De vraag die dan voorligt is of mogelijk sprake is van non-conformiteit, meer specifiek: of de geleverde onroerende zaak de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Het een en ander is geheel afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Denk daarbij aan de feitelijke situatie wat betreft de aanwezigheid van het asbest, de gang van zaken en over en weer verstrekte informatie voorafgaand aan de koop en de inhoud van de koopovereenkomst zelf. Illustratief is een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 14 september 2022.

Wat waren de onderliggende feiten van deze uitspraak?

Verkoper (het ziekenhuis) heeft het ziekenhuis – lees: de grond en opstallen – te koop aangeboden en aanbesteed. Ten behoeve van de aanbesteding is een dataroom ingericht.

In de dataroom zijn onder andere de volgende relevante stukken geplaatst. Een tweetal rapporten van een uitgevoerde risicobeoordeling conform NEN:2991 alsmede onderzoek naar actuele en potentiële blootstelling van asbest, waaruit een potentiële blootstelling aan asbest volgt in een gang van het ziekenhuis en de kelder. Ook het asbestinventarisatierapport van een op 31 mei 2018 uitgevoerd asbestinventarisatieonderzoek is in de dataroom geplaatst. Hieruit volgt dat enkel visueel en dus geen destructief onderzoek heeft plaatsgevonden.

Op 20 december 2018 is tussen verkoper en koper (een ontwikkelaar) een koopovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan koper het ziekenhuis voor een prijs van € 3.398.100,- heeft gekocht.

In de koopovereenkomst staat o.a. in de inleiding opgenomen dat levering van het verkochte “as is” plaatsvindt en dus in de staat waarin het verkochte zich op de transportdatum bevindt. In artikel 6.2 van de overeenkomst staat aanvullend hierop bepaald: “Koper aanvaardt de (milieukundige) staat van het Verkochte (waaronder begrepen het risico op asbest, de van het Verkochte deel uitmakende grond en het tot het Verkochte behorende grondwater in de milieukundige staat waarin het zich heden bevindt.”

Op 30 augustus 2019 heeft de levering plaatsgevonden. Vervolgens heeft koper in januari 2021 een nader asbestinventarisatieonderzoek (door dezelfde partij als het ziekenhuis dat had laten doen) laten uitvoeren ten behoeve van de voorgenomen sloop. Het in dat kader opgemaakte rapport betrof een geactualiseerde versie van het rapport van 31 mei 2018 en nu is wel destructief onderzoek uitgevoerd.

Uit dit rapport is gekomen dat er kosten moeten worden gemaakt voor een asbestsanering, zijnde een bedrag van € 521.607,45. Koper heeft vervolgens de verkoper aansprakelijk gesteld bij brief van 1 februari 2021 en verzocht om tot betaling van voormelde kosten aan haar over te gaan.

Hiertoe is verkoper niet overgegaan en dus is het geschil uiteindelijk aan de Rechtbank Rotterdam voorgelegd.  

Vordering koper en verweer verkoper

Koper

Koper stelt zich primair op het standpunt dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW.

De onroerende zaak die zij van verkoper heeft gekocht voldoet niet aan de overeenkomst. Immers, het ziekenhuis bezit volgens koper niet die eigenschappen die zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Zij stelt in dat kader dat er meer asbest in het ziekenhuis zit dan dat zij op basis van de overeenkomst mocht verwachten.

Na levering heeft zij documenten in de administratie aangetroffen waaruit informatie volgt over oude asbestinventarisaties, welke informatie niet in de dataroom is geplaatst door verkoper. Verkoper heeft volgens koper informatie verborgen over de omvang van het asbestprobleem en daarmee ook niet voldaan aan haar mededelingsplicht.

Het een en ander levert volgens koper een tekortkoming op, op grond waarvan verkoper gehouden is om de door koper geleden schade (extra kosten voor de asbestsanering) te vergoeden.

Subsidiair doet koper een beroep op dwaling ex artikel 6:228 BW, nu verkoper niet zou hebben voldaan aan haar mededelingsplicht. Verkoper vordert in dat kader een wijziging van de overeengekomen koopprijs, in zin dat de koopprijs met het bedrag van de extra kosten moet worden verminderd. Meer subsidiair vordert koper – ook op grond van dwaling – dat de koopovereenkomst gedeeltelijk moet worden vernietigd, te weten voor het deel van de koopprijs dat gelijk is aan het schadebedrag.

Verkoper

Verkoper voert verweer en betwist de hiervoor gepresenteerde stellingen van koper. Volgens haar is van non-conformiteit geen sprake. Waar het gaat om de schending van de mededelingsplicht voert zij aan dat de volgens koper achtergehouden tekeningen en rapporten niet relevant zijn. Dit nu deze zijn opgesteld voorafgaand aan in het verleden ook uitgevoerde asbestsaneringen, daarnaast is deze informatie uit het verleden ook verwerkt in het aangeleverde asbestinventarisatierapport van 31 mei 2018.

Oordeel rechtbank

Non-conformiteit

De rechtbank overweegt dat moet worden vastgesteld wat koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten en gaat nader in op de inhoud van deze koopovereenkomst. De rechtbank benoemt in dat kader allereerst dat de overeenkomst is opgesteld tussen twee professionele partijen.

Vervolgens gaat zij in op de dataroom die is ingericht en waar koper toegang tot heeft gekregen. Vaststaat dat in die dataroom de hiervoor benoemde rapporten zijn geplaatst, waarbij het asbestinventarisatierapport van 31 mei 2018 expliciet vermeldt dat twee asbest risicovolle situaties zijn aangetroffen en dat nog geen destructief onderzoek heeft plaatsgevonden.

Op grond daarvan staat volgens de rechtbank vast dat koper er rekening mee moest houden dat er zich asbest in het ziekenhuis bevond. Dit erkent koper ook.

Echter, anders dan koper stelt mocht zij op basis van dit rapport er niet vanuit gaan dat er slechts een beperkte hoeveelheid asbest aanwezig zou zijn. Zeker nu duidelijk was dat er nog een destructief onderzoek uitgevoerd moest worden en dit onderzoek op het moment van de koop nog niet kon worden uitgevoerd omdat het ziekenhuis nog gewoonweg open was. Koper had ook zelf aan kunnen sturen op een dergelijk onderzoek, maar dit heeft zij niet gedaan.

Tot slot benoemt de rechtbank dat de koper het ziekenhuis ook “as is” heeft gekocht en asbest expliciet onderdeel uitmaakt van deze clausule.

Kortom, de rechtbank oordeelt dat koper er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat slechts sprake zou zijn van een geringe hoeveelheid asbest en dus is geen sprake van non-conformiteit.

Waar het gaat om de mededelingsplicht, oordeelt de rechtbank dat deze ook niet is geschonden door verkoper. De rechtbank gaat mee met het hiervoor gepresenteerde verweer van verkoper. De rechtbank oordeelt dat niet kan worden aangenomen dat door (mis)informatie van verkoper, koper een zaak geleverd heeft gekregen die niet aan de overeenkomst beantwoordt.

Dwaling

Tot slot het volgende over het door koper gedane beroep op dwaling. Ook hier maakt de rechtbank korte metten mee. Zij oordeelt dat koper geenszins uit mededelingen van de verkoper het vertrouwen mocht ontlenen dat slechts in beperkte mate nog asbest in het ziekenhuis aanwezig zou zijn. Ook de gevonden oude stukken maken dit niet anders. Dat er aanwijzingen waren voor grotere hoeveelheden asbest, blijkt niet uit die stukken maar dit is nu juist uit het later – na de koop – uitgevoerde destructieve onderzoek gebleken. Van een voor een beroep op dwaling vereiste onjuiste voorstelling van zaken is dus geen sprake.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat voor de beoordeling van een discussie over de aankoop van onroerende zaken en de aanwezigheid van asbest in deze zaken, alle relevante omstandigheden van het geval van belang zijn.

Gekeken dient te worden naar (de inhoud van) de koopovereenkomst alsmede de gang van zaken voorafgaand aan het sluiten van deze overeenkomst. In deze kwestie was met name van belang dat de stukken zoals die door verkoper in de dataroom waren geplaatst, de – waar het gaat om de asbestsituatie toch reeds duidelijke – bepalingen in de koopovereenkomst aanvulden en inkleurden.

Contact 

Wilt u meer informatie over dit onderwerp, wenst u advies in een lopende kwestie of wilt u bijgestaan worden in een procedure, neem dan vrijblijvend contact op met onze specialisten op het gebied van het asbest en vastgoedrecht: Tim Segers, Inge Franken en Rianne van Pelt.