Feiten

Autismewoon.nl B.V. verhuurt woningen aan personen met autisme die begeleiding (oftewel zorg) van Autismebegeleiding.nl B.V. ontvangen. De huurovereenkomsten zijn hiervoor onlosmakelijk aan woonbegeleidingsovereenkomsten verbonden. In beide overeenkomsten is dat ook zo bepaald.

De huurder huurt sinds 1 maart 2022 een woning van Autismewoon.nl B.V. op basis van een huurovereenkomst. De huurder heeft op dezelfde datum een woonbegeleidingsovereenkomst met Autismebegeleiding.nl B.V. gesloten. Er was dus sprake van twee overeenkomsten die onlosmakelijk met elkaar waren verbonden.

Na anderhalf jaar dient de huurder een verzoek bij de Huurcommissie in om de huurprijs van de woning te verlagen. Het verzoek wordt behandeld en de Huurcommissie stelt naar aanleiding hiervan een lagere huurprijs vast.

Autismewoon.nl B.V. gaat daarop in beroep bij de kantonrechter van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant. Autismewoon.nl B.V. is namelijk van mening dat de Huurcommissie niet bevoegd was, omdat sprake is van een gemengde overeenkomst waarin het zorgelement zou moeten voorgaan op het huurelement.

Uitspraak kantonrechter

De kantonrechter volgt de redenering van Autismewoon.nl B.V. niet. Wel erkent de kantonrechter dat sprake is van overeenkomsten waarin zowel zorg (overeenkomst van opdracht) als huur (huurovereenkomst) een rol spelen en dat vanwege de onlosmakelijke verbondenheid sprake is van een gemengde overeenkomst. De kantonrechter wijst er echter terecht op dat volgens artikel 6:215 BW, het artikel over gemengde overeenkomsten, beide rechtsregimes naast elkaar van toepassing blijven, zolang de bepalingen niet met elkaar onverenigbaar zijn.

De kantonrechter oordeelt vervolgens dat de bepalingen over de huurprijs uit de huurovereenkomst niet in strijd zijn met de bepalingen uit de woonbegeleidingsovereenkomst. Omdat de woonbegeleidingsovereenkomst niets zegt over de huurprijs, is er geen sprake van onverenigbare bepalingen. Daarmee was de Huurcommissie wel bevoegd om te oordelen over de huurprijs en blijft die uitspraak in stand, aldus de kantonrechter. De huurprijs wordt definitief verlaagd.

De kantonrechter komt niet toe aan de vraag welk regime – zorg als overeenkomst van opdracht of huur – zou moeten voorgaan, omdat er in dit geval geen sprake was van een conflict tussen die regels.

Praktijkoplossing

De uitspraak van de kantonrechter maakt duidelijk dat de Huurcommissie bevoegd bleef, juist omdat de woonbegeleidingsovereenkomst niets bepaalde over de huurprijs. Voor partijen die de wens hebben om het zorgelement te laten prevaleren in een gemengde overeenkomst, kan daarin ook een praktische oplossingsrichting liggen.

Door in de zorgovereenkomst bijvoorbeeld expliciet een vergoeding op te nemen die (mede) ziet op het gebruik van de woning, zou betoogd kunnen worden dat er wel degelijk sprake is van onverenigbare bepalingen en conflicterende regimes.

In dat geval kan de discussie wel terecht ontstaan welk rechtsregime voorrang moet krijgen. Deze benadering vergt uiteraard zorgvuldige contractvorming en afstemming met relevante regelgeving, maar biedt ruimte voor een praktijkoplossing.

Conclusie

Deze uitspraak benadrukt een belangrijk uitgangspunt bij gemengde overeenkomsten waarin zowel zorg als huur een rol spelen. Er wordt vaak aangenomen dat zodra zorg in beeld komt, het huurrecht opzij wordt gezet. Dat is echter een misvatting.

De juiste volgorde van toetsing is:

1. Is sprake van meerdere bijzondere overeenkomsten?
2. Zijn de toepasselijke wettelijke bepalingen (zoals huurrecht en overeenkomst van opdracht) verenigbaar of conflicteren ze?
3. Pas als er strijd is, wordt bepaald welk rechtsregime voorrang heeft.

In deze uitspraak konden de huurregels en de regels van zorg naast elkaar bestaan. Het huurrecht verloor zijn betekenis dus niet en de Huurcommissie was terecht bevoegd. Een belangrijke les voor verhuurders in het zorgdomein is daarom: wees je bewust van de systematiek bij gemengde overeenkomsten.

Daarnaast laat deze uitspraak zien dat contractuele keuzes medebepalend zijn voor het toepasselijke rechtsregime. Door bijvoorbeeld in de zorgovereenkomst (mede) bepalingen op te nemen over het gebruik van de woonruimte of de daaraan verbonden kosten, zou mogelijk wel sprake kunnen zijn van conflicterende regels. Daarmee kan de vraag welk regime voorrang heeft alsnog in beeld komen.

Contact

Mocht u hierover vragen hebben, neem dan gerust contact op met onze specialisten of via het contactformulier op de contactpagina.