VAN PAND NAAR APPARTEMENTEN: WAT MAG WEL EN WAT NIET BIJ SPLITSING?

De druk op de woningmarkt in Nederland blijft onverminderd hoog. In het kader van verdichting en het efficiënter benutten van de bestaande gebouwde omgeving, wordt het splitsen van bestaande gebouwen steeds vaker gezien als een aantrekkelijke oplossing om het woningaanbod te vergroten. Dit proces, waarbij een pand wordt opgedeeld in meerdere zelfstandige woonruimten, kan juridisch lastiger zijn dan vooraf gedacht.

Voor het splitsen van een gebouw zijn in veel gevallen verschillende vergunningen vereist. Afhankelijk van de locatie, het type gebouw en het beoogde gebruik, kan het gaan om een omgevingsvergunning voor (technisch en ruimtelijk) bouwen of voor het afwijken van de regels in het omgevingsplan. Ook kan een splitsingsvergunning op grond van gemeentelijke verordeningen nodig zijn. Bovendien zijn er vaak aanvullende eisen met betrekking tot brandveiligheid, geluidsisolatie en parkeerbeleid.

In dit artikel bespreken wij de meest voorkomende toestemmingen.

Technisch bouwen

Om een bestaand pand te splitsen en hierin woningen te realiseren, is in de meeste gevallen een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Onder andere omdat de brandcompartimentering van het pand moet worden gewijzigd.

Een woning moet namelijk altijd in een afzonderlijk brandcompartiment liggen. In het brandcompartiment van een utiliteitsgebouw mag dus nooit een woning of een ruimte van een woning liggen. Daarnaast mag een brandcompartiment van een woonfunctie maar één woning beslaan en mogen er enkel nevengebruiksfuncties liggen (zoals een berging). Verder geldt voor woningen met gemeenschappelijke voorzieningen dat een gemeenschappelijk verblijfsgebied ook in een afzonderlijk brandcompartiment moet liggen. 

Naast de eisen aan de brandcompartimentering gelden nog andere eisen die bijvoorbeeld zien op vluchtvoorzieningen en het hebben van brand- en rookmelders. Verder dient de woning te zijn voorzien van een badkamer en sanitaire voorzieningen. Ook moet er worden voldaan aan de standaard geluidweringeis en in bepaalde gevallen aan aanvullende eisen. Tot slot gelden er ook minimale oppervlaktes voor onzelfstandige en zelfstandige wooneenheden.

Ruimtelijk bouwen en gebruiksfunctie

Naast een omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit, dient er ook vaak een omgevingsvergunning voor het ruimtelijk bouwen te worden aangevraagd op basis van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Daarnaast moet worden bezien of de splitsing in lijn is met de functieregels uit het omgevingsplan. Indien dat niet het geval is, moet ook hiervoor een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Omdat in veel omgevingsplannen (nog) niet is voorzien in splitsing ten behoeve van woningen, zal dit vaak een Bopa zijn (buitenplanse omgevingsplanactiviteit).

Met een Bopa kan worden afgeweken van de bestaande functie (bijvoorbeeld kantoorruimte) naar een woonfunctie. Maar ook als er al een woonfunctie bestaat, zal vaak moeten worden afgeweken. In de meeste omgevingsplannen is immers opgenomen dat een pand of een woning door één huishouden mag worden bewoond. Door splitsing wordt echter door meerdere huishoudens gebruik gemaakt van het pand. Ook in dat geval moet er dus worden afgeweken van het omgevingsplan.

Om af te wijken van het omgevingsplan moet de splitsing onder andere voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Veel gemeenten hebben beleidsregels opgesteld waarin beoordelingscriteria zijn opgenomen voor de splitsing. Deze criteria zien vaak op de volgende aspecten:

• afstandsnormen met betrekking tot gesplitste panden en woningen zodat woningdelen wordt gespreid over een wijk, buurt of straat;
• minimale vierkante metereisen bij bijvoorbeeld verhuur van woningen en kamers (dit bovenop de bouwkundige eisen);
• minimale geluidsisolatienormen om geluidsoverlast binnen en/of tussen (aangrenzende) woningen te voorkomen;
• parkeernormen om extra parkeerdruk en/of parkeeroverlast te voorkomen;
• een aanvullende leefbaarheidstoets om woonoverlast te voorkomen.

In veel gevallen zal een gemeente niet willen meewerken aan de splitsing indien er niet kan worden voldaan aan de aanvullende eisen uit de beleidsregels.

Huisvestingsverordening

Naast de benodigde omgevingsvergunningen op basis van de Omgevingswet, kan op basis van de Huisvestingswet en een mogelijke huisvestingsverordening een ‘splitsingsvergunning’ nodig zijn bij het splitsen van woonruimte. Dit ter bescherming van de samenstelling van de woningvoorraad. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening categorieën woonruimte aanwijzen waarvoor het verboden is om bijvoorbeeld zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te zetten of woonruimte te verbouwen naar twee of meer zelfstandige woonruimten.

De betreffende huisvestingsverordening bevat dan vaak verschillende weigeringsgronden op basis waarvan een splitsingvergunning niet wordt verleend. Bijvoorbeeld indien de splitsing leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefklimaat, of indien de toestand van het gebouw zich niet leent voor splitsing, of indien het belang bij de splitsing niet opweegt tegen het belang bij behoud van de samenstelling van de woningvoorraad, of ten slot indien niet is voldaan aan de eisen van de Wet Bibob. De weigeringsgronden zijn per huisvestingsverordening anders.

Daarnaast kan ook de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) van een gemeente regels bevatten over het splitsen van panden.

Conclusie

Bij het splitsen van panden ten behoeve van woningbouw zijn verschillende overheidstoestemmingen nodig. Ondanks dat splitsing naar woonruimte kan bijdragen aan het oplossen van het woningentekort, bestaan er veel regels waardoor het splitsen naar woonruimte wordt bemoeilijkt. Aan gemeenten is opgeroepen om in hun omgevingsplannen splitsing naar woonruimte mogelijk en eenvoudiger te maken. Tot die tijd blijft het splitsing ten behoeve van woningen  een traject vol vergunningen en regels.

Vragen?

Heeft u naar aanleiding van bovenstaand artikel vragen? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten.