GEEN SANERINGSPLICHT, TOCH GEBREKKIG?

Wat was er aan de hand? Kopers hadden een oude boerderij aangekocht. De boerderij zelf bevatte een groot aantal bouwkundige gebreken en ook de bodem was verontreinigd (met asbest, puin, olie en PAK’s). De gebreken van bouwkundige aard waren bij de kopers bekend, althans kenbaar ten tijde van de aankoop. Ten aanzien van die gebreken hebben alle rechters (rechtbank, hof en hoge raad) overwogen dat het op de weg van kopers had gelegen om nader onderzoek naar de staat van de boerderij en de bijbehorende gebouwen te verrichten, gezien de vele kenbare en bekende gebreken. Op de verkopers rustte dan ook geen verdergaande mededelingsplicht, ook al hadden zij de garantie gegeven dat het verkochte de eigenschappen bezat die voor het normale gebruik ervan nodig waren, te weten als woonhuis met gezin. De omvang van die garantie moet echter worden uitgelegd naar wat de kopers, mede gelet op de kenbare ouderdom en gebreken van de boerderij, mochten verwachten.

Hoge Raad

Wat betreft de bodemverontreiniging lag de zaak naar het oordeel van de Hoge Raad anders. Zowel de Rechtbank als het Hof kwamen met betrekking tot de bodemverontreiniging, voor zover die niet gesaneerd moet worden, tot het oordeel dat geen sprake was van een tekortkoming aan de zijde van verkopers. De Hoge Raad ging daar echter niet in mee. Volgens de Hoge Raad ging het Hof wat te kort door de bocht door haar oordeel onvoldoende te motiveren. Sterker nog, op de verontreiniging met minerale olie en PAK was het Hof in het geheel niet ingegaan. Verder had het Hof over de asbestverontreiniging, waarop geen saneringsverplichting van toepassing is, niet duidelijk gemaakt of, en in hoeverre, deze verontreiniging afbreuk doet aan het normale gebruik van de boerderij voor bewoning met een gezin zoals in de overeenkomst was gegarandeerd. Volgens de Hoge Raad is er dus een belangrijk verschil tussen gebreken boven en onder de grond. Dit verschil is volgens de Hoge Raad te verklaren doordat bodemverontreiniging naar zijn aard een meer verborgen karakter heeft.

Eerder had de Hoge Raad reeds overwogen dat een eventuele wettelijke saneringsplicht losstaat van de vraag of een bodemverontreiniging al dan niet non-conformiteit oplevert. Ook niet-ernstige verontreiniging dan wel verontreiniging waarvoor geen saneringsplicht bestaat kan afbreuk doen aan de geschiktheid van het gekochte voor het normale gebruik. Zo kan op een later tijdstip wel een saneringsplicht worden aangenomen, bijvoorbeeld bij nieuwe (ver)bouwplannen. Sterker nog, ook al staat de verontreiniging niet in de weg aan het gebruik, dan kan nog steeds sprake zijn van non-conformiteit als de koper aan de hand van mededelingen van de verkoper de aanwezigheid van bodemverontreiniging niet hoefde te verwachten. In het nu besproken arrest zet de Hoge Raad een streep door het oordeel van het Hof dat – bij de onderdelen van de locatie waar geen sprake was van een saneringsplicht – de eigen onderzoeksplicht van de kopers boven de in de koopovereenkomst opgenomen garantie van de verkopers zou gaan. Een ander hof moet zich nu gaan buigen over de concrete vraag of de aanwezige bodemverontreiniging in de weg staat aan een normaal gebruik als woning. Wij houden u op de hoogte van de definitieve uitkomst.

Advies

Hoewel voorkomen altijd beter is dan genezen, lees het laten verrichten van onderzoek altijd verstandig is voor kopers, kan een verkoper zich dus niet altijd verschuilen achter gebrekkig onderzoek door kopers. Dat is ook logisch, verkopers weten vaak van de hoed en de rand en hebben dan de plicht om deze kennis te delen met hun contractspartij.

Adviseren en procederen over bodemgerelateerde kwesties is één van de niches waar ons team bijzondere kennis en kunde in huis heeft. Met name omdat het vaak over complexe en technische discussies gaat, is een advocaat die bijzondere affiniteit heeft met dergelijke zaken een groot voordeel.