Wat was er aan de hand?

Een pandeigenaar heeft een koopovereenkomst gesloten met de koper. Daarin is opgenomen dat het pand vrij en onbezwaard geleverd zal worden op 1 februari 2022. De koopprijs bedraagt € 2.800.000,- en indien verkoper niet aan zijn verplichtingen voldoet verbeurt koper een boete van 20% van de koopprijs. Op 31 december 2021 wordt het pand gekraakt. Hierop sommeert de pandeigenaar de krakers om het pand uiterlijk 14 januari 2022 te verlaten.

Koper heeft uit berichten van de media vernomen dat het pand is gekraakt. Koper stelt de pandeigenaar aansprakelijk voor de te lijden schade. Ook de hypotheekverstrekker van de pandeigenaar dreigt de financiering terug te vorderen omdat er wordt gehandeld in strijd met de financieringsvoorwaarden.

In kort geding vordert de pandeigenaar ontruiming van de krakers. De voorzieningenrechter in eerste aanleg wijst de vorderingen af. De pandeigenaar zou geen spoedeisend belang hebben afgezet tegen de evidente woonbelangen van de krakers. Hiertegen gaat de pandeigenaar in hoger beroep.

Overwegingen Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Het Hof gaat uit van de uitgangspunten van de voorzieningenrechter voor wat betreft de lijn in de rechtspraak over het ontruimen van krakers.

De voorzieningenrechter heeft voorop gesteld dat de krakers met het kraken van het pand inbreuk maken op het eigendomsrecht van de pandeigenaar. De pandeigenaar kan in beginsel het pand van hen kan opeisen en de gevorderde ontruiming van het pand in beginsel voor toewijzing vatbaar is. Daartegenover heeft de voorzieningenrechter het door artikel 8 EVRM beschermde huisrecht van de krakers gesteld, dat met een eventuele ontruiming van het pand in het geding komt.

Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 20112 heeft de voorzieningenrechter overwogen dat doorgaans daarbij in het concrete geval het belang van de eigenaar het zwaarst zal wegen, maar niet kan worden uitgesloten dat vanwege de ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbare gevolgen van een ontruiming het belang van (een) kraker(s) in een specifiek geval, (bijvoorbeeld) voor beperkte tijd, het zwaarste weegt. De voorzieningenrechter concludeert dat afwijzing van de ontruimingsvordering op grond van een afweging van de wederzijdse belangen van partijen alleen aan de orde is indien de pandeigenaar haar bevoegdheid om ontruiming van het pand te vorderen zou misbruiken omdat er geen spoedeisend belang is bij de gevorderde ontruiming. Volgens vaste rechtspraak mag de ontruiming van een gekraakt pand niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden.

Spoedeisend belang?

Anders dan de voorzieningenrechter oordeelt, stelt het Hof dat er wel sprake is van een spoedeisend belang. Het is ook niet aannemelijk dat de ontruiming zal leiden tot ongerechtvaardigde leegstand. Anders dan de krakers menen, zijn de renovatieplannen van de koper helder en is de verwachting dat de renovatiewerkzaamheden spoedig zullen worden uitgevoerd. Hierbij speelt mee dat er al afspraken waren gemaakt met de aannemer over het saneren van het pand. Deze saneerwerkzaamheden konden echter niet worden uitgevoerd omdat het pand onbewoond en ontruimd moet zijn. De verwachting is dat na de sanering het pand spoedig zal worden verhuurder. Voor de sanering is geen vergunning nodig, enkel een sloopmelding. Ook het feit dat er nog geen bouwvergunning is verkregen, staat een voorziene verbouwing van het pand niet in de weg.

Volgens het Hof wegen de woonbelangen van de krakers dan ook niet op tegen de belangen van de pandeigenaar. Dit mede omdat bij de verkoop hun woonbelang nog niet bestond, er geen sprake was van langdurige leegstand en zij relatief kort in het pand verblijven.

Het Hof wijst de ontruiming daarom toe.

Afsluiting

Een asbestbesmetting kan leiden tot leegstand indien het pand niet gebruikt mag worden. Een dergelijke leegstand kan krakers aantrekken en dat is ongewenst. Zoals deze uitspraak laat zien, kunnen de concrete afspraken ten

aanzien van de sanering meewegen in de beoordeling van het spoedeisend belang. Opdrachtgevers en asbestsaneerders doen er dus goed aan om duidelijk schriftelijk of per e-mail afspraken te maken over de (onmogelijkheid van) sanering in relatie tot krakers.

Contact 

Heeft u verder vragen over de gevolgen en risico’s bij leegstand en een asbestbesmetting? Neem contact op met de specialisten van LXA Advocaten! De advocaten hebben specialistische kennis op zowel het gebied van asbest als op het gebied van vastgoed.