Hoe ver reikt de asbestsaneringsplicht van een verkoper van onroerend goed?

In een recente uitspraak van de Rechtbank Limburg van 29 september jl. wordt nader ingaan op de asbestsaneringsplicht die volgt uit een dergelijke asbestclausule in een koopovereenkomst. In dit vonnis wordt ook nader ingegaan op de klachtplicht die op de koper rust en op de vraag of de koper afstand van recht heeft gedaan.

Vonnis rechtbank Limburg

Feiten

De gedaagde heeft met de Gemeente Venlo een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop van het aan hem in eigendom toebehorende onroerend goed. Voorafgaand aan deze koop heeft gedaagde een asbestinventarisatie laten uitvoeren, waarbij asbesthoudende materialen zijn aangetroffen. Het bijbehorende rapport meldt dat een aanvullende asbestinventarisatie dient te worden uitgevoerd.

In de koopovereenkomst is bepaald dat de laatste termijn van de koopprijs zal worden betaald binnen 10 werkdagen nadat aan de asbestsaneringsverplichting als bedoeld in artikel 12 is voldaan.

Artikel 12 betreft een zogenaamde asbestclausule en bepaalt: “Aan koper en verkoper is bekend dat oorspronkelijk in het gekochte asbest is verwerkt waarvan een deel reeds door verkoper of dienst rechtsopvolger is verwijderd. Verkoper draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het deugdelijk verwijderen door een erkend asbestverwijderingsbedrijf van alle nog resterende asbest in het gekocht, zulks ter beoordeling van het door verkoper aan te leveren asbestanalyserapport door koper.”

Na ondertekening van de overeenkomst, heeft een aanvullende asbestinventarisatie plaatsgevonden die pretendeerde volledig te zijn.

De Gemeente heeft vervolgens in juli 2018 het pand verkocht aan BV Campus Vastgoed Greenport Venlo (de “Campus”). In opdracht van de Campus is in september een nieuwe asbestinventarisatie uitgevoerd. Op andere locaties dan de locaties vermeld in de eerdere inventarisatierapporten zijn asbesthoudende bronnen aangetroffen.

De Campus heeft eind 2018 de Gemeente vervolgens aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade van circa € 220.000. De Gemeente heeft deze aansprakelijkstelling doorgelegd op gedaagde en gedaagde in dat kader in rechte betrokken.

Standpunt Gemeente

De Gemeente meent dat gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, doordat hij niet alle aanwezige asbest heeft laten verwijderen. Als gevolg daarvan dient gedaagde de schade te vergoeden, bestaande uit de reeds door de Gemeente aan de Campus betaalde schadevergoeding.

Standpunt gedaagde

De gedaagde stelt dat de Gemeente Venlo te laat heeft geklaagd en daardoor haar rechten zijn komen te vervallen. Ook zou de Gemeente Venlo volgens gedaagde afstand gedaan hebben van het recht om haar nog aansprakelijk te stellen wat betreft het door de inventariseerder niet ontdekte asbest. De Gedaagde betwist tevens te zijn tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst.

Oordeel Rechtbank

Klachtplicht

De rechtbank gaat eerst in op de vraag of de Gemeente tijdig heeft geklaagd. Alle relevante omstandigheden dienen in acht te worden genomen, waaronder ook het nadeel als gevolg van het verstrijken van tijd. De klacht is vormvrij maar dient wel inzicht te geven in de aard of omvang van de tekortkoming.

De Gemeente heeft voor het eerst bij e-mail van 19 maart 2019 geklaagd, de rechtbank oordeelt dat dit e-mailbericht voldoet nu hieruit de tekortkoming van gedaagde blijkt.

Wat betreft de vraag of de klacht tijdig is geweest, merkt de rechtbank op dat op het moment dat vaststaat wanneer is geklaagd het vervolgens aan de gedaagde is om te stellen en zo nodig te bewijzen dat dit niet op tijd is geweest.

Gedaagde heeft in dit kader opgemerkt dat de Gemeente reeds op 2 december 2018 op de hoogte was van de vordering van de Campus, nu zij toen aansprakelijk is gesteld. De rechtbank constateert dat gedaagde meent dat 2 december 2018 de aanvangsdatum is van de klachtplicht.

Na voornoemde datum heeft de Gemeente binnen een termijn van 3 maanden geklaagd. Dat vindt de Rechtbank niet een zodanig lange tijd  dat daardoor sprake zou zijn van schending van de klachtplicht. Gedaagde stelt zich nog op het standpunt dat hij niet is betrokken bij de discussie over de uitvoering van de saneringswerkzaamheden. De Rechtbank meent echter gedaagde in dat kader geen nadeel heeft ondervonden van het tijdsverloop. Immers, op 2 december 2018 waren de asbestsaneringswerkzaamheden al afgerond, gedaagde had dus ook geen invloed meer kunnen uitoefenen op deze werkzaamheden.

De conclusie van de Rechtbank is dan ook dat de klachtplicht niet is geschonden.

Afstand van recht

Gedaagde leest artikel 12 van de koopovereenkomst zo dat de Gemeente afstand heeft gedaan van haar recht om hem aansprakelijk te stellen voor de aanwezigheid van asbest. Dit door akkoord te gaan met het overgelegde asbestinventarisatierapport en daarna het restant van de koopsom te betalen.

Voor de vraag hoe dit artikel 12 nu exact moet worden gelezen, haakt de Rechtbank aan bij de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Gekeken moet worden naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

De Rechtbank concludeert dat zou al sprake zijn van het afstand doen van enig recht, dit slechts zou kunnen zien op het voor de Gemeente bekend geworden asbest. De akkoordverklaring is in dit geval gebaseerd op de eerste inventarisatierapporten die pretendeerden volledig te zijn. De Gemeente Venlo had dus geen juist inzicht in de feiten. Zodoende oordeelt de Rechtbank dat de Gemeente dus geen afstand van haar recht heeft gedaan om gedaagde aansprakelijk te stellen.

Welke verplichtingen zijn overeengekomen en is gedaagde tekortgeschoten in de nakoming daarvan?

Ook in dit kader wordt door de Rechtbank voornoemde Haviltex–maatstaf gehanteerd. De tekst van artikel 12 spreekt over de verplichting om alle asbest te verwijderen. Het is ook de gedaagde die opdracht heeft gegeven aan de eerste inventariseerder. De onvolledige inventarisatie komt dan ook voor rekening en risico van gedaagde. De Rechtbank komt tot de conclusie dat gedaagde verplicht was om al het aanwezige asbest te verwijderen, dus ook het asbest wat uiteindelijk niet is opgemerkt door de eerste inventariseerder.

Vaststaat dat het later ontdekte asbest reeds aanwezig moet zijn geweest op het moment dat de gedaagde het pand aan de Gemeente verkocht. Nu de gedaagde de verplichting had om al het asbest te verwijderen, is hij dus tekortgeschoten in de nakoming van die verplichting.

Wat betreft de door gedaagde te vergoeden schade, is de Gemeente nog door de Rechtbank in de gelegenheid gesteld om een nadere akte te nemen. Hierover is op dit moment dus nog niets bekend.  

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat in dit geval sprake was van een asbestclausule met hierin een vergaande asbestsaneringsplicht voor de gedaagde als verkoper. Daarbij heeft de gedaagde – nu blijkt – onterecht vertrouwd op de juistheid van de uitgevoerde asbestinventarisatie. Dit is hem duur komen te staan.

Deze uitspraak laat goed zien dat over de inhoud en formulering van dergelijke asbestclausules discussies kunnen ontstaan. In dat kader dienen – zowel verkopers als kopers van onroerend goed – bedacht te zijn op de aanwezigheid van dergelijk asbestclausules in koopovereenkomsten, waarbij het zeker verstandig is om de inhoud daarvan goed te bekijken en waar nodig hierover juridisch advies te laten inwinnen. 

Als specialisten op het gebied van asbest en het civiele vastgoed, kunnen wij u dit deskundige advies verlenen.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van asbest alsmede het civiele vastgoedrecht: Tim Segers, Inge Franken en Rianne van Pelt.