ER ZIT ASBEST IN MIJN VER- OF GEHUURDE BEDRIJFSRUIMTE, WAT NU?!

LXA heeft zeer recent met een succesvol beroep op de bepalingen uit de huurovereenkomst een verhuurder gered van een enorme claim zijdens huurder.

Om te illustreren hoe een huurovereenkomst kan worden ingericht en een rechter omgaat met een huurkwestie waarbij de aansprakelijkheidsvraag voor de (gevolgen van de) aanwezigheid van asbest centraal staat, bespreek ik hierna het betreffende vonnis van de rechtbank Noord-Holland d.d. 7 juni 2017.

Feiten

Verhuurder verhuurt aan huurder een winkelruimte. De voorganger van verhuurder sloot in dat kader reeds in 1994 een huurovereenkomst met huurder, vanaf 1997 is verhuurder als verhuurder opgetreden.

Begin 2015 werd door huurder vermoedelijk asbest aangetroffen in het gehuurde. Dit vermoeden werd bevestigd na onderzoek van een asbestinventariseerder.

Huurder heeft verhuurder vervolgens ingelicht en de winkelruimte per direct gesloten. Het aanwezige asbest in het gehuurde diende te worden gesaneerd. In dat kader verzocht verhuurder huurder om haar voorraden uit de winkel te verplaatsen. Hierover is discussie ontstaan, nu huurder van mening was dat de situatie in het gehuurde niet veilig was om haar voorraden te verwijderen.

Door deze discussie stagneerde de voortgang van de (sanerings)werkzaamheden. Verhuurder besloot de voorraden dan ook zelf te verwijderen en deze op te slaan.

Vervolgens is het gehuurde – in opdracht van verhuurder - gesaneerd en na 5,5 week weer opgeleverd aan huurder. Huurder is vervolgens gestart met de reeds door haar geplande verbouwingswerkzaamheden en op 8 mei 2015 is de winkel weer geopend voor het publiek.

Huurder heeft vervolgens verhuurder betrokken in een procedure en aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade.

Standpunten partijen

Huurder stelt dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming door verhuurder c.q. een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Zij stelt dat de enkele aanwezigheid van het asbest reeds een gebrek aan het gehuurde oplevert.

Huurder vorderde dan ook 40 % huurprijsvermindering vanaf 1 november 1994 tot 20 januari 2015 en 100% huurprijsvermindering vanaf 20 januari 2015 tot en met 8 mei 2015 plus een forse schadevergoeding van maar liefst € 182.652,70 aan omzet- en winstderving.

Verhuurder stelt zich onder andere op het standpunt dat zou er al sprake zijn van een gebrek, de verhuurder op grond van de huurovereenkomst niet aansprakelijk is.

Zo bepaalt artikel 5 lid 1 van de huurovereenkomst onder andere dat huurder het gehuurde in goede staat en zonder gebreken aanvaardt en alle risico’s draagt. Het tweede lid bepaalde verder het volgende: “Het gebruik van het gehuurde en al datgene wat daarbij of daartoe behoort, is geheel voor risico van huurder, zodat verhuurder ter zake geen aansprakelijkheid op zich neemt evenmin als voor de gevolgen van zichtbare en/of onzichtbare gebreken van het gehuurde.”

Huurder trachtte deze voor verhuurder voordelige passages te weerleggen door een beroep te doen op artikel 7:209 BW. Zij stelt dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst wist of behoorde te weten dat er zich asbest in het gehuurde bevond. Om die reden zou verhuurder geen beroep kunnen doen op de hiervoor besproken aansprakelijkheidsbeperkende bepalingen in de huurovereenkomst.

Verhuurder betwist dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst wist of behoorde te weten dat zich asbest in het gehuurde bevond. Daarnaast heeft Verhuurder in reconventie van huurder betaling van de opslagkosten die zij heeft gemaakt voor de opslag van de voorraden gevorderd.

Beoordeling rechtbank

De rechtbank heeft een duidelijk onderbouwd oordeel gegeven.

Wat betreft de aanwezigheid van asbest in het gehuurde oordeelde de rechter dat door de aanwezigheid van het asbest niet het huurgenot is verschaft dat huurder van een dergelijke winkelruimte mocht verwachten. Als gevolg hiervan oordeelde de rechter dat de kosten voor de sanering van het asbest voor rekening van verhuurder dienen te blijven en verhuurder daarnaast de volledige huur over de periode 20 januari 2015 tot 30 maart 2015 aan huurder dient terug te betalen. Dit betreft de periode dat het gehuurde gesloten is geweest vanwege het onderzoek naar en de sanering van het asbest.

De overige vorderingen van huurder, 40% huurprijsvermindering vanaf de aanvang van de huur in 1994 tot 2015 en een schadevergoeding van maar liefst € 182.652,70, werden echter allemaal van tafel geveegd. De rechter kwam namelijk tot het oordeel dat deze vorderingen - die zien op gevolgschade - niet kunnen worden toegewezen nu verhuurder ter zake een rechtsgeldig beroep kan doen op de exoneratie van artikel 5 lid 2 en 4 van de huurovereenkomst en het beroep van huurder op artikel 7:209 BW niet op gaat. De rechter oordeelt dat verhuurder bij aanvang van de huur niet bekend was met de aanwezigheid van asbest en hier ook niet bekend mee behoorde te zijn.

De vorderingen van huurder ter zake de gevolgschade werden dan ook afgewezen en de tegenvordering van verhuurder werd toegewezen. De huurder diende de kosten voor de opslag van de winkelvoorraden dus zelf te dragen waardoor onder aan de streep verhuurder geld van huurder tegoed had en niet andersom.

Conclusie

Uit voornoemde uitspraak kan worden opgemaakt dat de aanwezigheid van asbest in dit geval als gebrek kon worden gekwalificeerd. De kosten die gemoeid zijn met de sanering van het asbest en het herstel van het gehuurde kwamen als gevolg daarvan voor rekening van verhuurder. Een algemeen geformuleerde clausule in de huurovereenkomst die bepaalt dat een huurder bekend is met de staat van het gehuurde, redt een verhuurder in dat geval dus niet.

Dit betekent echter niet dat een verhuurder in het vervolg er niet voor zou kunnen kiezen om een duidelijke en specifiek geformuleerde clausule omtrent de bekendheid zijdens huurder met de aanwezigheid van asbest in het gehuurde in de huurovereenkomst op te nemen en hier eventueel met succes een beroep op zou kunnen doen.

Een beroep op de aansprakelijkheidsbeperkende bepalingen in de artikel 5 van de huurovereenkomst werd immers wel gehonoreerd en heeft  voorkomen dat verhuurder geconfronteerd werd met een hoge claim aan gevolgschade.

Tip voor de verhuurder: richt je huurcontracten zorgvuldig in en houdt daarbij rekening met een eventuele aansprakelijkheid voor directe en indirecte schade als gevolg van een gebrek in het gehuurde, zoals maar niet beperkt tot de aanwezigheid van asbest.

Tip voor de huurder: lees bij het aangaan van je huurovereenkomsten het contract goed door en ben bewust van eventueel daarin opgenomen aansprakelijkheidsbeperkende bepalingen.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van asbest en huurrecht: Tim Segers, Peter Huijbregts en Inge Franken.