DRINGEND EIGEN GEBRUIK EN DE WETTELIJKE WACHTTIJD VAN DRIE JAAR: FORMALITEIT MET VERSTREKKENDE GEVOLGEN

De verhuur van woonruimte is sterk gereguleerd. De wettelijke bepalingen zijn er met name op gericht om huurders te beschermen, zoals tegen beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Hiervoor geeft de wet enkele limitatieve opzeggingsgronden, waaronder dringend eigen gebruik. Uit een recent vonnis van de rechtbank Amsterdam blijkt opnieuw hoe strikt de rechter toetst aan deze opzeggingsgrond en vooral of aan alle formaliteiten is voldaan.

Wat is dringend eigen gebruik?

Dringend eigen gebruik is geregeld in artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek. Een verhuurder die zich op deze opzeggingsgrond beroept, moet aantonen dat hij de woonruimte zodanig dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Daarbij kan het gaan om een noodzaak tot  zelfbewoning, maar ook een omvangrijke renovatie kan onder omstandigheden onder de definitie van dringend eigen gebruik vallen.

Ook zal er een belangenafweging worden gemaakt: de rechter moet toetsen of het belang van de verhuurder bij beëindiging zwaarder weegt dan het belang van de huurder bij voortzetting van de huur.

De driejaarstermijn bij rechtsopvolging

Indien het verhuurderschap gedurende de huurovereenkomst is overgegaan op een ander, geldt een aanvullende eis: op grond van artikel 7:274 lid 5 BW kan een beroep op dringend eigen gebruik pas drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk aan de huurder is meegedeeld, worden toegewezen. Deze ‘wachttijd’ stond centraal in een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 12 augustus 2025.

Feiten van de zaak

De huurovereenkomst in kwestie dateert uit 2008. Op 31 december 2020 draagt de toenmalige eigenaresse het pand waar het gehuurde deel van uitmaakt over aan haar twee kinderen. De huurder wordt hierover vrij summier geïnformeerd: de kinderen schrijven dat zij “het beheer van het huis van moeder” over zullen nemen.

Enkele jaren later ontstaat de kennelijke noodzaak om het pand zelf te betrekken. Eén van de kinderen, op dat moment woonachtig in Zuid-Afrika, moet onverwachts terugkeren naar Nederland en maakt aanspraak op de woning. Om die reden vorderen de verhuurders beëindiging van de huurovereenkomst per 1 mei 2025, op grond van dringend eigen gebruik.

De huurder verweert zich. Er zou namelijk nooit zijn medegedeeld dat er een nieuwe verhuurder zou zijn. De huur is altijd betaald aan het rekeningnummer van de moeder, die zich volgens huurder ook na 2020 nog als verhuurder is blijven gedragen. De huurder stelt dan ook onder meer dat de wachttijd van drie jaar nog niet is ingegaan.

Oordeel van de rechtbank

De kern van het geschil ligt bij de vraag wanneer de huurder schriftelijk is geïnformeerd over de rechtsopvolging en wanneer dus de driejaarstermijn is gaan lopen. De rechtbank stelt vast dat uit de eerdere communicatie onvoldoende blijkt dat er sprake was van een eigendomsoverdracht. Pas op 4 november 2023 werd de (ver)koop expliciet in een brief vermeld.

Als gevolg hiervan is de wettelijke wachttijd van drie jaar pas gaan lopen op 4 november 2023. Dat betekent dat een beroep op dringend eigen gebruik pas mogelijk is vanaf 4 november 2026. De door de verhuurders gewenste beëindiging op 1 mei 2025 is daarom prematuur, waardoor de vordering wordt afgewezen. De rechter komt niet eens toe aan een inhoudelijke beoordeling van het dringend eigen gebruik en de belangenafweging.

Advies aan verhuurders

De zaak onderstreept het vaak onderschatte belang van formaliteiten. Een ogenschijnlijk detail – zoals het uitblijven van een duidelijke kennisgeving – kan later verstrekkende gevolgen hebben. In dit geval leidde het ertoe dat verhuurders bij de rechter bot vingen en jaren vertraging hebben opgelopen.

Zorg dat u zich tijdig laat informeren, ook wanneer er nog geen geschil op handen lijkt. In dit geval was het verstandig geweest om al bij de eigendomsoverdracht na te gaan of er ook in het kader van het huurrecht nog open eindjes waren. Daarmee had deze vervelende verrassing voor verhuurders kunnen zijn voorkomen.

Heeft u vragen over het huurrecht of over specifiek over het dringend eigen gebruik? Neem dan gerust contact met ons op.