Asbest in een door voormalig huurder geplaatste garage: probleem voor de huurder of verhuurder?

In een recente uitspraak van de Rechtbank Limburg stond de vraag centraal of een huurder aansprakelijk is voor saneringskosten die moesten worden gemaakt voor het verwijderen van een garage met asbesthoudende fundering, die door een andere – voormalige – huurder was geplaatst. Het ging in deze zaak om een zogenaamde ‘zelf aangebrachte verandering’. Dergelijke door de huurder aangebrachte veranderingen moet de huurder doorgaans bij het einde van de huurovereenkomst verwijderen, tenzij de volgende huurder deze wenst over te nemen.

Voorliggende feiten

Verhuurder - een woningstichting - had in 1963 een huurovereenkomst gesloten met de schoonvader van de huidige huurder voor de huur van woonruimte. In 1963 had de schoonvader van de huurder een garage (met asbesthoudende fundering) laten bouwen op het gehuurde perceel. Op enig moment is de huurder bij haar schoonouders ingetrokken, waarna de schoonouders het gehuurde hebben verlaten. Vervolgens heeft de verhuurder op 1 januari 1983 een huurovereenkomst gesloten met de huidige huurder. Daarbij heeft de huurder de door haar schoonvader gebouwde garage overgenomen als onderdeel van het gehuurde.

Vervolgens heeft de huurder op enig moment de huur opgezegd. Daarop heeft de verhuurder aan de huurder gemeld dat zij de garage moet verwijderen. Verhuurder zou de garage laten verwijderen. Na een inspectie van de woning en de garage zijn partijen in dat kader schriftelijk overeengekomen dat de huurder hiervoor € 700,- zou betalen.

De verhuurder heeft vervolgens een asbestinventarisatie laten uitvoeren. Daarbij is geconstateerd dat zich asbesthoudend materiaal bevond in de fundering van de garage. Naar aanleiding van deze ontdekking, heeft de verhuurder een sanering laten uitvoeren.

Bij brief van 11 februari 2020 heeft de verhuurder de saneringskosten van ruim € 7.000,- bij de huurder in rekening gebracht. Omdat de huurder weigerde om deze kosten te betalen, startte de verhuurder een procedure.

Standpunten van de verhuurder

Verhuurder vordert in de procedure betaling van de saneringskosten. Ter onderbouwing van deze vordering stelt de verhuurder dat zij op het moment dat ze met de huurder overeenkwam dat de garage voor € 700,- zou worden verwijderd, niet bekend was met de aanwezigheid van asbest in de fundering. Aangezien de huurder de garage bij aangaan van de huurovereenkomst in 1983 heeft aanvaard is zij daarmee volgens de verhuurder  verantwoordelijk en aansprakelijk voor de verwijdering van de garage en daarmee ook voor de kosten van het inventarisatierapport en de asbestsanering.

Beoordeling door de rechtbank

De rechtbank stelt allereerst vast dat de garage met fundering een zogenoemde ‘ongeoorloofde wijziging’ aan het gehuurde is, die de huurder bij beëindiging van de huurovereenkomst moet verwijderen. Tenzij de volgende huurder deze wil overnemen. Ook staat vast dat partijen zijn overeenkomen dat de garage op kosten van de huurder door de verhuurder voor € 700,- zou worden verwijderd.

Dat nadien is gebleken dat de kosten hiervan hoger uitvielen doordat asbest in de garage zat, kan volgens de rechtbank niet voor rekening en risico van de huurder komen. De rechtbank neemt aan dat de verhuurder, noch de huurder vooraf van de aanwezigheid van asbest in de (fundering van de) garage op de hoogte waren. Echter, de verhuurder heeft op dit punt ook geen enkel voorbehoud gemaakt, wat als ervaren professionele verhuurder wel van haar had mogen worden verwacht. Een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt dan mee dat de huurder er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat onder het verwijderen van de garage en de fundering ook eventuele (niet zichtbare maar wel aanwezige) asbestrestanten waren begrepen.

De rechtbank wijst de vordering van de verhuurder daarom af.

Advies

Zoals volgt uit deze uitspraak is het uitgangspunt dat de huurder de door hem aangebrachte, of van de vorige huurder overgenomen, ongeoorloofde veranderingen aan het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst moet verwijderen. Ook de daarmee gemoeide kosten komen in principe voor rekening van de huurder.

Waar het voor de verhuurder in deze zaak misging, was dat de verhuurder deze verplichting van de huurder had overgenomen. Daarbij was een zonder enig voorbehoud een veel te laag bedrag met de huurder afgesproken. De verhuurder bleef daardoor uiteindelijk met de kosten voor het verwijderen van het asbest zitten.

Verhuurders dienen dus altijd op hun hoede te zijn wanneer zij afspraken maken over het overnemen van (herstel)werkzaamheden met een huurder. De verhuurder doet er dan in ieder geval verstandig aan om voldoende voorbehouden te maken of eerst de situatie goed te (laten) onderzoeken.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het huurrecht: Peter Huijbregts en Inge Franken.