STAAT DE AANWEZIGHEID VAN ASBEST HET NORMAAL GEBRUIK VAN EEN WONING IN DE WEG?

Non-conformiteit ex artikel 7:17 BW

Een geleverde woning dient aan de koopovereenkomst te beantwoorden. Wat als er na de levering asbest wordt aangetroffen en kopers van mening zijn dat de aanwezigheid van asbest het normale gebruik in de weg staat?  Beoordeeld dient te worden of de woning – mede gelet op de aard van de woning en de mededelingen zijdens verkoper - die eigenschappen mist waarvan de koper mocht verwachten dat de woning deze wel zou bezitten.

Of sprake is van een non-conformiteit ligt in dat geval geheel aan de feiten en omstandigheden van het geval. Zo is de inhoud van de tussen partijen gesloten overeenkomst van belang, maar ook de bedoeling van partijen. Daarnaast dient bekeken te worden of de verkoper een mededelingsplicht of de koper een onderzoeksplicht had. Tot slot kan ook waarde worden gehecht aan het feit dat partijen zijn bijgestaan door een makelaar of andere deskundige.

In dit artikel behandel ik een recent arrest van het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch d.d. 21 februari 2017 over de verkoop van een oude boerderij, waarbij de kopers na de verkoop van de boerderij (meer) asbest aantroffen. Kopers stellen dat verkopers tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst nu sprake is van een geleverde non-conforme woning waarin zich meer asbest bevond dan dat zij hoefde te verwachten.

Wat zijn in het kort de feiten?

Het gaat om de verkoop van een oude hoeve uit 1750, onderverdeeld in respectievelijk de hoeve, het koetshuis en het koetsiershuisje. Reeds in 2008 hebben verkoper en kopers onderhandeld over de verkoop van de hoeve.

De verkoper heeft de “Vragenlijst voor de verkoop van een woning” ingevuld waarin de vraag werd gesteld of er bij hem bekend was dat er eternietplaten, asbestplaten of ander asbesthoudend materiaal was aangebracht. Hierop antwoordde de verkoper: “Eterniet. Het dak van het Koetshuis is in 1973 geheel vernieuwd. Het dakbeschot bevat Eterniet. Het woonhuis (2/3 van het gebouw) heeft een houten beschot.”

Beide partijen hebben een deskundigenrapport uit laten brengen. Na van de koop te hebben afgezien in 2008, zijn partijen op initiatief van koper in 2009 toch weer in onderhandeling getreden. De koper heeft in dat kader nieuw bouwkundig onderzoek aangevraagd.

Inhoud koopovereenkomst

In de transportakte staat allereerst een vrijwaringsclausule opgenomen:

“Aan de koper is bekend dat in het verkochte asbest is verwerkt, te weten in het dak van het Koetshuis (eternit-platen). Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in het verkochte kan voortvloeien.”

Daarnaast staat in de transportakte een ouderdomsclausule opgenomen:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 50 jaar ous is, wat betekent dat de eisen die aan de bouw kwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijker lager liggen dan bij nieuwe woningen. De verkoper staat niet in voor de vloeren, leidingen, elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik.”

Geschil partijen

Na levering van de boerderij, wordt asbest aangetroffen in het dak van het koetsiershuisje en in het dak van delen van de hoeve. Kopers stellen zich op het standpunt dat sprake is van een ernstig gebrek, sprake is van non-conformiteit en verkopers in dat kader tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

Verkopers stellen zich op het standpunt dat geen sprake is van een non-conformiteit en tekortkoming en doen in dat kader een beroep op de hiervoor geciteerde ouderdomsclausule. Kopers stellen dat verkopers hier geen beroep op kunnen doen, nu dit a) in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid, b) omdat zij niet zijn bijgestaan door een makelaar of andere deskundige en c) omdat zij door de makelaar van verkopers niet zijn geïnformeerd omrent de betekenis van deze clausule.

Kopers hebben verder aangevoerd dat zij gezien de inhoud van de koopovereenkomst er niet op hoefden te rekenen dat zich – naast in het dak van het koetshuis - ook in het dak van het koetsiershuisje en in een deel van het dak van de hoeve asbesthoudende eternietplaten bevonden. Het gekochte zou hiermee in strijd zijn met artikel 7:17 BW, nu deze niet die eigenschappen bevat die zij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Verkopers stellen echter dat kopers gezien de aan hen verstrekte informatie en eerder opgemaakte rapporten, er niet van uit mochten gaan dat er zich uitsluitend in het dak boven het koetshuis asbest bevond.

Beoordeling Gerechtshof

Het Hof oordeelt allereerst dat verkopers wel degelijk een beroep mochten doen op de ouderdomsclausule. Dit heeft tot gevolg dat in afwijking van artikel 7:17 het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en voorzien bijzonder gebruik en het eventueel anders niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst  welke het gevolg is van de ouderdom van de onroerende zaak, voor rekening en risico van de koper komen.

Het feit dat kopers niet werden bijgestaan door een makelaar, komt geheel voor rekening en risico van kopers. De inhoud en strekking van de clausule moet daarbij voor hen duidelijk zijn geweest.

Wat betreft de aanwezigheid van asbest in het koetsiershuisje en de hoeve en de door kopers gestelde non-conformiteit, oordeelt het Hof als volgt. De enkele omstandigheid dat in het gekochte meer asbesthoudend materiaal was verwerkt dan door kopers verwacht, betekent niet zonder meer dat kopers in strijd met artikel 7:17 BW niet geleverd hebben gekregen hetgeen zij op basis van de koopovereenkomst mochten verwachten. Dit mede vanwege de overeengekomen - hiervoor geciteerde - vrijwaringsclausule.

Voornoemde zou mogelijk anders zijn geweest indien verkopers expliciet zouden hebben toegezegd dat in het dak boven het koetsiershuisje en de hoeve geen asbest zat verwerkt.

Het Hof oordeelt aldus dat in deze de aanwezigheid van asbest het normale gebruik niet in de weg staat en geen sprake is van een non-conformiteit.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden is dat de aanwezigheid van asbest tijdens of bij de verkoop van een woning discussie op kan leveren. Welke kant de discussie opgaat en of in dat kader wel of geen sprake is van een non-conformiteit ligt geheel aan de feiten en de omstandigheden.

Reden te meer om voorafgaand en/of tijdens de koop goed advies in te winnen en in het achterhoofd te houden wat de gevolgen zijn van eventuele mededelingen en bijvoorbeeld de inhoud van de koopovereenkomst.

Uiteraard kunnen wij u in dat kader reeds vooraf adviseren. Ook indien reeds sprake is van een geschil, staan wij u graag bij.  

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialist op het gebied van asbest en het algemeen verbintenissenrecht: Inge Franken.