgt dat verschillende deellocaties op het perceel zijn besmet met asbest. Dit leidt ertoe dat de koper de verkopers aansprakelijk stelt en in een procedure vergoeding van de geleden schade vordert. Volgens de koper beantwoordt hetgeen de verkopers verkocht hebben niet aan de koopovereenkomst, meer specifiek beantwoordt het niet aan de mededelingen die de verkopers in de koopovereenkomst hebben gedaan over de aanwezigheid van asbest. Koper stelt zich daarom primair op het standpunt dat er sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Subsidiair stelt de koper dat er sprake is van dwaling, zoals bedoeld in artikel 6:228 BW. Ter onderbouwing hiervan stelt de koper – kortgezegd – dat zij er  op basis van de vragenlijst vanuit mocht gaan dat er geen sprake was van een asbestverontreiniging, zeker nu ook op deze vragenlijst is vermeld dat er is gesaneerd. Deze mededelingen zijn volgens de koper onjuist, nu is gebleken dat bepaalde delen van het perceel op uitdrukkelijk verzoek van de verkopers helemaal niet zijn gesaneerd. Daarmee hebben de verkopers een onjuiste mededeling gedaan, aldus de koper.

De verkopers betwisten dat sprake is van non-conformiteit. Zij wijzen er – onder meer - op dat de koper akkoord is gegaan met een koopovereenkomst waarin een asbestclausule staat opgenomen, dat uit het saneringsrapport niet volgt dat de asbestverontreiniging moet worden gesaneerd en dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik zijn benodigd.

Wat oordeelt de kantonrechter?

Gelet op de asbestclausule was de koper er volgens de kantonrechter mee bekend dat er in de bodem asbest zat. De koper heeft de koopakte ondertekend en is daarmee akkoord gegaan dat de verkoper voor de aanwezigheid van het asbest niet aansprakelijk kon worden gesteld. De aanwezigheid van asbest kan dus onder deze omstandigheid niet leiden tot de conclusie dat het verkochte niet beantwoordt aan de overeenkomst. Hier bestaat een uitzondering op. Wat de koper mag verwachten wordt namelijk ook mede bepaald door hetgeen door de verkoper wordt medegedeeld. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hij een mededeling doet op het moment dat er expliciet naar iets wordt gevraagd, dan mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Wanneer sprake is van een onjuiste mededeling, kan dit ertoe leiden dat de koper niet hoeft te twijfelen aan een bepaald gebrek.

Zo ook in deze zaak. Uit het saneringsrapport volgt dat er ten aanzien van de meeste locaties geen gebruiksbeperkingen meer bestonden. Ten aanzien van het asbest dat is achtergebleven onder de duurzame verharding en tussen boomwortels ligt dit anders. Hier zijn de contactmogelijkheden weggenomen door plaatsing van een scheidingsdoek. Ook dient de duurzame verharding door de eigenaar in stand te worden gehouden, zo blijkt uit het voornoemde saneringsrapport. Bij eventuele toekomstige werkzaamheden op deze plaats, dienen er volgens de toenmalige saneerder passende maatregelen te worden genomen om blootstelling aan asbest tegen te gaan. Als gevolg hiervan is de clausule in de koopakte waaruit volgt dat het de verkoper niet bekend is dat de onroerende zaak een verontreiniging bevat die ten nadele van het normaal gebruik strekt, onjuist. Het normale gebruik wordt ten aanzien van een deel van de locaties namelijk wel degelijk belemmerd, nu bij bewerking van de grond op deze locaties maatregelen getroffen dienen te worden ter voorkoming van blootstelling aan asbest. Tegen de achtergrond van die beperkingen is de mededeling van de verkopers, inhoudende dat er geen verontreinigingen aanwezig zijn die het normaal gebruik belemmeren, volgens de kantonrechter onjuist. De koper wordt in het normale gebruik van bepaalde delen van de tuin belemmerd nu zijbij het uitvoeren van (graaf)werkzaamheden, maatregelen dient te treffen. Hiervan hadden de verkopers mededeling moeten doen. Voor wat betreft die gedeelten van de tuin nog een asbestverontreiniging onder de verharding aanwezig was, oordeelt de kantonrechter dat er sprake is van non-conformiteit.

De kantonrechter oordeelt op basis hiervan dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door verkopers.

Lessen voor de praktijk

Wanneer zich asbest in uw woning of in de bijbehorende bodem bevindt, doet u er goed aan een asbestclausule op te nemen bij de verkoop. Daarmee sluit u in beginsel enige aansprakelijkheid die verband houdt met het asbest uit. Let daarbij niet alleen goed op de bewoordingen van deze clausule, maar let ook goed op de bewoordingen van overige mededelingen die ten aanzien van te verkopen woning en de daarin al dan niet aanwezige verontreinigingen, worden gedaan.

In deze zaak hebben de verkopers dan wel gebruikgemaakt van een asbestclausule, zij hebben vervolgens ook opgenomen dat er – voor zover zij weten – geen sprake is van verontreinigingen in het verkochte die het normaal gebruik belemmeren.  Dit kwam de verkopers duur te staan, nu de aanwezigheid van asbest in bepaalde delen van het perceel het normaal gebruik volgens de kantonrechter wel degelijk belemmerde.  In deze zaak leidt dit ertoe dat de verkoper uiteindelijk ten aanzien van een bepaald gedeelte van het perceel tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst.

Ook zijn wij van mening dat u er goed aan doet bij de verkoop expliciet in de koopovereenkomst en de bijbehorende vragenlijst te vermelden dat er asbest aanwezig is. Dit voorkomt dat er op enig moment discussie kan ontstaan over de vraag of u uw mededelingsplicht heeft geschonden. Hoewel de stelplicht en de bewijslast op de koper rusten, kan een dergelijke mededeling een geschil op voorhand voorkomen.  

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met een van onze specialisten op het gebied van asbest.