Wat waren de onderliggende feiten van deze uitspraak?

Eiseres (hierna: “koper”) heeft van gedaagde (hierna: “verkoper”) een woning gekocht. Op 25 oktober 2021 hebben zij een koopovereenkomst gesloten. In artikel 6 van de koopovereenkomst staat een (standaard) bepaling over de staat van de onroerende zaak. In artikel 6.3 staat specifiek bepaald: “Aan verkoper is niet bekend of in de onroerende zaak asbest is verwerkt.”

Bij de koopovereenkomst zit als bijlage ook een vragenlijst. Op de vraag of er asbesthoudende materialen in de woning aanwezig zijn, heeft verkoper ‘nee’ aangekruist.

Vervolgens is de woning op 3 december 2021 aan koper geleverd. Na de levering heeft koper bij werkzaamheden asbestverdacht materiaal in het dakbeschot aangetroffen. Koper heeft een asbestinventarisatie laten uitvoeren en er bleek inderdaad sprake te zijn van asbest. Koper heeft het asbest vervolgens laten verwijderen.

Koper stelt verkoper vervolgens aansprakelijk voor de schade die heeft geleden als gevolg van de aanwezigheid van het asbest. Het gaat om een totaalbedrag van EUR 32.561,46 en dit bedrag ziet onder andere op saneringskosten, inventarisatiekosten, materiaalkosten en de doorberekening van dubbele woonlasten.

Omdat verkoper afwijzend reageerde op de aansprakelijkstelling, is koper een procedure gestart.

Vorderingen en standpunten koper

Primair vordert koper dat verkoper wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, waarbij de grondslag is gelegen in artikel 7:17 BW. Koper stelt dat verkoper toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst, nu de woning vanwege de aanwezigheid van asbest niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning. Daarbij stelt koper zich op het standpunt dat verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden door te verklaren dat er zich geen asbest in de woning bevond, althans hij niet wist of er zich asbest in de woning bevond, terwijl hij wel degelijk wist dat er asbest in de woning zat.

Subsidiair doet koper een beroep op dwaling. In dat kader vordert koper dat de koopovereenkomst wordt gewijzigd ex artikel 6:230 lid 2 BW, in die zin dat de koopsom wordt verminderd met het schadebedrag.

Standpunt verkoper

Verkoper betwist dat de woning niet die eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Ook betwist hij een mededelingsplicht te hebben geschonden, omdat hij niet bekend zou zijn met de aanwezigheid van het asbest. Ook stelt hij in dat kader dat het juist de koper is die zijn onderzoeksplicht heeft geschonden door geen aankoopmakelaar of aankoopcoach in de arm te nemen en tevens geen aankoopkeuring te laten uitvoeren.

Beoordeling rechtbank

De rechtbank beoordeelt eerst het beroep van koper op non-conformiteit ex artikel 7:17 BW. Op grond van dit artikel dient de afgeleverde zaak te beantwoorden aan de overeenkomst. Volgens de rechtbank beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij - mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan - niet die eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Waar het de mededelingsplicht van de verkoper betreft, oordeelt de rechtbank: “Voor wat betreft de mededelingsplicht van de verkoper geldt dat wanneer een verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven om te voorkomen dat de koper zich over het betreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, de redelijkheid en billijkheid zich ertegen zou verzetten dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling van zaken mede aan zichzelf heeft te wijten.”

Volgens de rechtbank kan een eventuele verplichting tot schadevergoeding die voortvloeit uit de schending van een mededelingsplicht, wel met een beroep op eigen schuld ex artikel 6:101 BW worden verminderd. Dit indien de onjuiste voorstelling van zaken mede te wijten is aan de koper, bijvoorbeeld doordat koper geen onderzoek heeft laten uitvoeren.

Gezien de inhoud van artikel 6.3 van de koopovereenkomst en het antwoord van verkoper op de vraag in de vragenlijst, oordeelt de rechtbank dat koper ervan uit mocht gaan dat er geen asbest in de woning verwerkt was. Ook is gebleken dat deze verklaringen van verkoper in de koopovereenkomst achteraf gezien onjuist waren. Door koper heeft namelijk door middel van schriftelijke verklaringen van derden genoegzaam onderbouwd en bewezen dat verkoper voorafgaand aan de koopovereenkomst wel degelijk bekend was met de aanwezigheid van asbest in de woning.

Het had dus op de weg van verkoper gelegen om de wetenschap die hij had over de aanwezigheid van het asbest met koper te delen en om niet ontkennend te antwoorden op de vragen die betrekking hadden op de aanwezigheid van het asbest. Verkoper heeft dus zijn mededelingsplicht geschonden en daarmee een onjuiste voorstelling van zaken gegeven over de woning.

Zoals al eerder uitgemaakt in de jurisprudentie, gaat de mededelingsplicht voor op de onderzoeksplicht en kan verkoper dus niet aan koper tegenwerpen dat deze laatste geen onderzoek heeft laten verrichten.

Over dat onderzoek merkt de rechtbank nog op dat ook als de koper dit wel had laten uitvoeren, het asbest in het dakbeschot tijdens dit onderzoek waarschijnlijk niet zou zijn opgemerkt.  

De rechtbank concludeert dat de woning – vanwege de aanwezigheid van het asbest – niet die eigenschappen bezit die koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Ook als het asbest niet direct gevaarlijk is en op zijn plaats en intact wordt gelaten, is toch sprake van een woning met aanzienlijke beperkingen die koper niet hoefde te verwachten. Koper mocht immers verwachten dat hij gewoonweg werkzaamheden aan de woning kon verrichten zonder dat daarvoor eerst een asbestsanering benodigd zou zijn. De woning beantwoordt dus niet aan de overeenkomst en verkoper is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. In dat kader is verkoper gehouden om ex artikel 6:74 jo. 6:96 e.v. BW aan koper de schade te vergoeden die koper als gevolg van de tekortkoming heeft geleden.

Tot slot gaat de rechtbank nog kort in op het hiervoor al besproken beroep op vermindering van de schadevergoedingsplicht wegens eigen schuld ex artikel 6:101 BW. Nu de aanwezigheid van het asbest waarschijnlijk ook niet tijdens een door koper uitgevoerd onderzoek zou zijn opgemerkt, ziet de rechtbank geen aanleiding om de vergoedingsplicht te verminderen. 

Conclusie

Deze uitspraak illustreert dat bij de informatieverstrekking rondom de verkoop van een woning, nog steeds als uitgangspunt geldt dat de mededelingsplicht van de verkoper voorgaat op de onderzoeksplicht van een koper en dit maakt dat eerder sprake is van een tekortkoming van de verkoper. De rechtbank benadrukt in deze uitspraak wel dat een verwijtbaarheid aan de kant van koper – een eventuele schending van de onderzoekplicht – later wel kan worden betrokken in de schadebepaling. Waar een schending van de onderzoeksplicht in een gegeven geval dus niet maakt dat geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van verkoper, kan de schadevergoedingsplicht voor verkoper mogelijk wel worden verminderd op die grond. 

De les die verkopers hieruit kunnen trekken is dat als zij tot verkoop van een woning overgaan en bekend zijn met de aanwezigheid van asbest in of rondom de woning, zij dit moeten melden aan de koper. Doen zij dit niet en wordt koper na de koop bekend met de aanwezigheid van het asbest, dan is de aansprakelijkheid van de verkoper gegeven.

Verkopers houden de informatie over asbest mogelijk achter om niet te hoeven moeten inleveren op de te verkrijgen koopprijs. Echter, zoals deze uitspraak laat zien levert het niet melden van de aanwezigheid van het asbest uiteindelijk nog meer financieel nadeel op voor de verkoper. Dit staat uiteraard nog los van de vervelende situatie waarin kopers terecht kunnen komen.

Contact

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het vastgoedrecht en asbest: Tim Segers, Inge Franken en Rianne van Pelt.