In een artikel van 25 juli 2023 heeft mijn collega Inge Franken stilgestaan bij een veelvoorkomend geval, namelijk dat wanneer een koper na de aankoop van een woning asbest ontdekt en als gevolg daarvan schade lijdt, al snel een aansprakelijkstelling richting de verkoper volgt.

Of de verkoper ook aansprakelijk is, is afhankelijk van een aantal factoren. Allereerst moet gekeken worden of de aanwezigheid van asbest een non-conformiteit oplevert. Vervolgens of de verkoper mogelijk zijn mededelingsplicht heeft geschonden dan wel de koper zijn onderzoeksplicht.

In het arrest van 21 mei jl. staat het Hof Arnhem-Leeuwarden uitgebreid stil bij die factoren en rekent het schenden van hun mededelingsplicht zowel de verkoper als de verkoopmakelaar zwaar aan.

Wat waren de onderliggende feiten van deze uitspraak?

Koper heeft in 2020 de woning van verkoper (hierna: de woning) gekocht en geleverd gekregen. Verkoper werd bijgestaan door een verkoopmakelaar. De koper werd eveneens bijgestaan door een makelaar, maar heeft voorafgaand aan de koop en levering geen bouwtechnische keuring van de woning laten uitvoeren. Bij verbouwingswerkzaamheden na levering is gebleken dat er meer asbest in de woning aanwezig was dan door verkoper aan koper was meegedeeld. In verband met de kosten van asbestverwijdering in de kelder hebben verkoper en koper afgesproken dat verkoper € 3.000,- zal betalen.

Uit een nadien in opdracht van koper verrichte visuele inspectie en vervolgens een uitgebreider bouwkundig onderzoek is volgens koper gebleken van zeer ernstige verborgen gebreken aan de woning. Als gevolg daarvan heeft koper zowel de verkoper als de verkoopmakelaar aansprakelijk gesteld, omdat zij moeten hebben geweten van de geconstateerde gebreken, maar die niet hebben gemeld. Nadat verkoper en de verkoopmakelaar aansprakelijkheid van de hand hadden gewezen, is koper een procedure gestart om zijn schade vergoed te krijgen.  

Vorderingen en standpunten koper

Koper meende onder andere dat verkoper toerekenbaar was tekortgeschoten in de naleving van de koopovereenkomst (art. 6:74 BW) en sprake was van non-conformiteit (art. 7:17 BW). Wat betreft de verkoopmakelaar baseerde de koper zijn vordering op een onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Dit leidde tot onder andere de vorderingen, dat de rechtbank (i) verkoper en de verkoopmakelaar hoofdelijk zal veroordelen tot vergoeding van het teveel voor de woning betaalde bedrag van € 349.500,- met wettelijke rente (primair) dan wel (ii) verkoper en de verkoopmakelaar hoofdelijk zal veroordelen tot voldoening van de kosten van herstel, begroot op € 357.518,70 incl. btw, te indexeren conform de BDB-index (subsidiair) of (iii) de koopovereenkomst gedeeltelijk zal vernietigen of wijzigen op grond van bedrog of dwaling en de verkoper en verkoopmakelaar hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van het teveel voor de woning betaalde, dan wel de herstelkosten, steeds te vermeerderen met door haar gemaakte meerkosten voor asbestsanering van € 3.655,-, met wettelijk rente (meer subsidiair).

Standpunten verkoper, verkoopmakelaar en de rechtbank

Uiteraard waren de verkoper en de verkoopmakelaar het niet eens met voornoemde vorderingen en zij vonden in eerste instantie de rechtbank aan hun zijde. Volgens de rechtbank rechtvaardigden de door verkoper gestelde gebreken afzonderlijk noch gezamenlijk de slotsom dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Gezien die conclusie stranden alle vorderingen van koper.

Nu koper met lege handen stond, wendde hij zich tot het Hof. In die hoger beroepsprocedure heeft koper zijn eis in hoger beroep gewijzigd, in die zin dat hij nu vordert dat voor recht wordt verklaard dat verkoper en de verkoopmakelaar gehouden zijn tot betaling aan hem van een nader bij staat vast te stellen bedrag en de zaak zal worden verwezen naar de schadestaatprocedure, indien het te betalen bedrag niet in deze procedure kan worden vastgesteld.

Beoordeling hof 

Ten aanzien van verkoper

Ten aanzien van de verkoper is de belangrijkste vraag of de woning aan de koopovereenkomst voldoet. Op grond van art. 7:17 BW moet een zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Partijen hebben in artikel 6.3 van de koopovereenkomst (model koopovereenkomst zoals vastgesteld door de NVM) vastgelegd dat de woning bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn en dat verkoper niet in staat voor andere gebreken dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Daarmee hebben zij het bepaalde in artikel 7:17 BW nader uitgewerkt. Bij de vraag wat onder normaal gebruik als woonhuis moet worden verstaan, heeft te gelden dat deze bepaling moet worden uitgelegd met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Als partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding moeten zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.

In een woonhuis zal gewoond moeten kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Dat betekent dat niet iedere onvolkomenheid maakt dat een gekochte woning niet aan de overeenkomst voldoet. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de staat en de leeftijd van de woning, rekening moeten houden met de noodzaak direct werkzaamheden aan de woning te verrichten om een zeker achterstallig onderhoud weg te werken of de woning aan te passen aan de eisen van de tijd.

In dit specifieke geval komt in dit verband ook betekenis toe aan de omstandigheid dat tussentijds renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd en dat de staat van onderhoud als ‘uitstekend’ is aangemerkt.

Wat betreft asbest heeft verkoper in de vragenlijst bevestigend geantwoord op de vraag of er asbesthoudende materialen in de woning zijn en daarbij als omschrijving opgenomen ‘plaatje vliering garage/ventilatiepijp’ (vraag 9b). Verder is in de koopovereenkomst in artikel 6.4.3 opgenomen dat koper ermee bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt (het plafond in de garage is asbesthoudend) en dat dit asbest achterblijft.

Na levering werd als snel duidelijk dat er ook op andere plekken in de woning (in ieder geval in de kelder/kruipruimte en mogelijk ook op plaatsen waar materiaal is gebruikt dat is gekenmerkt als Eternit) asbest aanwezig is. Niet in geschil is dat koper in e-mails, die ook aan de verkoopmakelaar waren doorgestuurd, heeft gewezen op de aanwezigheid van asbest in de garage, in de kelder en mogelijk op andere plaatsen. Evenmin is in geschil dat de verkoopmakelaar daarover met verkoper heeft gesproken. Vervolgens is de vragenlijst aangepast. Die aanpassing is onvolledig geweest, omdat daarbij niets is vermeld over het asbest in de kelder/kruipruimte.

De verkoopmakelaar heeft daarvoor tijdens de mondelinge behandeling als verklaring gegeven dat de ‘ventilatiepijp’ waarvan wel melding is gemaakt, doorliep tot in de kelder/kruipruimte en dat koper daarop doelde. Dat achtte het Hof weinig aannemelijk nu koper schreef dat er asbest in de kelder is gevonden bij de ontluchtingskoker en de aannemer van koper had verklaard dat er in de kruipruimte stukken van asbesthoudende pijpen lagen.

Verkoper had dan ook zijn mededelingsplicht geschonden door daarvan geen melding te maken. Ook had het op zijn weg gelegen bij de mededeling op de vragenlijst een voorbehoud te maken met de strekking dat niet bekend was of op andere plaatsen in de woning asbest aanwezig is.

De mededelingen in de vragenlijst en in de koopovereenkomst hebben bij koper de verwachting gewekt en ook kunnen wekken dat het asbest in de woning tot het ‘plaatje vliering garage/ventilatiepijp’ beperkt was. Voor koper was er geen reden eraan te twijfelen dat deze informatie volledig was. Het enkele feit dat de woning uit 1969 dateert en dat in woningen uit die periode vaak asbest is verwerkt, is daarvoor onvoldoende. Gelet daarop kan koper niet worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek had gedaan naar deze eigenschap van de woning.

Wat betreft het losliggende asbest is sprake van een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de wegstaat. Voor zover sprake is van asbesthoudende leidingen onder het zand in de kelder/kruipruimte en mogelijk op andere plaatsen in de woning is dat niet het geval. Het kunnen uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden in de woning behoort niet tot het normale gebruik. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat verkoper niet in voor andere eigenschappen dan die voor het normale gebruik nodig zijn. Ook in dit geval kan verkoper zich daarop echter niet beroepen, omdat het gaat om een eigenschap die koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van [verkoper] mocht verwachten.

Koper en verkoper hadden een afspraak gemaakt over de financiële afwikkeling van de verwijdering van het asbest uit de kelder. Die afspraak had alleen betrekking op het asbest dat op dat moment in de kelder was aangetroffen en daarbij is aan verkoper geen finale kwijting verleend. Deze afspraak laat dus onverlet dat koper aanspraak kan maken op schadevergoeding in verband met het daarna aangetroffen asbest.

Uit het bovenstaande volgt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, onder andere doordat er meer asbest in de woning aanwezig is dan op grond van de mededelingen daarover mocht worden verwacht. Verkoper is dan ook toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

Ten aanzien van de makelaar

Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper als de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn als de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Volgens koper is dat hier het geval doordat - kort gezegd - de antwoorden op de vragenlijst die aan haar ter hand is gesteld niet goed weergeven wat de staat van de woning is en doordat op de stamkaart is vermeld dat de staat van onderhoud binnen en buiten uitstekend is. Volgens koper wist de verkoopmakelaar dat de verstrekte informatie onjuist of onvolledig was, omdat hij als verkopend makelaar betrokken is geweest bij de verkoop van de woning aan verkoper in 2012 en de woning toen in slechte staat verkeerde en doordat koper en zijn aankoopmakelaar in 2020 in e-mails melding hebben gemaakt van verschillende (mogelijke) problemen met betrekking tot de woning.

Over het dak en de waterafvoer schreef koper : “Het dak is in 2012 vernieuwd, maar is niet goed meer. Tevens zijn er nog enkele bouwkundige vragen, bv hoe het mogelijk is dat er geen balk of steunpilaar aanwezig is aan de voorzijde waar de glazenpui is. Weet dat daar het dak ligt ingezakt is, dat waterafvoer slecht is en dat pvc al scheuren/krimp vertoont”. Naar het oordeel van het hof had de verkoopmakelaar daarvan mededeling aan koper moeten doen, nu de antwoorden op de vragenlijst een veel positiever beeld van het dak en de waterafvoer geven. Door dat niet te doen heeft de verkoopmakelaar zijn zorgplicht jegens koper geschonden, ook als juist zou zijn dat hij over deze onderwerpen vragen aan verkoper heeft gesteld en daarbij gerust is gesteld.

In beginsel is de verkoopmakelaar aansprakelijk voor de schade die koper als gevolg van dit onrechtmatig handelen heeft geleden. De verkoopmakelaar heeft echter een beroep gedaan op eigen schuld van koper in de zin van artikel 6:101 BW. Dat beroep slaagt. Koper - die professioneel werd bijgestaan door een aankoopmakelaar - moest gezien de leeftijd van de woning rekening houden met achteruitgang en verouderde materialen. Dat er verbouwings- en renovatiewerkzaamheden aan de woning zijn uitgevoerd en de staat van onderhoud van de woning op de stamkaart in algemene bewoordingen als ‘uitstekend’ is omschreven, doet daaraan niet af.

Doordat koper niet aan zijn onderhoudsplicht heeft voldaan, is de schade mede een gevolg van een omstandigheid die aan hem kan worden toegerekend. Omdat koper professioneel werd bijgestaan door een aankoopmakelaar, ziet het Hof aanleiding de verplichting tot schadevergoeding van de verkoopmakelaar te verminderen tot 50%.

De omvang van de door de verkoopmakelaar te betalen schadevergoeding kan nog niet worden vastgesteld. De zaak zal daarom worden verwezen naar de schadestaatprocedure Bij de schadevaststelling zal rekening moeten worden gehouden met een aftrek nieuw voor oud.

Conclusie

Het Hof zet een streep door het vonnis van de rechtbank en komt tot een aantal conclusies.

De verkoopmakelaar heeft zijn zorgplicht jegens koper geschonden door geen mededeling te doen van de door een eerdere potentiële koper geconstateerde problemen en is gehouden 50% van de schade die koper daardoor heeft geleden te vergoeden.

Verder beantwoordt de woning niet aan de tussen koper en verkoper gesloten overeenkomst doordat - anders dan is medegedeeld - er meer asbest in de woning aanwezig is dan vooraf is meegedeeld. Verkoper is daarom jegens koper schadeplichtig.

De omvang van de geleden schade moet in de schadestaatprocedure worden vastgesteld nu daarvoor op dit moment onvoldoende aanknopingspunten zijn. Bij de schadevaststelling zal wel rekening moeten worden gehouden met een aftrek nieuw voor oud.

Deze uitspraak biedt een goed en duidelijk overzicht van de stand van zaken in de jurisprudentie rondom deze materie. Daarbij wordt dus met name aandacht besteed aan de invulling van het beroep op non-conformiteit en de verhouding tussen de op verkoper rustende mededelingsplicht en de op koper rustende onderzoeksplicht. 

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het vastgoedrecht en asbest: Tim Segers, Inge Franken en Rianne van Pelt.