Verhindert een asbestverontreiniging in de tuin het normaal gebruik van een woning?

Bij de verkoop van een woning wordt in de meeste standaard koopcontracten een aantal garanties opgenomen door de verkopende partij. De verkoper garandeert dan onder meer dat de woning op het moment van levering, de eigenschappen bezit die voor een ‘normaal gebruik’ van de woning nodig zijn. Niet zelden wordt er geprocedeerd over de vraag of de aanwezigheid van asbest in het verkochte het normaal gebruik daarvan belemmert. Het Hof ’s-Hertogenbosch boog zich recent nog over de vraag of een door de koper geconstateerde asbestbesmetting in de tuin van een woning, het normale gebruik daarvan in de weg stond.

Onderliggende feiten

Koper heeft een woning gekocht, inclusief bijbehorende tuin. Op 17 april 2016 is de koopovereenkomst getekend. In de koopovereenkomst is door de verkoper gegarandeerd dat de woning op het moment van levering de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Van belang is verder dat in de koopovereenkomst stond opgenomen dat er op het dak van de bijgebouwen van de woning asbesthoudende golfplaten aanwezig waren en dat ook het in de woning aanwezige rookkanaal asbesthoudend materiaal bevatte. Op de vragenlijst die deel uitmaakte van de koopovereenkomst, stond echter vermeld dat de bodem, voor zover bij de verkoper bekend, niet verontreinigd was.

De levering van de woning heeft op 15 augustus 2016 plaatsgevonden. Vervolgens is de koper in het voorjaar van 2017 gestart met de herinrichting van de tuin. Daarbij is de koper tot de ontdekking gekomen dat de bodem is verontreinigd met asbest. De door de koper ingeschakelde deskundige heeft vastgesteld dat de gehele bodem heterogeen verontreinigd is met asbest, wat inhoudt dat overal een asbesthoudende puinbijmenging in de bovengrond aanwezig is. De tuin zal daarom gesaneerd moeten worden. De koper heeft de verkoper vervolgens op 4 mei 2017 schriftelijk op de hoogte gesteld van deze ontdekking. Ook had de koper een offerte opgevraagd voor de sanering van de tuin. De saneringskosten werden begroot op € 42.538,91.

Vorderingen van koper in eerste aanleg

Op enig moment start de koper een procedure bij de rechtbank. In deze procedure vordert de koper vergoeding van de door hem geleden schade, bestaande uit de kosten die met de sanering zullen zijn gemoeid alsook de kosten van de deskundige (in totaal een bedrag van € 50.717,91).

Daarbij stelt de koper zich op het standpunt dat de aan hem geleverde woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordde. Met andere woorden, er is sprake van non-conformiteit, zoals bedoeld in artikel 7:17 BW. Daarmee is de verkoper volgens de koper toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, waardoor de verkoper op grond van artikel 6:74 BW gehouden is de door hem geleden en nog te lijden schade te vergoeden.

De rechtbank wijst de vorderingen van de koper in eerste aanleg af, waarna de koper in hoger beroep gaat.

Standpunten van partijen in hoger beroep

In hoger beroep vordert de koper vernietiging van het vonnis van de rechtbank en toewijzing van zijn vorderingen in eerste aanleg.

De verkoper stelt zich in hoger beroep allereerst op het standpunt dat van non-conformiteit geen sprake is, nu de asbestverontreiniging volgens de verkoper niet aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Ook stelt de verkoper dat de koper haar klachtplicht zou hebben geschonden, door pas negen maanden na de leveringsdatum te klagen over het asbest in de bodem. Bovendien is de verkoper van mening dat de koper zijn onderzoeksplicht zou hebben geschonden, door de bodem voorafgaand aan de koop niet op asbest te (laten) onderzoeken.

Beoordeling door het Hof

Heeft de koper tijdig geklaagd?

Het Hof buigt zich allereerst over de vraag of de koper de op hem rustende klachtplicht heeft geschonden. Deze klachtplicht is opgenomen in artikel 7:23 BW en verplicht de koper om binnen ‘bekwame tijd’ na ontdekking van een bepaald gebrek in de geleverde zaak te klagen bij de verkoper. Daarbij kan niet in algemene zin worden gezegd wat in alle gevallen onder ‘tijdig klagen’ moet worden verstaan. Of de koper tijdig heeft geklaagd, hangt namelijk af van alle feiten en omstandigheden van het geval.

In dit geval oordeelt het Hof dat er tijdig is geklaagd. Immers, pas bij het herinrichten van de tuin in het voorjaar van 2017 heeft de koper het asbest in de bodem ontdekt. Reeds in mei 2017 heeft de koper de verkoper daarvan op de hoogte gesteld. Dat is volgens het Hof op tijd.

Heeft de koper zijn onderzoeksplicht geschonden?

Vervolgens gaat het Hof in op het tweede verweer van de verkoper, namelijk dat de koper zijn onderzoeksplicht zou hebben geschonden. De verkoper meent dat de koper wist dat er mogelijk asbest in de bodem zou kunnen zitten. In de koopovereenkomst was immers expliciet bepaald dat de woning asbesthoudende materialen bevatte (de golfplaten en het rookkanaal). Het had daarom op de weg van de koper gelegen om onderzoek in de bodem te (laten) doen, aldus de verkoper.

Het Hof gaat hier echter niet in mee. In de bepaling waar de verkoper op doelt, staat weliswaar dat in de onroerende zaak asbest aanwezig is, maar dit kan volgens het Hof, gelet op de tekst van die bepaling, in redelijkheid niet anders worden begrepen dan dat asbest bouwkundig was aangewend ten aanzien van (het rookafvoerkanaal in) de woning en (de golfplaten op het dak van) de bijgebouwen. Verder is gesteld noch gebleken dat er bij het aangaan van de koop (concrete) aanwijzingen waren dat de tuin bij de woning verontreinigd zou (kunnen) zijn. De koper hoefde daar volgens het Hof ook geen rekening mee te houden. Temeer nu in de door de verkoper ingevulde vragenlijst stond aangegeven dat de bodem – voor zover bij de verkoper bekend – niet verontreinigd is. Van de koper kon daarom volgens het Hof redelijkerwijs niet worden verwacht dat hij onderzoek naar asbest in de bodem zou doen.

Is er sprake van non-conformiteit?

Tot slot buigt het Hof zich over de vraag of er sprake is van non-conformiteit. Het Hof overweegt dat een geleverde zaak op grond van artikel 7:17 BW moet beantwoorden aan de overeenkomst. Om te bepalen of een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt, is van belang wat partijen precies zijn overeengekomen. In deze zaak had de verkoper in de koopovereenkomst gegarandeerd dat de woning op het moment van levering de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Het is daarbij volgens het Hof aan de koper in kwestie om te stellen – en bij voldoende betwisting tevens te bewijzen – dat een bepaald gebrek het normaal gebruik van het verkochte belemmert.

De koper verwijst in dat kader naar de bevindingen van de deskundige, die heeft vastgesteld dat de bodem ernstig is verontreinigd en gesaneerd moet worden. Daarbij is volgens het Hof van belang dat onder het normaal gebruik van een tuin behorende bij een woning naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan dat in die tuin kan worden gezeten, maar ook dat de bovengrond van die tuin zonder onaanvaardbare gezondheidsrisico’s kan worden bewerkt voor bijvoorbeeld het aanbrengen en onderhouden van beplanting.

Lettend op de bevindingen van de deskundigen was het Hof van oordeel dat de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in vrijwel de hele bovengrond van de tuin, het gebruik daarvan op normale wijze verhindert. Immers, aangenomen moet worden dat de aanwezigheid van deze asbesthoudende materialen in de bodem gezondheidsrisico’s met zich meebrengt. De koper zal daarom ook in aanraking kunnen komen met het asbest als zij de tuin zal onderhouden of bewerken, aldus het Hof. Dit maakt dus dat de tuin niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn.

Dat in de koopovereenkomst een uitsluiting was opgenomen voor wat betreft het in de woning aanwezige asbesthoudende materiaal (asbesthoudende golfplaten en asbesthoudend rookkanaal), maakt dit volgens het Hof niet anders. Deze beperking van de aansprakelijkheid ziet volgens het Hof namelijk niet op verborgen gebreken die aan het normale gebruik van de (tuin van de) woning in de weg staan. 

Conclusie

Het Hof komt tot de conclusie dat er sprake is van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW, wat betekent dat de verkoper op grond van artikel 6:74 BW is gehouden om de schade die de koper daardoor lijdt te vergoeden.

Opvallend is echter dat het Hof slechts € 3.507,19 van het totaal door de koper gevorderde schadebedrag (€ 50.717,91) heeft toegewezen. Volgens het Hof had de koper zijn schade namelijk onvoldoende onderbouwd. Het grootste deel van de schadevordering van de koper bestond namelijk uit het geoffreerde bedrag voor de uit te voeren sanering (€ 42.717,91). Deze offerte was echter gebaseerd op verouderde asbestregelgeving. Daarnaast bleek uit deze offerte niet welke werkzaamheden op grond daarvan zouden worden verricht. Dat is dan ook de reden dat het Hof deze schadepost afwees.

Advies

Kort samengevat was  het Hof in deze zaak van oordeel dat de asbestverontreiniging in de bodem van de woning het normale gebruik daarvan belemmerde. De verkoper was daarmee in beginsel ook aansprakelijk voor de schade die de koper daardoor leed. In zoverre was het hoger beroep van de koper dus succesvol.

Wat de koper in kwestie daarentegen niet zo handig had aangepakt, was de onderbouwing van zijn schade. Doordat de door de koper overgelegde offerte verouderd was en daaruit niet duidelijk werd welke werkzaamheden voor het geoffreerde bedrag zouden worden uitgevoerd, werd de vordering grotendeels afgewezen. Ondanks dat de koper dus inhoudelijk gelijk kreeg van het Hof, bleef hij met het overgrote deel  van de schade zitten.

Hoewel het toegewezen bedrag in deze zaak uiteindelijk meeviel voor de verkoper, had zij er waarschijnlijk verstandig aan gedaan om haar aansprakelijkheid voor eventueel aanwezig asbest nog verdergaand uit te sluiten in de koopovereenkomst. Door alleen te wijzen op mogelijk asbest in de woning zelf en niet ook een mogelijke bodemverontreiniging, had de verkoper niet geleverd wat zij op grond van de koopovereenkomst had gegarandeerd.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het vastgoed: Tim Segers, Inge Franken en Rianne van Pelt