Feiten van de zaak

Op 3 juli 2020 hebben eisers een onroerende zaak gekocht van gedaagden, bestaande uit een perceel grond met een woonhuis, schuren en verdere bebouwing, alsook een boomgaard en tuin. De koopprijs voor de onroerende zaak was € 695.000,00. Vóór de koop hebben eisers een bouwtechnische keuring laten uitvoeren, waarbij specifiek werd gevraagd naar de mogelijke aanwezigheid van asbest.

De koopovereenkomst bevat bepalingen over de staat van de onroerende zaak, waaronder de bepaling dat de verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken die het normale gebruik van de woning niet belemmeren. In de concept-koopovereenkomst hebben gedaagden aangegeven dat de grond niet verontreinigd is, maar in een eerdere akte van levering is vermeld dat asbesthoudende grond en golfplaten op het terrein aanwezig zijn. Deze golfplaten waren nog aanwezig toen eisers de onroerende zaak hebben gekocht, maar zijn niet opgemerkt door de bouwkundige. Evenmin hadden de verkopers gewezen op het asbest zoals vermeld in de leveringsakte.

Vorderingen eisers

Eisers stellen dat dat de onroerende zaak gebreken vertoont die het normale gebruik belemmeren. Dit leidt tot non-conformiteit. Deze gebreken zijn onder andere: asbest in de beschoeiingen van de sloot en in de tuin, en ernstig lekkende kozijnen. Eisers zijn hierover niet geïnformeerd. De aanwezigheid van asbest vormt een gezondheidsrisico en belemmert het normale gebruik van de onroerende zaak. Deze gebreken hebben eisers schade berokkend met als gevolg dat gedaagden toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Mocht de vordering niet slagen, dan stellen eisers dat zij bij de aankoop hebben gedwaald en verzoeken zij de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen, zodat de kosten voor de sanering en herstel voor rekening van gedaagden komen. De totale schade bedraagt € 46.959,64.

Gedaagden voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen. Zij betwisten dat sprake is van non-conformiteit of dwaling. Gedaagden ontkennen de schade en verwerpen de vordering tot vergoeding van de kosten die eisers stellen te hebben gemaakt.

Beoordeling Rechtbank

De rechtbank stelt vast dat de primaire vordering van eisers is gebaseerd op de non-conformiteit van de aan hen geleverde onroerende zaak. De drie gestelde gebreken – asbesthoudende golfplaten, asbestmateriaal in de tuin en lekkende kozijnen – hebben namelijk geleid tot schade.

De rechtbank volgt de regels uit artikel 7:17 BW, waarin wordt gesteld dat een geleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. In dit geval was de kwestie met de asbesthoudende golfplaten voor de beschoeiing van de sloot het meest relevant voor de schadeclaim. De golfplaten waren in slechte staat en vormden een gezondheidsrisico. De rechtbank oordeelt dat de aanwezigheid van asbest in de sloot de normale gebruiksmogelijkheden van de tuin belemmerd. Dit wordt als non-conformiteit beschouwd. Gedaagden hadden de aanwezigheid van asbest in de koopovereenkomst moeten melden. Dit hebben zij niet gedaan, ondanks dat zij hiervan op de hoogte waren. Hierdoor handelen zij in strijd met hun mededelingsplicht.

De vordering met betrekking tot aanwezigheid van asbest in de tuin wordt afgewezen. Gedaagden hebben betwist dat er nog asbest in de bodem van de tuin aanwezig was ten tijde van de levering van de onroerende zaak. De reden hiervan is dat eisers geen bodemonderzoek hebben uitgevoerd. De rechtbank oordeelt dat niet vast is komen te staan dat asbest in de tuin aanwezig was.

Met betrekking tot de lekkende kozijnen oordeelt de rechtbank dat de ouderdomsclausule uit de koopovereenkomst van toepassing is. De kozijnen waren al oud en vertoonden gebreken door de ouderdom. De schade die voortkwam uit de lekkage is volgens de rechtbank voor rekening van eisers, aangezien de ouderdomsclausule de verkoper beschermt tegen aansprakelijkheid voor kwaliteitsgebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van het huis. De subsidiaire vordering gebaseerd op dwaling wordt ook afgewezen. Er is namelijk geen bewijs dat eisers ten onrechte zijn afgegaan op bepaalde feiten, zoals de aanwezigheid van asbest in de tuin of de lekkende kozijnen.

Conclusie

Deze uitspraak laat het belang van de mededelingsplicht van de verkoper zien met betrekking tot bekende gebreken die het normale gebruik van de woning kunnen belemmeren. In dit geval had de verkoper de aanwezigheid van asbesthoudende golfplaten moeten melden. De rechtbank oordeelde dat de verkoper hiervoor aansprakelijk was. De verkopers hadden weliswaar de eerdere leveringsakte overlegd, maar dat zou volgens de rechtbank niet volstaan omdat deze zag op een situatie in het verleden. Temeer nu verkopers hebben verklaard dat hen niet bekend is of in de onroerende zaak asbest is verwerkt. Verkopers worden veroordeeld tot een betaling van € 19.457,48.

Eisers kregen echter geen gelijk met betrekking tot de aanwezigheid van asbest in de tuin, omdat zij geen bodemonderzoek hadden laten uitvoeren. Daarnaast vielen de lekkende kozijnen onder de ouderdomsclausule, waardoor de schade voor rekening van eisers bleef. Ook de vordering op basis van dwaling werd afgewezen.

Kortom, de uitspraak benadrukt het belang van de mededelingsplicht van de verkoper.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het asbestrecht: Inge Franken, Rianne van Pelt en Tim Segers.