Op 20 april 2022 hebben wij in dit artikel geschreven dat een verkoper bij verkoop van onroerend goed, goed moet letten op haar mededelingsplicht. In een uitspraak van de rechtbank Overijssel van 8 februari 2023 wordt wederom duidelijk waarom een verkoper deze mededelingsplicht in acht moet nemen en zeker geen onjuiste mededelingen omtrent verkoop zou moeten doen.

Waar gaat de zaak over?

Op 25 oktober 2021 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij een perceel met woning wordt verkocht. In deze koopovereenkomst staat dat het verkoper niet bekend is of er in de woning asbest is verwerkt. Bij deze koopovereenkomst zit een vragenlijst. Verkoper heeft in deze vragenlijst op de vraag of er asbesthoudende materialen in de woning aanwezig zijn ‘nee’ geantwoord.

Vervolgens wordt de woning op 3 december 2022 geleverd, waarna de koper asbesthoudend materiaal op het dak van de woning ontdekte. Na het uitvoeren van een asbestinventarisatie is dit asbest gesaneerd op kosten van de koper. De koper heeft verkoper aangesproken op deze aanwezigheid van asbest. Koper meent dat verkoper toerekenbaar tekortgeschoten is in de verplichtingen uit de koopovereenkomst, omdat de woning door de aanwezigheid van asbest niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning. Ook zou verkoper de mededelingsplicht hebben geschonden, nu zij heeft verklaard dat er geen asbest aanwezig was terwijl zij wist dat er wel asbest aanwezig was.

De verkoper is het hier niet mee eens en stelt dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning zijn benodigd. Ook stelt de verkoper dat hij geen verkeerde mededelingen heeft gedaan, omdat hij niet bekend is geweest met de aanwezigheid van asbest in de woning. Verder stelt de verkoper dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden door geen aankoopmakelaar of aankoopcoach in de arm te nemen en door geen aankoopkeuring te laten uitvoeren.

Hoe oordeelt de rechter?

Een afgeleverde zaak dient te beantwoorden aan de overeenkomst. Dit is niet het geval, wanneer zij mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Soms dient een verkoper vóórdat een overeenkomst wordt getekend de koper te informeren om te voorkomen dat bij de koper een onjuiste voorstelling van zaken ontstaat. De verkoper kan dan niet aanvoeren dat de koper, omdat deze zichzelf niet heeft geïnformeerd, deze onjuiste voorstelling van zaken aan zichzelf te wijten heeft gehad. Als een onjuiste voorstelling van zaken óók te wijten is aan het gedrag van de koper, bijvoorbeeld doordat deze te weinig onderzoek heeft gedaan, kan dit er wel toe leiden dat de schadevergoeding die de verkoper dient te betalen lager uitvalt.

Zoals gezegd blijkt uit de koopovereenkomst dat de verkoper er niet mee bekend is dat er asbest in de woning is verwerkt. In de bijbehorende vragenlijst staat dat er geen asbest in de woning aanwezig is. Koper mocht er dan ook van uitgaan dat geen asbest in de woning was verwerkt. De mededelingen van de verkoper blijken achteraf onjuist te zijn geweest. Het is vervolgens aan de koper om te bewijzen dat de verkoper er wél van op de hoogte is geweest dat er asbesthoudend materiaal in de woning was verwerkt. Dit lukt de koper in deze zaak door een aantal schriftelijke verklaringen van de verkoper te overleggen aan de rechtbank. Ook verklaart de verkoper tijdens de zitting dat hij wist dat er asbesthoudend materiaal was verwerkt in de woning, maar dat dit ongevaarlijk was omdat er geen sprake was van vrij, zwevend asbest.

De rechtbank oordeelt op basis van het voorgaande dat de verkoper voorafgaand aan de verkoop van de woning op de hoogte moet zijn geweest van het aanwezige asbest. De verklaringen in de koopovereenkomst en de bijbehorende vragenlijst van de verkoper zijn onjuist. Dat de verkoper meent dat het asbest in dit geval ongevaarlijk was, ontslaat de verkoper er niet van om van dit aanwezige asbest mededeling te doen en niet ontkennend te antwoorden op vragen die betrekking hebben op de aanwezigheid van asbest.

Nu er sprake is geweest van een onjuiste mededeling door de verkoper kan de koper niet worden tegengeworpen worden dat deze zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. En zelfs als er een onderzoeksplicht zou zijn geweest, dan zat het aanwezige asbest in het dakbeschot en zou het dus hoogstwaarschijnlijk niet zijn opgemerkt voorafgaand aan de koop. De rechtbank concludeert dan ook dat de woning niet de eigenschappen bezit die de koper mocht verwachten. Dit geldt niet alleen bij de situatie dat het asbest niet gevaarlijk is, omdat het nog intact is. Intact asbest brengt immers ook beperkingen met zich mee, bijvoorbeeld als de koper de woning wil verbouwen. De rechtbank oordeelt dan ook dat de woning niet voldoet aan wat is afgesproken in de koopovereenkomst en dat de verkoper tekortgeschoten is in de nakoming van deze overeenkomst. De vordering van de koper wordt toegewezen. De verkoper moet de saneringskosten en het herstel van de woning bijna volledig vergoeden.

Afronding

Uit de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 8 februari 2023 blijkt dat de verkoper zorgvuldig moet omgaan met de mededelingsplicht die op haar rust. Als de verkoper weet dat er asbest aanwezig is in de te verkopen woning, adviseren wij dit aan de koper mede te delen. Steeds vaker zien wij dat de vraag of het asbest ten tijde van de verkoop als gevaarlijk moet worden beschouwd er niet meer zo toe doet. Zo ook in deze zaak. De rechtbank oordeelt namelijk dat zelfs als het asbest ongevaarlijk is, dit toch medegedeeld moet worden omdat het bijvoorbeeld aan een verbouwing in de weg kan staan.

Voor kopers geldt dat zij er beducht op moeten zijn dat in woningen die zijn gebouwd vóór 1 januari 1994 asbest kan zitten. Pas sinds 1 januari 1994 geldt het asbestverbod. Wij raden dan ook aan om bij dit soort woningen altijd te informeren naar de vraag of er asbest aanwezig is. Mocht dit zo zijn, ben er dan op beducht dat het saneren van asbest een kostbare zaak betreft. U doet er dan ook goed aan om duidelijke afspraken te maken over de vraag voor wiens rekening deze kosten komen áls het asbest moet worden gesaneerd.

Contact

Heeft u een juridische discussie over de koop/verkoop van onroerend goed en zoekt u advies of wilt u worden bijgestaan in een procedure hierover? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze specialisten op het gebied van asbest.